Какие права можно закрепить покупателю за собой, купив того не зная - земельный участок принадлежащий продавцу на основании договора пожизненного пользования?

ПЕРЕХОД ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ НАХОДЯЩИХСЯ НА НИХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Права на землю предусмотрены гл. 3 (собственность на землю) и
гл. 4 ЗК РФ (постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное
наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование
чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков,
безвозмездное срочное пользование земельными участками).

1. Собственность на землю может быть:

1) частной — если участки были приобретены гражданами и юридическими
лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (п. 1 ст.
15 ЗК РФ).

2) государственной — разграничение государственной собственности
на землю на собственность РФ (федеральную собственность), собственность
субъектов РФ и собственность муниципальных образований
(муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с
Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении
государственной собственности на землю».

2. Постоянное (бессрочное) пользование — на этом праве земельные
участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям,
федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной
власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование
не предоставляются, но право постоянного (бессрочного) пользования
находящихся в государственной или муниципальной собственности
земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до
введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

3. Пожизненное наследуемое владение земельными участками —
предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного
наследуемого владения, а также распоряжение земельным участком,
находящимся на указанном праве после введения в действие ЗК РФ не
допускается.

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, исполнительными органами государственной власти или
органами местного самоуправления, только следующим юридическим
лицам: государственным и муниципальным учреждениям, федеральным
казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам
местного самоуправления;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических
лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель указанных организаций гражданам в виде служебного надела;

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, исполнительными органами государственной власти или
органами местного самоуправления, религиозным организациям.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица,
имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном
ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения,
расположенные на земельных участках, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные
участки

Исключительное право на приватизацию земельных участков или
приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и
юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в
порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ.

Переход прав на строение, или иной объект недвижимости,
расположенное на земельном участке, влечет за собой серьезные
последствия, касающиеся правового положения земельного участка.

Вопросы перехода права на земельный участок при переходе права
собственности на здание, строение, сооружение рассматриваются
земельным законодательством (в основном, в ЗК РФ, в частности, в ст.
35), а также гражданским законодательством РФ. При этом нормы этих
отраслей права иногда рассматривают одни и те же вопросы в
противоположном плане.

Указанная норма права предусматривает, что при переходе права
собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом
земельном участке, к другому лицу, это лицо приобретает право на
использование соответствующей части земельного участка, занятой
зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на
тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

 В данном случае речь идет
о сохранении новым собственником недвижимости того же порядка и
условий использования земельного участка, который был у его
предшественника.

Но при этом хотелось бы обратить внимание на соотношение данной
нормы ЗК РФ и соответствующей нормы ГК РФ. Статья 271 ГК РФ
предоставляет собственнику здания, сооружения или иной недвижимости,
находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, право
пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью
земельного участка. В смысле дальнейшей отсылки к ст. 268-270 ГК РФ,
регулирующим такое право, как право постоянного (бессрочного)
пользования, данная норма ГК РФ вступает в противоречие с
положениями, определенными ЗК РФ. Согласно п. 2 указанной статьи ГК
РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на
чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право
пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях
и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, т. е.
приобретается таким путем право постоянного (бессрочного)
пользования. При смене собственника земельного участка не должно
прекращаться или изменяться принадлежащее собственнику недвижимости
на таком земельном участке право пользования им.

А указанная выше норма ЗК РФ не устанавливает вид прав
собственника объектов недвижимости на используемый ими участок,
указывая на возможность использования.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или
другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права
собственности на недвижимость, расположенную на не принадлежащем
собственнику недвижимости земельном участке, передаются права на ту
часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима
для ее использования.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением,
сооружением и необходимой для их использования, определяется в
соответствии с требованиями, установленными п. 3 ст. 33 ЗК РФ, в
которой определен порядок расчета предельного размера земельных
участков. Он устанавливается в соответствии с утвержденными нормами
отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с
правилами землепользования и застройки, землеустроительной,
градостроительной и проектной документацией.

Согласно общему правилу земельного законодательства отчуждение
здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и
принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком,
на котором они находятся (действует правило единой судьбы,
закрепленное п. 5, ст. 1 ЗК РФ, в которой закреплен принцип единства
судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,
согласно которому все прочно связанные с земельными участками
объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев,
установленных федеральными законами). То есть, если собственник
объекта недвижимости и собственник соответствующего земельного
участка совпадают в одном лице, при переходе прав на указанный
объект происходит смена собственника и на земельный участок. Но
предусмотренный ЗК РФ порядок противоречит положениям ГК РФ.

Статья 273 ГК РФ также предусматривает переход права на земельный
участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. В
соответствии с ней при переходе права собственности на здание или
сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором
оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права
на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или
сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту
часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и
необходима для его использования.

