Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Банк продает дом под ипотекой
Здравствуйте. Прошу помощи в данной непростой для меня ситуации.
Будучи в браке с мужем я продала свою квартиру, добавила средства мат. капитала и купила квартиру побольше. Детям доли мы так и не выделили, продали и эту квартиру, муж взял ипотеку и мы купили дом.
По договору с банком муж указан заемщиком, я - поручитель, дом оформлен на нас двоих по 1/2 доле.
Муж проигрывал большие деньги в букмекерских конторах, в итоге накопил страшные долги и бросил платить ипотеку. Я развелась с ним, но проживаем мы вместе и дальше в этом дому. У нас трое детей - старшая от первого моего брака и двое совместных, маленькие. Иного жилья у нас нет.
Ситуация с ипотекой шла таким образом - копились долги по 3-4 мес., банк угрожал пойти в суд, потом я находила деньги, покрывала долг, и снова... Теперь у меня уже нет ни денег, ни желания сохранять такую ситуацию - я понимаю, что так я только получаю штрафы и неустойки за просрочку.
Я обращалась в банк с просьбой о реструктуризации, но т.к. заемщик - мой бывший муж, а он ничего не предпринимает, в банк не обращается и вообще ему, похоже, плевать на ипотеку - у него долгов в других банках на миллионы, они ничего сделать не смогли.
Я просила банк "перевести ипотеку" на меня - т.е. сделать меня основным заемщиком, банк согласился, подготовила весь пакет документов, дело встало за согласием бывшего мужа на это - но он и его не дал. Т.е. ничего без его участия я сделать, получается, не могу.
Я ходила к юристам с просьбой помочь составить исковое, чтобы заставить перевести ипотеку на меня, но никто за это дело не взялся.
В данный момент ситуация такая: банк уведомил, что проводит оценку дома и идет в суд, требуя обратить взыскание на дом. В связи с чем мне предлагается добровольно запустить оценщиков, а потом, после выставления дома на торги, получить разницу между ценой, за которую его продадут, и долгами перед банком.
И у меня возникают следующие вопросы и сомнения:
1. Смогу ли я хоть что-то получить после продажи дома? Юрист в банке говорит, что все деньги, вырученные от продажи, за вычетом денег банка, исп. сбора и какого-то взноса за участие в торгах, пристав отправит на счет моего бывшего мужа, а там дальше мы уже сами должны разбираться, кому какая доля полагается.
Для меня это означает остаться вообще без денег - счета у него арестованы, несколько исп. листов, деньги сразу спишут по его долгам.
Юрист из банка также сказала, что я могу попытаться договориться с приставом, чтобы он половину денег отправил на мой счет. Скажите, возможно ли это?
Есть ли какие-то пути мне получить мою половину из остатка денег?
2. По цене оценки. С одной стороны, мне выгодно, чтобы оценили поменьше - тогда мои родственники смогли бы поучаствовать в торгах и выкупить дом. Но вдруг там кто-то предложит бОльшую цену и перекупит дом? Я тогда останусь и без дома, и без денег...
С другой стороны, при нормальной оценке останется хорошая разница между долгами и ценой, из которой половина должна быть моей. Правильно? Вопрос в том, как ее получить...
Какая оценка мне более выгодна?
3. Правильно ли я понимаю, что смысла противиться оценке и не пускать оценщика домой просто нет?
4. Есть еще какие-то пути выхода из ситуации с наименьшими потерями?
Буду очень благодарна за ответы.
Здравствуйте. На мой взгляд, Вам необходимо обратиться в суд с заявлением о разделе совместно нажитого имущества. Долг по ипотеке поделят пополам, а дом, возможно удастся поделить в другой пропорции, если сможете доказать, что бОльшая его часть приобретена за счёт вашего личного имущества (денег от продаж предыдущего жилья). После раздела с банком будет проще разговаривать. В суде встанет вопрос о разделе и остальных долгов мужа, тогда по ним придётся доказывать, что деньги он эти на семью не тратил.
Добрый день!
Смогу ли я хоть что-то получить после продажи дома? Юрист в банке говорит, что все деньги, вырученные от продажи, за вычетом денег банка, исп. сбора и какого-то взноса за участие в торгах, пристав отправит на счет моего бывшего мужа, а там дальше мы уже сами должны разбираться, кому какая доля полагается.
Алла
Да можете, дом находится в вашей совместной собственности, несмотря на развод и тот факт, что чисто юридически дом оформлен на бывшего мужа. Единственный вариант взаимодействия — через приставов, обратиться к ним с заявлением, указав, что вы являетесь сособственницей и поэтому имеете право на половину денежных средств, которые будут причитаться вам после продажи дома.Если тесно работать с приставом и установить нормальный контакт, то он сможет это сделать.
По цене оценки. С одной стороны, мне выгодно, чтобы оценили поменьше — тогда мои родственники смогли бы поучаствовать в торгах и выкупить дом. Но вдруг там кто-то предложит бОльшую цену и перекупит дом? Я тогда останусь и без дома, и без денег… С другой стороны, при нормальной оценке останется хорошая разница между долгами и ценой, из которой половина должна быть моей. Правильно? Вопрос в том, как ее получить…
Алла
Лучше всего нормальная оценка — так как нет никаких гарантий, что именно ваши родственники купят этот дом.
