Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Избрание правления ТСЖ во время его создания
Согласно ЖК РФ Статья 147 п.2: Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества....
При этом в моём жилом комплексе, в последние два года были созданы четыре ТСЖ и в каждом из них правление ТСЖ выбиралось на общем собрании собственников, на котором принималось решение о создании ТСЖ.
Т.е. в повестке дня были вопросы:
- Выбор способа управления МКД
- Создание ТСЖ
- Избрание правления ТСЖ...
При этом голоса подсчитывались везде одинаково - т.е. учитывался процент СОБСТВЕННИКОВ, проголосовавших ЗА избрание правления, а НЕ ЧЛЕНОВ ТСЖ (тех, кто на этом же собрании написал заявления на вступление в ТСЖ)
Просьба пояснить (со ссылками на НПА) является такой способ выбора правления ТСЖ допустимым.
Если этот способ неправомерный - то как же такие ТСЖ могли быть зарегистрированы и протоколы признаны ГЖИ корректными.
Уважаемая Алла! Здравствуйте!
Согласно ч.2 ст.147 ЖК РФ
Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года
При этом (ч.1 ст.143 ЖК РФ)
Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Далее (что интересно — ч.1 ст. 143.1 ЖК РФ):
Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
Как Вы сами пишите:
При этом голоса подсчитывались везде одинаково — т.е. учитывался процент СОБСТВЕННИКОВ, проголосовавших ЗА избрание правления, а НЕ ЧЛЕНОВ ТСЖ (тех, кто на этом же собрании написал заявления на вступление в ТСЖ)
По уму это неверно, так как если собственник не вступал в ТСЖ, то и выбирать Правление он не может.
По крайней мере это личное мнение.
то как же такие ТСЖ могли быть зарегистрированы и протоколы признаны ГЖИ корректными.
А вот это уже вопросы, в т… ч и к корректности таких протоколов.
Здравствуйте, Алла!
В соответствии со ст.136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создавать только одно товарищество собственников жилья (ТСЖ). Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Таким образом, в одном многоквартирном доме может быть создано одно ТСЖ.
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Здравствуйте!
В соответствии с частью 1 ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
При этом голоса подсчитывались везде одинаково — т.е. учитывался процент СОБСТВЕННИКОВ, проголосовавших ЗА избрание правления, а НЕ ЧЛЕНОВ ТСЖ (тех, кто на этом же собрании написал заявления на вступление в ТСЖ)П
Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества. Так указано в ст. 147 ЖК РФ.
Спасибо за ст.147, но о ней у меня в вопросе уже указано.
Интересует можно ли как-то юридически обосновать ситуацию, которую я описал.
Или она однозначно противоречит закону, который нарушили сначала организаторы собрания, потом ГЖИ и другие соответствующие органы, которые допускают деятельность таких ТСЖ
Товарищество собственников жилья представляет собой специальную некоммерческую организацию, деятельность которой направлена на владение, распоряжение и пользование многоквартирным домом. Почти все новостройки выбирают схему ТСЖ. Членами объединения могут быть собственники квартир и прочих помещений в здании. Форма управления четко оговаривается на собрании владельцев жилых помещений при помощи голосования.
Бесспорное преимущество вступления в ТСЖ — независимость членов организации, которые сами решают, что, когда и кому делать. Они определяют первоочередность ремонтных работ, выбирают подрядчика и определяют уровень компетентности последнего.
Главной уставной целью ТСЖ является содержание многоквартирного дома в наилучшем состоянии. ТСЖ имеет льготное налогообложение, поэтому экономическая ситуация в ТСЖ при прочих равных условиях лучше, чем в большинстве УК. Соответственно, при равных объемах работ по содержанию дома тариф «по первой строке» в ТСЖ может быть ниже. Или при равном тарифе дом будет лучше содержаться.
При создании ТСЖ в одном многоквартирном доме решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Повестка дня общего собрания собственников помещений в МКД по созданию ТСЖ, которая обязательно должна содержать следующие вопросы:
— выборы счетной комиссии;
— выбор способа управления домом — создание товарищества собственников жилья;
— утверждение устава ТСЖ;
— выборы правления ТСЖ;
— выборы председателя правления ТСЖ (избирается из числа членов правления);
— выборы ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
— выборы уполномоченного представителя собственников помещений по государственной регистрации ТСЖ (как правило, этим представителем избирается будущий председатель правления ТСЖ);
— расторжение договора управления с управляющей компанией.
