Переуступка прав требования - механизм оплаты по договору

Что-то мне совершенно не нравится вообще оформление ДДУ посредством «Предварительного договора ...»

Он зарегистрирован в регпалате?

Здравствуйте, Виктор!

Сделка очень сомнительная,

во-первых,

Невозможность безналичного расчета
Виктор

во-вторых,

Продавец (физлицо) не имеет договора долевого участия, а имеет в распоряжении «Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи»
Виктор

Уступка по договору возможна только при наличии самого договора, предварительный договор предусматривает заключение договора в будущем, но договор не заключен. Для того, чтобы передать права нужно чтобы основной договор был заключен. По факту, вы покупаете воздух.

Застройщик также хитрит заключая предварительный договор с целью избежать ответственности по ФЗ о долевом участии. Это говорит о том, что застройщик недобросовестный.

Скажите, насколько правомерен такой механизм приобретения квартиры?
Виктор

Это не механизм приобретения квартиры, а механизм обмана.

Невозможность безналичного расчета объясняют тем, что договор составлен застройщиком и изменить пункт о безналичной оплате (приведенный выше) не возможно, а при безналичной оплате продавец несет риски, связанные с тем, что я могу отозвать перевод в банке.
Виктор

Это отговорки, стороны при желании всегда могут отредактировать договор. Свободу договора ст.421 ГК РA еще никто не отменял.

Просто не хотят проводить деньги официально, чтобы при обмане вы не смогли их вернуть, либо хотят уйти от налогов.

Очень не рекомендую заключать такую сделку.

Желаю удачи!

Здравствуйте, Виктор!

Считаю что Вам необходимо требовать именно безналичной формы оплаты, так как это обезопасит сделку.

В соответствии с гражданским кодексом стороны свободны в заключение договора, поэтом если Вы захотите выбрать безналичный способ оплаты, то это можно будет сделать, независимо от условий предыдущих договоров.

Статья 421. Свобода договора

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Виктор, здравствуйте!

Рекомендую проанализировать договор на наличие в нём условия о возможности уступки прав по нему в принципе, и о возможности такой уступки при наличии согласия Застройщика.

Помимо рисков, связанных с заключением данного договора без участия в этой схеме ДДУ, что почти на 100% повлечет в будущем необходимость признания права собственности на квартиру в судебном порядке, Вы не можете быть гарантированы от того, что Продавец уже не уступил право требования по предварительному договору кому нибудь еще. И проверить Вы это никак не сможете, так как предварительный договор не подлежит государственной регистрации.

Уважаемый Виктор здравствуйте! Насколько я понимаю Вас интересует в первую очередь оплата цены договора наличными. Ниже указана процедура.

Передача денег от покупателя продавцу Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре. В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. После того, как договор зарегистрирован, сделка заключена, у покупателя, помимо ключей от жилплощади, должны быть на руках следующие документы:

зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;· свидетельство о праве собственности;

передаточный акт.

А у продавца – вырученная от продажи сумма.

Что касается правомерности такого механизма приобретения прав на жилье. Продавец не является дольщиком, поскольку не имеет на руках зарегистрированного договора о долевом участии. Фактически он кредитор застройщика. И подписывая трехсторонний договор он переуступает ВАМ право требования по долгам застройщика. Така практика используется для минимизации налоговых и иных затрат застройщика. Может быть поэтому и делаются скидки. В любом случае у Вас устанавливаются правоотношения с застройщиком и в этой связи необходимо руководствоваться законом ФЗ-214 и в договоре учитывать следующее:

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.

Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.

Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.

В тексте предельно четко указывается предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.

Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

К Вашему дополнению: поскольку продавец не является дольщиком, то его участие в регистрации не нужно.

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной. \Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» – прежде чем предъявлять претензии.

Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер – необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы – войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда – без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».

В документе должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Специалисты юридических компаний настаивают, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а значит – обязательства выполнены в момент внесения денег в банк.

Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается процессом регистрации прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно – на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то придется просто помнить о возможных финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.

С Уважением Адвокат Юрий Титов.

Здравствуйте.

В предложенной вами схеме смущает помимо передачи денег правомерность самого данного договора.

Мы имеем:

1. Предварительный договор купли-продажи у «продавца» — обратите внимание, не ДДУ, а именно купли-продажи! Т.е. ДДУ у него вообще нет и не предвидится.

Более того — договор предварительный. Что объяснимо — ведь квартиры еще нет, она строится. Но совершенно неясно, на каком основании застройщик решил подменить ДДУ предварительными договорами купли-продажи.

Видимо, застройщик не желает предоставлять гарантии (или не может) в рамках ДДУ, т.к. там закон защищает права гражданина более конкретными способами, чем при купле-продаже (н-р, застройщик должен застраховать свою ответственность, предоставить обеспечение).

Стоит понимать, что в данный момент вы покупаете объект, который не существует в природе и неизвестно, будет ли существовать, при этом добросовестность застройщика вызывает крайне большие сомнения.

2. Передача денег прописана через счет, предлагают получить наличкой. В данном случае можно остаться не только без квартиры, но и без денег — условие договора о безналичном переводе денег будет нарушено, что повлечет отказ от исполнения обязательств второй стороной.

Плюс с физического лица взыскать деньги в случае накладок — процедура сложная и малоперспективная, с него может оказаться просто нечего брать.

Подытожив — со своей стороны категорически не рекомендовала бы Вам идти на данную сделку.