Алла, добрый день.
Ситуация тяжелая, но рассмотрите такой вариант. Вы пишите, что Ваши родные могут выкупить дом, а если Вам погасить ипотеку и уже быть кредитором для мужа? Вот основание:
Статья 313. Исполнение обязательства третьим лицом
[Гражданский кодекс РФ][Глава 22][Статья 313]
2.Третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на
имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения
кредитором взыскания на это имущество,может за свой счет удовлетворить
требование кредитора без согласия должника. В этом случае к третьему
лицу переходят права кредитора по обязательству в соответствии со
статьями 382 — 387 настоящего Кодекса.
Здравствуйте.
Я думала об этом варианте.
Дело в том, что наличных денег нет. План изначально был такой - перевести на меня ипотеку, чтобы я ежемесячно ее погашала, либо теперь купить дом с торгов, опять же взяв под это ипотеку.
Но разве дадут ипотеку для погашения чужой ипотеки по Вашему варианту? Мне кажется, что нет...
Но разве дадут ипотеку для погашения чужой ипотеки по Вашему варианту? Мне кажется, что нет…
Алла
Ипотеку не дадут, я думала наличные есть, но это может стать основанием, для перевода долга (ипотеки) на Вас в судебном порядке. Так как Вы напрямую рискуете утратить свою собственность и не можете без участия супруга ничего сделать. Банк может выступить третьим лицом, так как он согласен.
Статья 323. Права кредитора при солидарной обязанности
[Гражданский кодекс РФ][Глава 22][Статья 323]
1. При солидарной обязанности должников кредитор вправе
требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из
них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Добрый день.
Поскольку пока нет решения суда, в вашем случае целесообразно провести с Банком реализацию дома (выкуп) в добровольном порядке по соглашению сторон, поскольку, судя по вашему тексту, деньги у ваших родственников есть.
Только нотариальное согласие мужа на такую сделку всё же потребуется.
Статья 59 Закона об ипотеки. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон
1. Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.
В итоге, можно будет договориться с банком и о цене продажи и о том, куда и на какой счёт перечислять деньги, т.е. можно будет указать ваш счёт.
Единственная проблема, согласится ли банк отозвать свой иск и принять дом на добровольную реализацию. Это зависит от того, какую сумму выкупа вы сможете предложить банку. Вам нужно будет договариваться об этом с юристом-претензионщиком данного банка.
А если после решения суда реализация будет через приставов, то деньги поступят на счёт вашего мужа.
Здравствуйте.
Бывший муж согласия не дает, ни в какие переговоры не вступает. Ему все равно, куда мы с детьми пойдем и что будем делать дальше.
Бывший муж согласия не дает, ни в какие переговоры не вступает. Ему все равно, куда мы с детьми пойдем и что будем делать дальше.
Алла
Тогда остаётся только договариваться с банком о мировом соглашении на следующих условиях:
1. Вы частично погашаете долг равными частями определенное число месяцев
2. Банк в свою очередь отказывается от иска и от намерений выставить дом на торги.
Если банк на это согласится, то останетесь с домом.
Добрый день!
1. Можно попробовать сделать реструктуризацию долга путем перевода обязательств по кредиту на Вас, но для этого опять таки потребуется согласие Вашего супруга.
2. Можно проработать вопрос с Банком относительно выкупа задолженности по кредиту (другими словами заключить договор уступки права требования). Нов сделке необходимо участвовать не конкретно Вам, а третьему лицу, которому Вы доверяете.
Человек заключает договор цессии (уступки прав требования) задолженности по кредиту с Банком с дисконтом (пример: долг 1500000, ведем переговоры о выкупе за 1000000).
Если данный вариант для Вас не подходит, можно применить следующую схему:
1. оценщиков Банка можно не пускать в квартиру (так у Вас больше шансов, чтобы впоследствии обжаловать оценку).
В судебном заседании подготовьте свою оценку с более высокой ценой. Суды идут по пути: чем ближе оценка к вынесению решения, ту и принимают.
В дальнейшем, в рамках исполнительного производства, есть вероятность, что квартира с торгов не продастся (так цена высокая). В связи с тем, что квартира не будет продана после вторых торгов, судебный пристав будет предлагать Банку взять ее на баланс. Если Банк выразит несогласие, то квартира возвращается должнику и ипотека прекращается.
2. Если Банк оценит квартиру по приемлемой для Вас цене, можно согласиться с оценкой и попробовать выкупить квартиру со вторых торгов (так на вторых торгах стоимость снижается на 15% от первоначальной продажной, установленной судом), в рамках исполнительного производства.
Можно проработать вопрос с Банком относительно выкупа задолженности по кредиту (другими словами заключить договор уступки права требования). Нов сделке необходимо участвовать не конкретно Вам, а третьему лицу, которому Вы доверяете.
