Разделить жилой дом на 2 хозяина

Здравствуйте Павел! 

В соответствии с действующим законодательством: 

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

Статья 11.5. Выдел земельного участка
1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Собственники долей в праве долевой собственности на земельный участок  имеют право выделить земельный участок. Для этого необходимо обратиться к лицензированному кадастровому инженеру для проведения геодезических, кадастровых работ и постановке выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет. После чего обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении права долевой собственности и заявлением о государственной регистрацией права собственности на земельный участок.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
 
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Собственники долей в праве долевой собственности на жилой дом имеют право заключить соглашение о разделе дома. Далее каждый собственник доли в праве имеет право заказать технический план на соответствующую часть дома, на основании которого выполнить все необходимые действия по постановке на государственный  кадастровый учет соответствующую часть часть дома. Далее — обратиться в администрацию соответствующего муниципального образования по месту нахождения дома с заявлением о присвоении почтового адреса соответствующей части дома. Далее — обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прекращения права долевой собственности и с заявлением о государственной регистрации права собственности на самостоятельный объект права.

После получения документов о праве собственности на каждую часть дома как самостоятельные объекты, оба собственника имеют право обратиться в организацию, поставляющую электрическую энергию с заявлением о перераспределении мощности электрической энергии и установке отдельных приборов учета.

Здравствуйте, Павел! На самом деле ситуация у Вас не очень простая, и осложнилась она с принятием ФЗ № 218  «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г.

Если раньше два договорившихся участника долевой собственности могли обратиться в Росреестр с совместным заявлением о прекращении права общей долевой собственности и реальном разделе дома на части жилого дома, сейчас закон этого не допускает.

Это прямо следует из ч.7 ст. 41 ФЗ № 218

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Раздел дома на квартиры возможен в том случае, если разрешённое использование земельного участка будет соответствовать. У Вас, наверняка, земля под ИЖС, то есть под индивидуальное жилищное строительство. 

Поэтому по дому выход вижу один: прекращать право общей долевой собственности и регистрировать Ваши с соседом части как блоки жилого дома блокированной застройки. Для этого нужно обратиться к кадстровому инженеру и составить техпланы на блоки.

Теперь к земле.

Здравствуйте!

Один из вариантов:

1. Обратиться в местный отдел архитектуры за разрешением реконструкции жилого дома в жилой дом блокированной застройки, с приложением проекта самостоятельного электроснабжения каждого из вновь образованных объектов;

2. После получения разрешения выполнить соответствующие электромонтажные работы, получить в БТИ новый техплан и  получить разрешение на ввод в эксплуатацию в том же отделе архитектуры.

3. Вновь образованные объекты поставить на учет в Росреестре, через МФЦ.

4. составить соглашение о разделе объектов долевой собственности и зарегистрировать в Росреестре, через МФЦ. 

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
 

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Здравствуйте, Павел!

Соглашусь с коллегой Еленой Дроздовой, что у Вас все не так однозначно и легко. В данном вопросе много нюансов и тонкостей, в первую очередь все зависит от категории земельного участка на котором расположен дом и его вида разрешенного использования. Если у Вас земля катеогрии населенных пунктов с ВРИ ИЖС, то есть два пути ршения вопроса:

1) выделить в натуре долю из жилого дома в виде жилого помещения (квартиры) путем присвоения жилому дому статуса многоквартирный жилой дом;

2) выделить в натуре долю  из жилого дома путем разделения дома на жилые дома блокированной застройки.

В соответствии со ст.252 Гражданского кодекса

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Согласно общему правилу, в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. Таким образом, в случае, если один из собственников желает выделить в натуре долю из жилого дома в виде жилого помещения, в соответствии с требованиями закона необходимо выделить также все помещения, находящиеся в таком доме (в сущности, произвести раздел жилого дома), то есть жилой дом необходимо разделить на квартиры или жилые дома блокированной застройки (в зависимости от конструктивных и технических характеристик).
Кроме того, вид разрешенного использования земельного участка соответствующего объекта недвижимости должен соответствовать требованиям действующего законодательства, то есть вид разрешенного использования должен быть установлен либо для эксплуатации многоквартирного жилого дома (земельный участок будет находиться в общей собственности всех правообладателей квартир) либо для эксплуатации жилого дома блокированной застройки (в таком случае, под каждым блоком должен быть выделен самостоятельный земельный участок).
В силу положений Федерального закона от 13.07.2015г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Относительно раздела жилого дома имеются актуальные статьи Росреестра:http://www.frskuban.ru/index.p...; https://rosreestr.ru/site/pres...

Но вот если у Вас  земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, то здесь увы, такой вариант раздела не возможен, или вернее возможен только в судебном порядке. Об это Вас информировала коллега Елена Дроздова

7. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Не маловажным фактором является и вопрос о минимально/максимальном размере земельного участка…

Но в соответствии с п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

37. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

В связи с чем раздел жилого дома может быть осуществлен без раздела земельного участка, в отношении земельного участка может быть установлен режим общей долевой собственности при условии определения порядка пользования общим имуществом, т.е. земельным участком.

Уточните, пожалуйста, категорию земельного участка и его ВРИ для более полной консультации. 

С уважением, Алина Пучко.