Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Капитальный ремонт деревянных жилых домов
Я глава сельского поселения Богородского. Нам необходимо делать капитальный ремонт жилых деревянных домов (1 и/или двух квартирных) находящихся на балансе администрации сельского поселения. Правила и нормы технической эксплуатации жил фонда от 2003г. и ст.№ 65 жилищьного кодекса не дают ответов. Вопрос: кто должен делать кап ремонт жилого дома, какой перечень работ относится к кап ремонту (так как везде указывается примерный и рекомендуемый перечень), из каких средств производитсяя кап ремонт?
Здравствуйте!
Перечень работ приведен в Приказе Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624
(ред. от 14.11.2011)
«Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».
Кроме того, определения даны в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и в ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Капремонт в многоквартирных домах делается за счет госбюджета, муниципального бюджета и средств собственников. Регулируется вышеприведенным законом и разделом 9 ЖК РФ. Осуществляется компаниями, привлеченными ТСЖ.
Наниматели по договору соцнайма (неприватизированные квартиры) не участвуют в финансировании. Им капремонт делает муниципалитет своими силами и за свой счет (пп. 3 п. 2 ст. 65 ЖК РФ).
нет у них общего имущества! крыша, стены, фундамент — у каждого своя! из общего ничего только стенка между ними
Общее имущество имеется в виду то, без которой не может эксплуатироваться дом именно в том назначении, какое существует для жилого помещения. Разве крыша может быть не общей и если повредить или снять ее с половины 2я половина будет эксплуатироваться.
В любом случае у Вас многоквартирный дом тк квартир больше чем одна, поэтому совет моего коллеги основан на нормах закона.
Еще по перечню работ и их составу можите посмотреть «МДС 81-6.2000. Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (рекомендовано к применению письмом Госстроя РФ от 12.11.1997 N ВБ-20-254/12) в конце документ содержит перечень действующих нормативно правовых актов по капремонту. Вам желательно привлечь строительную фирму по договору для составления дефектных актов и обследований жилых домов на основании актов будет составляться сметная документация так как у вас деньги фонда реформирования жкх и местного бюджета то сметы будут проходить экспертизу в госэкспретном учреждении и в случае если укажите «лишние» составы работ экспертиза укажет на то что эти виды работ нужно исключить из проектно- сметной документации. Согласно видов работ по ремонту - есть выборочный капитальный ремонт -как правило не требует составления графической части-чертежей нужно составить сметы - что ускоряет и удешевляет стоиомость изготовления документации для ремонта.
Здравствуйте Дмитрий!
В соответствии со ст.215 ГК РФ Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).
Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.
То есть, если недвижимость принадлежит на праве собственности поселению, то она является муниципальной собственностью.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
СОгласно ст. 30 ЖК РФ Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома;
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
То есть, собственник дома ( его части) обязан пользоваться жильем с соблюдением всех санитарно-технических требований и поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии за свой счет.
Поэтому если дома находятся в состоянии непригодном для проживания и подлежит ремонту, то Вы обязаны произвести капитальный ремонт за свой счет.
В силу ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.
То есть, поскольку действующим законодательством не предусмотрен перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту собственников жилых деревянных домов, то применяется аналогия закона или деловой обычай.Согласно ст.166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен другими видами услуг и (или) работ.
В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
То есть, Вы можете определить перечень работ на основании указанной нормы и требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Методика формирования нормативов отчислений на капитальный ремонт при отнесении на себестоимость сумм ремонтного фонда установлены Постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 N 9 (ред. от 12.10.2000) «Об утверждении Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно — коммунального хозяйства»:
7.1.10.2. Для накопления средств на капитальный ремонт
собственник жилищного фонда или уполномоченная им организация, которая
осуществляет сбор платежей от населения, формирует ремонтный фонд с учетом
срока службы жилых зданий и продолжительности межремонтных периодов.