Человек заключает договор цессии (уступки прав требования) задолженности по кредиту с Банком с дисконтом (пример: долг 1500000, ведем переговоры о выкупе за 1000000).
Если данный вариант для Вас не подходит, можно применить следующую схему:
1. оценщиков Банка можно не пускать в квартиру (так у Вас больше шансов, чтобы впоследствии обжаловать оценку).
В судебном заседании подготовьте свою оценку с более высокой ценой. Суды идут по пути: чем ближе оценка к вынесению решения, ту и принимают.
В дальнейшем, в рамках исполнительного производства, есть вероятность, что квартира с торгов не продастся (так цена высокая). В связи с тем, что квартира не будет продана после вторых торгов, судебный пристав будет предлагать Банку взять ее на баланс. Если Банк выразит несогласие, то квартира возвращается должнику и ипотека прекращается.
2. Если Банк оценит квартиру по приемлемой для Вас цене, можно согласиться с оценкой и попробовать выкупить квартиру со вторых торгов (так на вторых торгах стоимость снижается на 15% от первоначальной продажной, установленной судом), в рамках исполнительного производства.
Здравствуйте.
Спасибо большое за Ваш ответ. Скажите, а в каких случаях банк может отказаться брать дом на баланс?
И можно ли выкупить дом на торгах под ипотеку? Т.е. налички нет, у родственников вариант сделать какой-то взнос наличкой, остальное взять в ипотеку.
По п. 1 - отпадает, согласия он не дает.
По п. 2 - я не совсем поняла данный момент. Кто должен выкупить долг? При этом нужно данную сумму сразу выплатить банку?
1. Смогу ли я хоть что-то получить после продажи дома? Юрист в банке говорит, что все деньги, вырученные от продажи, за вычетом денег банка, исп. сбора и какого-то взноса за участие в торгах, пристав отправит на счет моего бывшего мужа, а там дальше мы уже сами должны разбираться, кому какая доля полагается. Для меня это означает остаться вообще без денег — счета у него арестованы, несколько исп. листов, деньги сразу спишут по его долгам. Юрист из банка также сказала, что я могу попытаться договориться с приставом, чтобы он половину денег отправил на мой счет. Скажите, возможно ли это? Есть ли какие-то пути мне получить мою половину из остатка денег?
Алла
1.по законодательству после выставления дома на торги бедет погашен долг, оставшуюся сумму должны вернуть собственникам, а именно вам по 1/2 т.к. вы обоа собственники. Кроме тогокак поручитель вы сможете потребовать в отдельном процессе компенсация с его доли в размере уплаченных вами платежей по кредиту, т.к. к поручителю переходят права кредитора после оплаты долга за должника.
2. По цене оценки. С одной стороны, мне выгодно, чтобы оценили поменьше — тогда мои родственники смогли бы поучаствовать в торгах и выкупить дом. Но вдруг там кто-то предложит бОльшую цену и перекупит дом? Я тогда останусь и без дома, и без денег… С другой стороны, при нормальной оценке останется хорошая разница между долгами и ценой, из которой половина должна быть моей. Правильно? Вопрос в том, как ее получить… Какая оценка мне более выгодна?
Алла
2.здесь необходима реальная оценка, т.к. не только ваши родственники будут участвовать в торгах, а возможно даже представители сотрудников банка, как часто у нас бывает в РФ. и тогда чужим людям уйдет имущество по заниженной цене.
3. Правильно ли я понимаю, что смысла противиться оценке и не пускать оценщика домой просто нет?
Алла
3.правильно, т.к. оценка в любом случае будет
4. Есть еще какие-то пути выхода из ситуации с наименьшими потерями?
Алла
4.как писал выше: сделать хорошую оценку и действовать как написано выше. В суде можете попробовать еще один варинат подать на раздел имущества, по условиям которого вы попросите суд передать вам жилье и соответственно долги, как я понял банк не против, тогда вы заберете жилье и долги с согласия банка и будете дальше платить кредит по графику. Если не получится тогда см п.1. Других вариантов не вижу.
В дальнейшем, в рамках исполнительного производства, есть вероятность, что квартира с торгов не продастся (так цена высокая). В связи с тем, что квартира не будет продана после вторых торгов, судебный пристав будет предлагать Банку взять ее на баланс. Если Банк выразит несогласие, то квартира возвращается должнику и ипотека прекращается.
Меньшенин Дмитрий Владимирович
не согласен, после первых торгов будет снижение цены, и на практике может дойти до 50% падения цены на следующих торгах.
Понятно… Тогда получается так — если мне удается в судебном порядке перевести долг на себя, я продолжаю платить ипотеку одна, а его доля в доме так за ним и сохраняется? Или мне потом, после оплаты ипотеки, нужно делить совместно нажитое и требовать право собственности еще и на какую-то часть от его доли, пропорционально моей оплате?
Алла
просто так не получится перевести долг. Самая нормальная схема раздел имущества и долгов с согласия банка на вас.
У нас уже дом поделен по 1/2, у меня свидетельство о праве собственности на половину.
Остальные его долги пока никто не делит, вопрос ведь не об этом.