По окончании очного собрания или завершении сбора бюллетеней заочного или очно-заочного голосования инициаторы собрания, в соответствии с ч. 5 ст. 136 ЖК РФ, составляют список собственников помещений в МКД, который называется «Сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме N ___ по ул. _________ г. ________ от „__“ _________ 2016 года за создание товарищества собственников жилья „___________“ и его Устав», с указанием паспортных данных этих собственников, реквизитов их правоустанавливающего документа на право собственности и о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Данный документ составляется в обязательном порядке, является приложением к протоколу N 1 и его неотъемлемой частью (форму сведений о лицах см. в п. 3 разд. II).
Счетная комиссия составляет протокол подсчета голосов, в котором поименно указывает результаты голосования «за», «против», «воздержался» по каждому вопросу повестки дня собрания всех собственников помещений, принявших участие в голосовании, и подводит общий итог голосования (примерный протокол счетной комиссии см. в п. 3 разд. II). Протокол счетной комиссии является рабочим документом и в последующем хранится в документах общего собрания по созданию ТСЖ.
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, составляется в соответствии с требованиями ст. 181.2 ГК РФ и Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор». Протокол собрания является юридически значимым документом, поскольку зафиксированные в нем решения имеют гражданско-правовые последствия и порождают эти последствия для всех лиц (собственников помещений), имевших право участвовать в данном собрании, в том числе для тех, кто не принял в нем участия или голосовал против.
В соответствии с ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
Создание ТСЖ — это единственный случай, когда протокол о принятых решениях подписывают сами собственники, а не председатель и секретарь, избираемые собранием. Именно поэтому в повестке дня собрания отсутствует вопрос о выборе председателя и секретаря собрания.
После составления данного протокола инициаторы собрания должны еще раз обойти собственников помещений в МКД, которые проголосовали за создание ТСЖ и его устав, и подписать у них протокол. Каждый указанный собственник должен собственноручно подписать протокол.
Обратите внимание: подписывать протокол за всех членов семьи одной рукой категорически запрещается. При государственной регистрации ТСЖ в налоговом органе это может стать причиной отказа в регистрации.
«Кто хозяин в доме: управление, содержание и ремонт многоквартирного дома / С.В. Разворотнева, А.П. Пинчуков, Е.Е. Юлегина и др. М.: Редакция „Российской газеты“, 2016. Вып. 19. 160 с.
Формально в доме, где часть собственников помещений не являются членами ТСЖ, должны функционировать одновременно два общих собрания. Данная ситуация порождает проблему и в определении режима их деятельности. В литературе предложены различные возможные варианты процедуры принятия решений в многоквартирном доме, где одна часть собственников — члены ТСЖ, а другая — не члены. Например, по предположению Д.Б. Савельева, сначала члены товарищества должны принять решение на общем собрании членов ТСЖ и поручить какому-либо лицу представление их интересов на общем собрании домовладельцев. После этого необходимо собрать общее собрание из числа домовладельцев — не членов ТСЖ, в котором будет также участвовать представитель товарищества с числом голосов, равным общему числу голосов членов ТСЖ. На этом общем собрании проводится голосование и принимается решение, обязательное для всех домовладельцев независимо от их членства. Следует согласиться с тем, что данная процедура довольно громоздка и неудобна, поскольку для решения одних и тех же вопросов требуется дважды собирать домовладельцев и проводить голосование. Другие ученые, наоборот, предлагают сначала провести общее собрание собственников помещений в доме, а затем, распустив собственников — не членов ТСЖ, провести общее собрание членов товарищества.
Заслуживает внимания следующее мнение, высказанное в (Андропов В.В., Миронов И.Б. Управление многоквартирными домами (разд. 2). М., 2006. С. 19, 20). Поскольку ТСЖ — некоммерческая организация, его правоспособность всегда является специальной, т.е. предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности ТСЖ как юридического лица. С учетом ст. 173 ГК РФ совершенная товариществом сделка, выходящая за рамки установленной Жилищным кодексом специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого ТСЖ, так и любого из его членов.