7.1.10.3. Средства ремонтного фонда имеют строго целевое
назначение — оплата работ по капитальному ремонту жилищного фонда — их
рекомендуется отражать в составе резервов предстоящих расходов и платежей на
субсчете «Ремонтный фонд».
7.1.10.4. При осуществлении капитального ремонта
сформированный резерв уменьшается на сумму произведенных расходов.
7.1.10.5. Суммы, направляемые в отчетном году на создание
ремонтного фонда и используемые на капитальный ремонт жилья, не уменьшаются в
конце отчетного года (в том случае, если начисления превышают фактические
затраты на капитальный ремонт жилья), но и не доначисляются (если расходы на
капитальный ремонт превышают начисления) и могут быть использованы в течение
всего срока службы зданий.
Суммы начисленного и неиспользованного ремонтного фонда не
изымаются у организации, накапливаются и используются в последующие периоды.
7.1.10.6. Нормативы отчислений в ремонтный фонд (на
капитальный ремонт жилья) утверждаются, как правило, на год:
— по муниципальному и государственному жилищному фонду — соответственно органами местного самоуправления и организациями, в
хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный
фонд;
— по жилищному фонду товариществ собственников жилья,
жилищных и жилищно — строительных кооперативов — собственниками жилья.
7.1.10.7. Для установления нормативов отчислений на
капитальный ремонт необходимо располагать данными о составе и состоянии
жилищного фонда, существующих типах застройки, периодичности капитального
ремонта в соответствии с действующими правилами и нормами эксплуатации жилья, а
также нормами расхода материальных, трудовых и финансовых затрат на выполнение
каждого вида работ, осуществляемых в процессе проведения капитального ремонта.
Расчет затрат на капитальный ремонт обязательно требует
наличия комплекса базовых нормативов, отражающих затраты материальных, трудовых
и финансовых ресурсов, на проведение ремонтных работ. Перечень и значения
нормативов затрат разрабатываются по элементам и конструкциям зданий с учетом
структуры жилищного фонда конкретного населенного пункта: его капитальности,
уровня благоустройства и других местных условий.
С целью учета качества жилищного фонда, которое тесно
коррелирует с затратами на его капитальный ремонт, весь жилищный фонд
населенного пункта можно сгруппировать следующим образом:
— многоэтажные капитальные жилые дома повышенной
комфортности;
— многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды
благоустройства, включая лифт и мусоропровод;
— многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все виды
благоустройства, кроме лифта и мусоропровода;
— жилые дома пониженной капитальности, имеющие не все виды
благоустройства;
— деревянные жилые дома.
Норматив ежегодных отчислений на капитальный ремонт
государственного и муниципального жилищного фонда в процентах к первоначальной
(восстановительной) стоимости жилищного фонда (Nк) может быть определен по
следующей формуле:
n
SUM
Зi x Робщ.i
i=1
Nк =
— x альфа
n
SUM Пi
i=1
где: Зi — затраты на проведение комплексного капитального
ремонта, а также капитального ремонта отдельных элементов здания в период между
комплексными капитальными ремонтами i-й группы жилищного фонда (на 1 кв. м
общей площади жилья в год);
Робщ.i — общая площадь жилья i-й группы жилищного фонда
(тыс. кв. м);
Пi — балансовая стоимость жилищного фонда i-й группы
(первоначальная с учетом переоценки) (тыс. руб.);
альфа — доля общей площади жилья, подлежащего капитальному
ремонту в планируемом году
Рк (общая площадь жилищного
фонда, подлежащего
капремонту)
альфа =
------------------------------------------------------
Робщ. (общая площадь жилищного фонда)
Для упрощения процедуры расчетов можно пользоваться
системой коэффициентов, учитывающих колебания затрат на капитальный ремонт в
зависимости от типа застройки, уровня его благоустройства и других условий.
