Изменение целевого назначения земельного участка и его использования

Евгений, здравствуйте!

Как правило, в договорах аренды подобного рода нецелевое использование земельного участка всегда предусматривается как существенное нарушение. 

Такое положение договора аренды связано с требованиями Земельного Кодекса РФ

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
 Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

Здравствуйте, Евгений! 

Согласно ст.85 Земельного кодекса РФ

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).  Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. 
3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. 
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

Согласно ст.39 ГрКРФ

1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее — разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.

8. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.

Согласно ст.606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст.615 ГК РФ

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно ст.450 ГК РФ

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 
В Вашей ситуации есть два варианта:

— это либо изменять условия договора аренды по соглашению с арендодателем ссылаясь на то, что изменение условий договора в части изменения назначения вида строительства не являются существенным нарушением его условий и не влечет последствий при которых бы такой договор не был бы заключен в случае если бы такой вид строительства был определен изначально. В подтверждение приложить градостроительный регламент, рекомендации комиссии. 

— либо обжаловать постановление департамента в суде, ссылаясь на эти же обстоятельства.  

Здравствуйте, Евгений!

Попробуйте с собственником земельного участка договориться, чтобы путем составления дополнительного соглашения к договору аренды, предусмотреть возможность изменения разрешенного вида пользования земельным участком. Похожу, что при заключении договора этому вопросу никто не придал значения.

Ну, а что касается позиции департамента недвижимости относительно изъятия земельного участка и повторного выставления на торги, то оно ими вряд ли осуществимо, поскольку Вами условия договора нарушены не были. В крайнем случае, само изъятие земли можно успешно оспорить в судебном порядке. 

здравствуйте! можно попробовать обжаловать отказ Департамента недвижимости в суде, но честно говоря, перспектив немного. Судебная практика склоняется к тому, что изменение вида разрешенного использования земельного участка — это прерогатива собственника ЗУ. Арендатор должен использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

согласно ст 450 ГК РФ изменения в договоре возможны только по соглашению сторон.

Право изменить целевое назначение ЗУ является правом, а не обязанностью администрации. согласно ст 16 " О гос кадастре недвижимости"

 никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости осуществление учета изменений данного объекта.

т.о. возможно только договориться с администрацией о внесении изменений в договор аренды в части возможности изменить целевое назначени земли.

Здравствуйте Евгений!

В соответствии с  п. 3 ст.11.2, ст.83 ЗК РФ 

Целевым назначением и разрешенным использованием
образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное
использование земельных участков, из которых при разделе, объединении,
перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением
случаев, установленных федеральными законами.

Землями населенных пунктов признаются земли,
используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

 Земельные участки в составе жилых зон предназначены
для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного
назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой
застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой
застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно
градостроительным регламентам.

В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.(ст. 35 ГрадК РФ )

То есть,  если  согласно кадастровому паспорту
 Ваш зем.уч. относится к зем. населенного пункта с установленным целевым
назначением, то Вы вправе его осваивать согласно разрешенного вида
использования.

Согласно ст.40 и ст. 42 ЗК РФ 

Собственники земельных участков  вправе:

-возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные
здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного
участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

 обязаны:

-использовать земельные участки в соответствии с их целевым
назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным
использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в
том числе земле как природному объекту;

-своевременно приступать к использованию земельных участков
в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

-выполнять иные требования, предусмотренные настоящим
Кодексом, федеральными законами.

То есть, если  целевое назначение зем. уч.для
строительства гостиницы, то  Вы обязаны его использовать
соответственно.

Согласно ст. 35 и ст.37 ГрадК РФ

Разрешенное использование земельных участков и
объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования,
допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам
разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и
осуществляемые совместно с ними.

 Применительно к каждой территориальной зоне
устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального строительства на другой вид такого
использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при
условии соблюдения требований технических регламентов.

 . Предоставление разрешения на условно разрешенный вид
использования земельного участка или объекта капитального строительства
осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

 Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде
решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования
земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого
разрешения.

То есть, Вы вправе обратиться в  уполном. орг. с
целью изменения цел. назн. зем. уч. или получения условно разр. вида исп.

Если так как нет ПОСТАНОВЛЕНИЯ ( это понятно) заявку в кадастр подавал собственник

Если согласно Вашего договора аренды изменение целевого назначения является существенным нарушением договора, то .департамент недвижимости отказывает Вам вполне обоснованно.

Поэтому сейчас Вам следует заключить Доп Соглашение с собственником зем. уч. об изменении цел. назн. зем. уч. или получить условно разр. вида исп.

Если  градостроительным регламентом о видах разр. использ. для Вашей территор. зоны  разрешено стр. жилого дома, то  Вы имеете все шансы на получение условного разр. вида исп.

В случае необоснованного отказа  изменить или предоставить
Вам иной вид раз. исполь.зем.уч., Вы сможете решить вопрос в судебном порядке.

Смогу оказать услугу по составлению заявления и проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.

С уважением Ф. Тамара

Вы пишите, что договор у вас на 5 лет, прошло уже около 4-х лет, какие условия продления данного договора? (вы должны приступить к строительству и т.п.)

Не получится так, что втянувшись в судебное разбирательство и получив судебное решение вы не сможете его использовать по причине истечения срока аренды?

Как я понимаю, вы хотите построить многоквартирный дом, в небольшом городе рынок застройщиков невелик, нет ли у вас информации о том, что на данный участок претендует другая компания-застройщик и в этом причина противодействия вам?

Согласно п.3 ст.85 Земельного кодекса РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. 

Таким образом, насколько я понимаю, вы не можете начать строительство гостиницы (или строительство гостиниц также разрешенный вид использования данного участка?).

Можно сказать, что у вас существенно изменились обстоятельства (ст.451 ГК РФ), при заключении один вид использования, после заключения данный вид изменяется, что может служить поводом для принудительного изменения договора.

Но в данном случае, вам сложно рекомендовать судебный порядок изменения договора аренды, так как таковой возможен согласно п.п.2,4  ст.451 ГК РФ только в исключительных случаях и при одновременном соблюдении значительного количества условий, что в данном случае не имеет места.