Части 1 и 2 ст. 137 ЖК РФ содержат закрытый перечень прав, в рамках которых ТСЖ вправе осуществлять свою деятельность. Этот перечень допускаемых законом действий ТСЖ означает невозможность совершения им каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам ТСЖ. Часть 1 указанной статьи устанавливает перечень прав товарищества, которые хотя в целом и затрагивают права и законные интересы собственников помещений в доме, но возможность их реализации, в отличие от ч. 2 той же статьи, не обусловлена требованием обеспечения соблюдения прав и законных интересов всех собственников. Видимо, это связано с тем, что перечисленные в ч. 1 ст. 137 ЖК РФ права ТСЖ в основном направлены на решение текущих вопросов управления, обеспечение эксплуатации, содержания, ремонта многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ, и предоставления услуг собственникам помещений в таком доме. Вместе с тем следует иметь в виду, что с учетом п. 6 ст. 138 ЖК РФ товарищество в любом случае обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Часть 2 ст. 137 ЖК РФ содержит отдельный перечень прав ТСЖ, включающий именно вопросы распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, дополнительно связывая возможность реализации этих прав с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в доме. Некоторые цивилисты считают, что установление отдельного перечня прав товарищества, для реализации которых законодатель дополнительно предусматривает требование о соблюдении прав и интересов всех собственников, обусловлено исключительной компетенцией по данным вопросам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно по указанным вопросам собственники должны принимать решения с соблюдением порядка, установленного в ст. 44 — 48 ЖК РФ. Представляется, что особенность обеспечения товариществом соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в доме заключается в том, что общее имущество в таком доме не является собственностью ТСЖ, а принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений. Поэтому предусмотренная Жилищным кодексом РФ реализация товариществом правомочий собственников по распоряжению общим имуществом должна происходить на основании решений общего собрания собственников помещений в доме. Данный вывод поддерживается в литературе: например, С.А. Лушкин и другие авторы предлагают предусмотреть возможность использования товариществом права на предоставление в пользование третьим лицам части общего имущества многоквартирного дома только при условии согласия всех собственников, а не членов ТСЖ.
Исключение составляют полномочия общего собрания членов товарищества (в случае создания в многоквартирном доме ТСЖ) на принятие решений о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов (п. 6 ч. 2 ст. 145, п. 2 ч. 1 ст. 165 ЖК РФ); утверждение сметы доходов и расходов на год (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ); установление на основе принятой сметы размеров платежей и взносов для собственников помещений в доме, как являющихся, так и не являющихся членами ТСЖ (п. 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). В свою очередь, по указанным вопросам общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения.
Кстати, последнее полномочие вызывает особенно серьезные противоречия и массу судебных споров между ТСЖ и собственниками — не членами ТСЖ. По смыслу п. 6 ст. 155 ЖК РФ, подтвержденному судебной практикой, в случае создания в многоквартирном доме ТСЖ собственник помещения, не являющийся членом товарищества, должен вносить установленные общим собранием членов ТСЖ платежи и взносы исключительно товариществу в соответствии с договором, заключенным между ним и ТСЖ, причем независимо от наличия договора как документа (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 8; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 июня 2007 г. N Ф04-3898/2007(35362-А46-10) по делу N А46-9030/2006; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 июня 2008 г. N Ф08-2923/2008 по делу N А32-13753/2007-2/159). Более того, Жилищный кодекс РФ предоставляет товариществу право в судебном порядке требовать принудительного возмещения любым собственником помещения в доме обязательных платежей и взносов (ч. 3 ст. 137) и иных общих расходов (исходя из ч. 4 ст. 137). Иными словами, помимо обязательных платежей, товарищество может установить дополнительные расходы (взносы) для членов ТСЖ, уплату которых оно непременно требует и не от членов товарищества; суды при этом выступают на стороне ТСЖ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 июля 2008 г. N Ф04-4583/2008(8761-А70-11) по делу N А70-69/5-2008). Однако сказать, что правоприменительная практика в указанной ситуации однозначна, нельзя, поскольку собственники помещений не отказываются оплачивать разумный минимум обязательных платежей, а суд не вправе их обязывать оплачивать услуги, в которых они не нуждаются. Так, Федеральный арбитражный суд Центрального округа признал необоснованными размер взыскиваемых с не члена ТСЖ сумм за содержание и ремонт общего имущества дома (Постановление ФАС Центрального округа от 29 апреля 2008 г. по делу N А35-2290/07-С16) и установление общим собранием членов ТСЖ дифференцированных платежей за содержание и ремонт общего имущества в зависимости от назначения помещений (Постановление ФАС Центрального округа от 31 марта 2008 г. по делу N А14-3745/2007/148/8).
