Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риски покупки квартиры, доставшейся продавцу по наследству
Мы хотим купить квартиру. Собственник квартиры один, он получил квартиру по наследству по закону. Мать собственника умерла в феврале прошлого года. На данный момент в квартире зарегистрированы собственник и его жена. У собственника есть свидетельство о праве наследства по закону, само свидетельство о собственности - в процессе получения, но думаю, что препятствий не будет.
Предположим наихудший сценарий развития событий. Мы приобрели квартиру, и через некоторое время появляется ещё один претендент на наследство (например, сын или дочь умершей от другого брака). Претендент на наследство подаёт в суд. Чем это грозит нам как приобретателям этой квартиры? Может ли суд признать договор купли-продажи недействительным (и тогда мы должны будем выселиться из этой квартиры)? Либо суд в случае признания прав 2-го наследника будет требовать, чтобы 1-й наследник выплатил ему его долю деньгами (и тогда мы остаёмся в квартире)?
Хотелось бы оценить вероятность рисков: появления 2-го наследника, признания его прав на наследство судом и того или иного решения суда в этом случае. Особенно буду признателен, если кто-нибудь знает не только соответствующие статьи законов, но и судебную практику в подобных случаях (я предполагаю, что таких дел хватает).
И дополнительный вопрос. Стоимость квартиры - 8,5 млн рублей. Продавец предлагает указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры 2 млн рублей, а 6,5 млн - распиской "за неотделимые улучшения" (как если бы они там сделали дорогой ремонт). Я знаю, что при сделках купли-продажи так делают часто, если квартира в собственности менее 3 лет, чтобы избежать уплаты налогов. Если мы так сделаем, будут ли у нас какие-то дополнительные проблемы при худшем сценарии (судебное разбирательство по наследству)?
Итого, по совокупности обстоятельств, можете ли вы рекомендовать или не рекомендовать покупать эту квартиру?
Если мы всё-таки решим покупать, как можно при юридическом оформлении сделки подстраховаться? Могут ли какие-то пункты в договоре купли-продажи или какие-либо дополнительные документы помочь нам сохранить эту квартиру в случае, если появится 2-й претендент на наследство? Если да, буду признателен за конкретные формулировки.
С момента смерти наследодателя прошло чуть более года.
Уважаемые юристы! Многие из вас в ответах ссылаются на понятие "добросовестного приобретателя". В связи с этим вопрос: если мы согласимся указать в ДКП цену в 2 млн руб, которая в разы ниже рыночной стоимости, не утратим ли мы в глазах суда статус добросовестного приобретателя? Например, суд может решить, что мы были в сговоре с продавцом с целью уклонения от уплаты налогов и т.п.
И кстати, удивляюсь разбросу мнений уважаемых юристов.
От: "Никаких рисков при покупке данной недвижимости у вас нет".
До: "И применит последствия недействительности сделки — вы обязаны вернуть продавцу квартиру, он вам деньги (хорошо, если они у него будут к тому времени)".
Наверно, из этого можно сделать вывод, что закон и судебная практика в этом правовом аспекте очень неоднозначны, и, в конечном итоге, суд может решить вопрос по-разному. Что само по себе всё-таки риск.
Александр, при худшем сценарии, если всю стоимость указывать не будете, то проблемы возможны, если сделка будет оспорена и договор купли-продажи будет расторгнут, то Вы сможете получить только ту сумму, что указана в договоре. Стоимость неотделимых улучшений также может быть оспорена. Ремонт на 6.5 млн. руб. нужно тоже доказать. Пишите всю сумму. С уважением, Виталий.
. Претендент на наследство подаёт в суд. Чем это грозит нам как приобретателям этой квартиры? Может ли суд признать договор купли-продажи недействительным (и тогда мы должны будем выселиться из этой квартиры)? Либо суд в случае признания прав 2-го наследника будет требовать, чтобы 1-й наследник выплатил ему его долю деньгами (и тогда мы остаёмся в квартире)?
Александр
Здравствуйте. Ничем на мой взгляд. Вы добросовестные приобретатели.
ГК РФ
Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать,
о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого,либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как видим из закона, оснований нет расторгать сделку.
Хотелось бы оценить вероятность рисков: появления 2-го наследника, признания его прав на наследство судом и того или иного решения суда в этом случае. Особенно буду признателен, если кто-нибудь знает не только соответствующие статьи законов, но и судебную практику в подобных случаях (я предполагаю, что таких дел хватает).
Александр
Сколько прошло с момента смерти наследодателя?
Продавец предлагает указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры 2 млн рублей, а 6,5 млн — распиской «за неотделимые улучшения» (как если бы они там сделали дорогой ремонт).
Александр
Не советовал бы так делать, если данных улучшений в принципе нет. Лучше единым договором оформить, Вам так будет меньше проблем в случае чего.
Итого, по совокупности обстоятельств, можете ли вы рекомендовать или не рекомендовать покупать эту квартиру?
Александр
Если наследник получит св-во о праве собственности, то особых проблем не вижу.