В этом случае достаточно определить затраты на капитальный
ремонт базового для конкретного населенного пункта типа жилых домов, а затем
применить соответствующие коэффициенты К1, К2, К3, К4, К5 <*> — для
расчета затрат по другим типам домов.
--------------------------------
<*> Приведены в качестве примера наиболее типичные
соотношения, которые могут быть скорректированы с учетом местных условий.
— многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие
все виды
благоустройства, кроме лифта и
мусоропровода
(К1)
1,00
— многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие
все виды
благоустройства, включая лифт и
мусоропровод (К2) 1,25
— многоэтажные капитальные жилые дома
повышенной комфортности (К3) 1,50
— жилые
дома пониженной капитальности, имеющие
все виды
благоустройства (К4)
0,70
— деревянные жилые дома (К5) 0,50
7.1.10.8. Использование предложенной методики формирования
нормативов отчислений на капитальный ремонт при отнесении на себестоимость сумм
ремонтного фонда позволяет ежегодно отслеживать темпы инфляции, что реализуется
путем учета нового значения первоначальной стоимости при проведении переоценки.
То есть, для накопления средств на капитальный ремонт Вам следует сформировать ремонтный фонд с учетом срока службы жилых зданий и продолжительности межремонтных периодов
С уважением Ф, Тамара
Спасибо за столь подробный ответ! т.е с жильцов домов нужно было брать деньги на кап ремонт! если в течении последних 9 лет деньги не взымались, и фонд кап ремонта вообще не создан! деньги берутся с других статей прихода в казну, то будет ли законно использование данных средств? есть ли возможность открестится от кап ремонта! например проведя осмотр жилья и составив акт, что жильцы не поддерживали жильё в надлежащем виде(ну не красии, не разбирали на лето заваленку, разбитые стёкла не заменяли в окнах, не следили за печью дровяной)? И можно ли внести изменения в договор социального найма и часть бремени переложить на плечи арендатора?
Дмитрий!
Если на сегодняшний день состояние имущества требует капитального ремонта, то на основании вышеуказанных норм Вы как собственник дома ( его части) обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии с соблюдением всех санитарно-технических требований и за свой счет. ПОэтому снять с себя ответственность за непроведение капремонта Вы не сможете.
ЕСли жилье было передано Вам на баланс в 2008 г., то Вам следовало за эти годы сформировать ремонтный фонд, несмотря на то, что он не был сформирован предыдущим собственником. ПОэтому ответственность за полное отсутствие ден. средств на капремонт лежит на Вас также.
ЕСли на сегодняшний день у Вас отсутствует ремонтный фонд, то Вам следует обратиться в Фонд для получения финансовой поддержки либо взять кредит.
Согласно ст.17 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» До 1 января 2008 года Фонд утверждает лимиты предоставления финансовой поддержки за счет своих средств, рассчитанные для каждого субъекта Российской Федерации. Лимит для соответствующего субъекта Российской Федерации рассчитывается как произведение общего объема средств Фонда в размере двухсот сорока миллиардов рублей и частного от деления общей площади жилищного фонда такого субъекта Российской Федерации, по данным статистической отчетности на 1 января 2007 года, на общую площадь жилищного фонда Российской Федерации, по данным статистической отчетности на 1 января 2007 года, но не может быть более восьми миллиардов рублей и менее пятисот миллионов рублей. Средства Фонда, оставшиеся после расчета лимитов предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, распределяются пропорционально между всеми субъектами Российской Федерации с учетом предусмотренных настоящей частью ограничений размера лимитов для каждого субъекта Российской Федерации. При этом шестьдесят процентов установленного лимита предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда для каждого субъекта Российской Федерации направляется на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, сорок процентов — на переселение граждан из аварийного жилищного фонда.