То есть обе стороны сделки по отчуждению объекта недвижимости
могут по соглашению сторон определить тот объем передаваемых прав на
земельный участок, который они сочтут необходимыми.

Исключение из положений земельного законодательства, указанных в ст. 35 ЗК РФ, допускается в следующих случаях:

1) если происходит отчуждение части объекта недвижимости (здания,
строения, сооружения), которая не может быть выделена в натуре вместе
с частью земельного участка. При этом должна быть возможность
выщелить часть строения в натуре для того, чтобы она могла стать
объектом гражданских правоотношений. А вот вьщелить, изолировать
часть земельного участка, которая необходима для использования
указанной части объекта недвижимости невозможно;

2) если осуществляется отчуждение здания, строения, сооружения, а
земельный участок, на котором они находятся, является изъятым из
оборота. Статья 27 ЗК РФ предусматривает ограничения
оборотоспособности земельных участков.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными
парками за исключением земель особо охраняемых природных территорий
(земли государственных природных заповедников, в том числе
биосферных, государственных природных заказников, памятников
природы, национальных парков, природных парков, дендрологических
парков, ботанических садов, территорий традиционного
природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и
Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли
лечебно-оздоровительных местностей и курортов);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для
постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские
формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами, деятельности которых
созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и
коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны
Государственной границы РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на
ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному
лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным
законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность
граждан и юридических лиц. То есть в данном случае возможен переход
прав на земельный участок, даже ограниченный в обороте, но при
наличии разрешения на предоставление его физическим или юридическим
лицам, в случае, если происходит одновременное отчуждение и
соответствующего объекта недвижимости, и указанного земельного
участка.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, но не изъятые из оборота;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов
Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного
наследия, историко-культурными заповедниками, объектами
археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности,
оборонной промышленности, таможенных нужд и не отнесенные в разряд
изъятых из оборота;

6) не указанные в перечне изъятых из оборота земельных участков в
границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе
морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов,
сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и
судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования
международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами,
подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации
земли.

В п. 11-14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от
24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением
земельного законодательства» говорится о том, что согласно п. 4 ст.
35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на
земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением
указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания,
строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не
допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение
здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка
или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов
недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты
принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных
участков и находящихся на них объектов недвижимости должен
применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции,
конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на
указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243,
237 ГК РФ).

Если право собственности на здание, строение или иную
недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое
в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве
постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право
аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда
право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены,
дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического
лица в порядке правопреемства.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже
недвижимости (переходе права собственности), находящейся на
земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности,
покупатель приобретает право на использование части земельного
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее
использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения
вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный
участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования,
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник
недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права
собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем
продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а
покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве
предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с
приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст.
271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем
заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке,
предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации».

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади
части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и
необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3
ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм
отвода земель для конкретных видов деятельности или правил
землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и
проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3
ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя
недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем
продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном
участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента
регистрации перехода права собственности на такую недвижимость
приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием,
строением, сооружением и необходимым для их использования на праве
аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке
договор аренды между покупателем недвижимости и собственником
земельного участка.

Таким образом, в указанном Постановлении предусмотрены различные
варианты перехода прав на земельный участок, происходящих в связи с
переходом прав на расположенную на них недвижимость.

Исходя из общего правила, в соответствии с которым отчуждение
здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и
принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком,
не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем
здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В Вашем случае, предыдущий хозяин должен был оформить право собственности на себя до сделки.

Вы можете либо признать сделку недействительной, поскольку Вас ввели в заблуждение относительно прав на земельный участок, или Вам придется самому оформлять в свою собственность (аренду) этот земельный участок: это не сложно, но вопрос в том, за плату или без платы, поскольку, возможно,  Вам придется выкупить этот земельный у государства (УМС УФЫ или Минимущество РБ) по его кадастровой стоимости, указанной в кадастровом паспорте земельного участка, поскольку льготный порядок выкупа земельных участков закончился 01 июля 2012 года, но из Вышеуказанной статьи вы поняли, что есть противоречия в законодательстве, поскольку Вы вроде бы имеете право пользоваться земельным участком на тех же правах как прежний хозяин, но  после расторжения договора бессрочного пользования с предыдущим хозяином, администрация не имеет прав на заключение аналогичного договора с  Вами, тогда Вам могут предоставить этот участок в аренду или в собственность (за плату). Может быть это и не страшно, узнайте пожалуйста кадастровую стоимость земельного участка.

Оцените ответ (+ или -)