Проверьте единственное нет ли обременения на квратире и нет ли имеющих право пожизненного проживания в данной квартире.
Если мы всё-таки решим покупать, как можно при юридическом оформлении сделки подстраховаться?
Александр
Только проверить указанные выше риски, чтобы не было залога и проживающих на праве пожизненного проживания.
И оформляйте ДКП единым документом, не разбивайте платежи.
Могут ли какие-то пункты в договоре купли-продажи или какие-либо дополнительные документы помочь нам сохранить эту квартиру в случае, если появится 2-й претендент на наследство?
Александр
Единственное прописать, что Продавец гарантирует, что данная квартира под залогом не состоит, правами третьих лиц не обременена, Продавец является единственным собственником данного недвижимого имущества.
В принципе срок еще восстановить гипотетический 2й наследник может, но моё мнение, ничего не даст, так как Вы будете добросовестным приобретателем.
Статья 1154. Срок принятия наследства
1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока
1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
По признании наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе и при необходимости определяет меры по защите прав нового наследника на получение причитающейся ему доли наследства (пункт 3 настоящей статьи). Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными.
Либо суд в случае признания прав 2-го наследника будет требовать, чтобы 1-й наследник выплатил ему его долю деньгами (и тогда мы остаёмся в квартире)?
Александр
Тут больше вероятность, что 1/2 продажной стоимости с наследника.
Здравствуйте, Александр.Покупка жилья, которое достается по наследству, является одной из самых рискованных сделок. В случае появления наследника, который не знал о смерти наследодателя или по иным (уважительным) причинам вовремя не оформил наследство и (конечно, если ему удается это подтвердить в суде), срок, в течение которого наследник может заявить о своем праве на наследство, восстанавливается. То есть, теоретически, он может оспорить сделку, таковая может быть признана ничтожной, и Вам как покупателю могут быть возвращены деньги, а продавцу — квартира. Деньги за квартиру вам могут вернут в соответствии с договором (2000000), поэтому здесь тоже большой риск.
В данной ситуации советую хорошо подумать. Как вариант снижения рисков — тщательная проверка родственных связей.
Так же рекомендую Вам, если вы решите выйти на сделку обязательно взять от продавца нотариально заверенное обязательство. Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника.
Как вариант, можно обратиться в страховую компанию и застраховать титул покупки. конечно квартиру Вы таким образом не сохраните, если будут притязания новоявленного наследника, но деньги вернете.
Здравствуйте, Александр!
Вопрос Ваш довольно объемный. Начну с конца. При составлении договора купли-продажи непременно отдельным пунктом нужно указать, что продавец гарантирует отсутствие претендентов на продаваемое жилье в виде наследников, имеющих право наследования.
Безусловно, такая или подобная фраза не есть гарантия, что других наследников нет. Но для Вас в случае спора в суде, это весомая ссылка и доказательство добросовестности приобретения.
Насчет изменения цены квартиры в договоре. Для продавца квартиры, да, это имеет знание, чтобы меньше платить налог, если жилье находится в его собственности мене трех лет (у него это так, поскольку получил по наследству недавно), но для Вас это может иметь значение на случай получения Вами налогового вычета. Хотя, если сумма будет указана в пределах 2 млн руб. То и Вы ничем не рискуете, поскольку налоговый вычет возможен в пределах этой суммы.
Теперь о главном: «Предположим наихудший сценарий развития событий. Мы приобрели квартиру, и через некоторое время появляется ещё один претендент на наследство (например, сын или дочь умершей от другого брака). Претендент на наследство подаёт в суд. Чем это грозит нам как приобретателям этой квартиры?»
В этом случае Вы вправе потребовать возврата уплаченных денег от продавца, поскольку Вы добросовестный приобретатель. Но именно здесь и надо иметь в виду, что ответчик (продавец) может сослаться на договор купли-продажи, а там сумма значительно меньше реальной.
Если объявившийся наследник будет требовать расторжения договора купли-продажи, то здесь в зависимости от реальной обстановки, суд может не согласиться с таким требованием, учитывая, что Вы добросовестный приобретатель, и возложит на продавца квартиры обязанность выплатить этому наследнику в порядке компенсации стоимость его доли.
"Уточнение: с момента смерти наследодателя прошло чуть более года".
Для Вас это в некоторой степени хорошо, так как намерение о вступлении в наследство подается в течение шести месяцев после открытия наследства, а пропущенный срок может быть восстановлен, если есть уважительные причины, + еще шесть месяцев. И того — год. Значит, если наследник объявится, то ему уже будет крайне проблематично добиться вступления в наследство или оспаривания договора купли-продажи.
Здравствуйте, Александр!
На мой взгляд, заключать такую сделку вполне можно.