Поэтому авторы, отмечающие целесообразность разделения собственно обязательных платежей, включающих оплату за поддержание общего имущества дома в нормальном состоянии (текущий и капитальный ремонт, очистка территории, уборка внутренних помещений и др.) и за предоставляемые коммунальные услуги, и дополнительных платежей, которые собственники должны выплачивать только при их согласии с этим. Данное положение в части расходов, не связанных с обеспечением функционирования многоквартирного дома, которые могут быть возложены на собственника — не члена ТСЖ только с его согласия, нашло подтверждение в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П. Между тем, на наш взгляд, дополнительные расходы также должны быть дифференцированы в зависимости от распространения (нераспространения) работ и услуг, требующих дополнительных расходов, на сферу интересов собственников — не членов ТСЖ (дифференцированный подход широко применялся в предыдущей главе). Например, услуги по охране дома предоставляются в интересах всех собственников независимо от их воли, а строительство автостоянки интересует только определенную часть собственников. Поэтому расходы на первое должны возмещаться всеми собственниками, а расходы на второе — только с их согласия.
Здравствуйте, Алла!
Собираюсь организовывать ТСЖ и не могу определиться как проводить собрание. То ли делать по «проторенной» дорожке, как соседние дома (эти четыре ТСЖ), то ли пытаться делать всё в соответствии с законодательством… (но не будет ли это проблемнее?.. ведь документы у меня будут принимать те же органы, что и принимали у других ТСЖ).
Алла
На самом деле, действительно, в большинстве случаев так и происходит, когда правление избирается на том де самом ОСС (общем собрании собственников), на котором создается ТСЖ. Это происходит ради банальной экономии времени и сил. Самое интересное, что при создании одного ТСЖ на несколько домов такой механизм прямо предусмотрен ЖК РФ (п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ). Но в отношении ТСЖ на одном доме такого в ЖК РФ прямо не прописано. Если смотреть судебную практику, то оспариваний решений ОСС по данному вопросу я ни разу не видел (но слышал, что такое в чьей-то практике пару раз было).
Как вариант, могу предложить механизм избрания Правления ТСЖ на том же самом собрании, которое принимает решение о создании ТСЖ, подкрепить включением в Устав ТСЖ (который принимается на том же ОСС — см.ч.2 ст.135 ЖК РФ) положения о том, что первый состав Правления ТСЖ принимается ОСС при создании ТСЖ. Учитывая, что ОСС, как орган управления, все-таки имеет больший вес, нежели собрание ТСЖ, то я не думаю, что такое решение ОСС будет «сломано» в суде.
С Уважением,
Олег Рябинин.
Кстати, поскольку в Уставе также прописывается порядок возникновения членства в ТСЖ (ч.2 ст.135 ЖК РФ)), то еще, как вариант, можно в Уставе прописать, что у собственников, проголосовавших за создание ТСЖ и подписавших протокол, членство в ТСЖ возникает на основании данного голосования. Ну лучше все-таки одновременно с подписанием протокола дать каждому собственнику, который будет подписывать протокол, бланк заявления о вступлении в ТСЖ, чтобы потом не возникло лишних вопросов.
Включить в устав положение о том, что первый состав Правления ТСЖ принимается ОСС при создании ТСЖ, кажется хорошей идеей, спасибо.
Но не получаю ли я здесь потенциальную возможность отказа в регистрации ТСЖ на основании того, что у меня устав противоречит закону?...
(имею ввиду, что в жк рф указано что "правление выбирают члены тсж", а я в уставе несколько иной порядок укажу...)
Михаил, спасибо!
Может быть есть какая-нибудь судебная практика на этот счёт?
На просторах интернета полно примеров протоколов общих собраний по созданию ТСЖ и почти везде правление выбирают тут же... Отсюда полагаю, что это очень частое явление. И непонятно как это может происходить, если противоречит законодательству...
Собираюсь организовывать ТСЖ и не могу определиться как проводить собрание. То ли делать по "проторенной" дорожке, как соседние дома (эти четыре ТСЖ), то ли пытаться делать всё в соответствии с законодательством... (но не будет ли это проблемнее?... ведь документы у меня будут принимать те же органы, что и принимали у других ТСЖ).
Уважаемая Алла! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
толку приводить судебную практику нет, так как каждое дело сугубо индивидуально.
Толково формулировать повестку общего собрания.