Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Акт передачи квартиры от Продавца Покупателю до даты фактической регистрации прав в Росреестре
Заключается Договор купли-продажи квартиры между Покупателем и Продавцом (1 собственник). Часть средств по договору оплачивается Покупателем через ипотеку Сбербанка. Договор заключается в офисе ипотечного кредитования. Регистрация права собственности подаётся в Росреестр тут же в электронном виде с использованием ЭЦП Покупателя и Продавца, в офисе ипотечного кредитования Сбербанка.
Выдержка из договора:
3. Передача Объекта недвижимости и переход права собственности на Объект недвижимости
3.1. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ передача Объекта недвижимости осуществляется по подписываемому Сторонами передаточному акту в течение 3-х календарных дней с даты подписания настоящего Договора.
3.2. Покупатель приобретает право собственности на Объект недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.
Вопрос касается подписания передаточного акта (Акта передачи квартиры от Продавца Покупателю, включающее передачу ключей, принятие квартиры покупателем в надлежащим состоянии, принятие документов по отсутствию задолженности по ком. платежам).
Т.е. в случае подписания договора в таком виде, а затем и акта передачи квартиры Покупатель и Продавец больше не встречаются, а Сбербанк переводит сумму сделки на счёт Продавца после фактической регистрации в Росреестре.
Корректно ли передача квартиры по акту в течение 3-х дней в даты подписания договора купли-продажи, т. е. до фактической регистрации прав собственности в Росреестре?
Кто будет нести ответственность за всё происходящее, связанное с квартирой (ремонт, обвал перекрытий, залив и т. д. и т. п.) после подписания акта передачи между покупателем и продавцом, но до фактической регистрации прав собственности в Росреестре? Покупатель или Продавец?
Оформление прав собственности в это время будет в процессе (на сегодняшний день сроки эл. регистрации в Росреестре возросли до 15-20 дней).
Юрий, здравствуйте!
Корректно ли передача квартиры по акту в течение 3-х дней в даты подписания договора купли-продажи, т. е. до фактической регистрации прав собственности в Росреестре?
Да, указанное положение соответствует закону.
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. (ст. 556 ГК РФ)
Кто будет нести ответственность за всё происходящее, связанное с квартирой (ремонт, обвал перекрытий, залив и т. д. и т. п.) после подписания акта передачи между покупателем и продавцом, но до фактической регистрации прав собственности в Росреестре? Покупатель или Продавец?
По общему правилу указанные риски несет собственник.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. (ст. 210 ГК РФ)
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. (ст. 211 ГК РФ)
Однако, согласно специальным положениям закона при заключении договора купли-продажи переход рисков переходит с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара (т.е. после подписания акта).
1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. (ст. 459 ГК РФ)
С уважением, Александр Васильев
Здравствуйте, Юрий!
Корректно ли передача квартиры по акту в течение 3-х дней в даты подписания договора купли-продажи, т. е. до фактической регистрации прав собственности в Росреестре?Юрий
Такое условие стороны вполне могут предусмотреть договором, также как могут договориться и об ином сроке, например, в течении 3 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности или получения всей суммы оплаты по договору. На практике же часто встречается такая конструкция: в самом договоре стороны указывают, что в дату подписания договора продавец передал, а покупатель принял объект недвижимости и подписанием договора стороны подтверждают это. В таком случае сторонам вообще не придется больше встречаться. И такое положение дел, в принципе, выгодно для продавца, поскольку он считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества.
ГК РФ Статья 556. Передача недвижимости
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Кто будет нести ответственность за всё происходящее, связанное с квартирой (ремонт, обвал перекрытий, залив и т. д. и т. п.) после подписания акта передачи между покупателем и продавцом, но до фактической регистрации прав собственности в Росреестре? Покупатель или Продавец?Юрий
С момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю, т.е. с момента подписания передаточного акта, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя (п.1 ст.459). Кроме того, согласно позиции Конституционного суда РФ (определение КС РФ от 18.07.2006 № 373-О) с даты подписания передаточного акта у покупателя также возникает и обязанность оплачивать коммунальные услуги.
Всего Вам доброго и удачи!
Уточню по поводу бремени содержания имущества.
Бремя содержания имущества до регистрации перехода права собственности несет продавец.