Средства Фонда, сформированные в соответствии с частью 1.1 статьи 5 настоящего Федерального закона и предназначенные для предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, направляются на увеличение части лимита, установленного для каждого субъекта Российской Федерации, на финансирование капитального ремонта многоквартирных домов (далее — лимит средств на капитальный ремонт). Увеличение лимита средств на капитальный ремонт осуществляется пропорционально лимитам предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, рассчитанным для каждого субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 1 настоящей статьи, за исключением части имущественного взноса Российской Федерации, направляемой на увеличение лимитов в соответствии с частью 9 настоящей статьи.
То есть, поскольку действующее законодательство не содержит положений о предоставлении финансовой поддержки на ремонт деревянных домов, то применяется аналогия закона на основании ст.6 ГК РФ. Также Вы можете обратиться за получением субсидии на проведение капремонта. Для этого следует составить соответствующее письменное обоснованиеСогласно ст.78.1 Бюджетного кодекса РФ
В бюджетах бюджетной системы Российской Федерации предусматриваются субсидии бюджетным и автономным учреждениям на финансовое обеспечение выполнения ими государственного (муниципального) задания, рассчитанные с учетом нормативных затрат на оказание ими государственных (муниципальных) услуг физическим и (или) юридическим лицам и нормативных затрат на содержание государственного (муниципального) имущества.
Из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации могут предоставляться субсидии бюджетным и автономным учреждениям на иные цели.Порядок предоставления указанных субсидий из федерального бюджета и бюджетов государственных внебюджетных фондов Российской Федерации, бюджетов субъектов Российской Федерации и бюджетов территориальных государственных внебюджетных фондов, местных бюджетов устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, местной администрацией.
То есть, Вам следует обратиться с заявлением о предоставлении Вам субсидии в соответствующий орган субъекта РФ.Кроме того, Вы можете предложить жильцам выделить средства на проведение капремонта в счет будущего зачета за предоставление каких-либо иных услуг жильцам.С уважением Ф. Тамара
Здравствуйте, уважаемый Дмитрий!
Хочу обратить Ваше внимание, что все официальные перечни работ носят рекомендательный, а не обязательный характер.
Между строк у Вас прочитывается намёк, что муниципалитет не располагает сейчас средствами на проведение капремонта. Правоприменительная практика идёт по тому пути, что обязанность сделать капремонт возникает не в связи с истечением каких-то формально установленных сроков, а в связи с возникновением реальной потребности провести те или иные работы.
Почему между строк? имущество нам всучили в 2008г. а построено оно больше 25-40 лет назад! кап ремонт нужно было провести ещё 10-15 лет назад. по скромный подсчётам нам нужно 32 млн. а годовой бюджет поселения (на всё) 13 млн. не трудно понять, что это просто не реально! в добавок ко всему многие жильцы просто не следили за домами зная, что обязанность по кап рем на нас! и обиднее всего, что они требуют кап рем через прокуратуру, а потом сразу после кап рем приватизируют жильё, т.е мы тут же теряем качественный жил фонд, и у нас только ветхий и аварийный! отсюда и возникает вопрос либо открестится от кап рем, либо после рем не позволить приватизацию(что в принципе запрещено законом)?
Дмитрий, конечно, открещивайтесь тогда от капремонта! И требуйте, чтобы его проведение финансировали те, кто Вам передал жилфонд в таком убитом состоянии.
Кстати, кто это был? Государственные предприятия накануне приватизации? Но даже в этом случае их правопреемников легко можно обязать расплатиться по долгам правопредшественников. В России есть соответствующая судебная практика.
Я же написал не МКД, а деревянные одно или двух квартирные жилые дома - одноэтажные! какой перечень и т.д. и т.п
Я же написал не МКД, а деревянные одно или двух квартирные жилые дома — одноэтажные! какой перечень и т.д. и т.п.
Дома стоят на балансе, значит являются собственностью сельского поселения, так?
В соответствии со ст. 65 ЖК РФ, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
Согласно ст. 66 ЖК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Следуя ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма, имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому капремонт делается наймодателем своими силами и за свой счет. С перечнем работ сейчас разберемся.