Право собственности на данную квартиру возникло при наследовании по закону, а не по завещанию, и истечение 6 мес. уже как более полугода назад говорит о том, что других наследников не было. Верховный Суд РФ в пункте 40 постановления Пленума от 29.05.2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснил, что требования о восстановлении срока принятия наследства и признании наследника принявшим наследство могут быть удовлетворены лишь при доказанности совокупности следующих обстоятельств: а)наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил указанный срок по другим уважительным причинам. К числу таких причин следует относить обстоятельства, связанные с личностью истца, которые позволяют признать уважительными причины пропуска срока исковой давности: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п. (статья 205 ГК РФ), если они препятствовали принятию наследником наследства в течение всего срока, установленного для этого законом. Не являются уважительными такие обстоятельства, как кратковременное расстройство здоровья, незнание гражданско-правовых норм о сроках и порядке принятия наследства, отсутствие сведений о составе наследственного имущества и т.п.; б) обращение в суд наследника, пропустившего срок принятия наследства, с требованием о его восстановлении последовало в течение шести месяцев после отпадения причин пропуска этого срока. Указанный шестимесячный срок, установленный для обращения в суд с данным требованием, не подлежит восстановлению, и наследник, пропустивший его, лишается права на восстановление срока принятия наследства.
Поэтому в целях восстановления срока в порядке ст. 1155 ГК РФ юридическое значение имеет то обстоятельство, знал ли или должен был знать «несостоявшийся 2 наследник» о смерти наследодателя, то есть о факте открытия наследства, а не о том, имеется ли после смерти наследодателя наследственное имущество, в чем оно заключается и на кого оно переоформлено после смерти наследодателя. К числу уважительных причин, о которых идет речь в ч. 1 ст. 1155 ГК РФ, могли быть отнесены исключительные обстоятельства, лишившие наследника возможности своевременно решить вопрос о принятии наследства.
Вместе с тем, даже если допустить, что суд восстановит пропущенный для принятия наследства срок, то признать договор купли-продажи Вам квартиры недействительным все равно не получится, так как Вы будете добросовестным приобретателем.
А в случае удовлетворения требований такого 2 наследника о восстановлении срока для принятия наследств о может претендовать только на денежную компенсацию наследственного имущества, которое было отчуждено.
В качестве примера судебной практики — Апелляционное определение Липецкого областного суда от 29.07.2013 по делу N 33-1900/2013
А вот с суммой в договоре надо быть аккуратнее, так как случаи признания сделки недействительно бывают разные, например, признание продавца недееспособным. Но это маловероятно. Также, если Вы покупаете квартиру в долевую или совместную с женой собственность (если Вы официально женаты, разумеется), то Вам выгоднее прописать 4 000 000, чтобы каждый мог получить полный налоговый вычет на 2 млн. каждый.
Здравствуйте!
Никаких рисков при покупке данной недвижимости у вас нет. Вы являетесь добросовестным приобретателем. Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В приведенной правовой норме непосредственно содержатся понятие и признаки добросовестного приобретателя — это тот, кто возмездно приобрел имущество «у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать». Таким образом, указывается на два признака, через которые раскрывается правовое содержание понятия «добросовестный приобретатель»: приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя и отсутствие у приобретателя знания и возможности узнать о действительных правах отчуждателя. (http://vs.hak.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=4&did=14).
Таким образом, даже в случае наступления описываемой Вами ситуации квартиру у Вас не заберут.
Что касается уменьшения цены в договоре — не рекомендую это делать. Поскольку если вдруг вы захотите по какой-либо причине расторгнуть договор купли-продажи. то сможете обратно взыскать только ту сумму, которая прописана в данном договоре
Добрый день,
Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученную продавцом и этому наследнику восстановят пропущенный срок для принятия наследства, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.
Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.
В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).
Собственник жилого помещения, который не может его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого оно было истребовано, вправе претендовать на разовую компенсацию за счет казны РФ (ст. 31.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Порядок выплаты компенсации должен быть установлен Правительством РФ, однако в настоящее время не установлен (Письмо Минфина России от 25.02.2010 N 08-05-08/758).
Таким образом риски для покупателя существуют и тем более в договоре указывать заниженную стоимость квартиры очень не рекомендую.
Александр, добрый день.
через некоторое время появляется ещё один претендент на наследство
Александр
В самом худшем варианте, Ваш продавец выплатит ему стоимость его доли, Вам и квартире ничего не угрожает. Еще, как вариант, для Вашего спокойствия, можете застраховать титул.
Если да, буду признателен за конкретные формулировки.
Александр
Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
[Гражданский кодекс РФ][Глава 30][Статья 461]
1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по
основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец
обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что
покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в
случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами
или о ее ограничении недействительно
. Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, а также в случае предъявления претензий третьих лиц к Покупателям и изъятии
выше указанной квартиры у Покупателей, Продавец обязуется приобрести Покупателям равнозначную по потребительским качествам и площади, не менее указанной в настоящем договоре, квартиру аналогичной категории в том же районе,
либо предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения
Покупателями равнозначной недвижимости, а также возместить все понесенные
убытки и расходы, связанные с приобретением квартиры. При этом
квартира не может быть изъята у Покупателей до полного исполнения
Продавцом вышеуказанных обстоятельств.
Продавец предлагает указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры 2 млн рублей, а 6,5 млн — распиской «за неотделимые улучшения»
Александр
Категорически нет, Вы не знаете, какие намерения у продавцов, в случае расторжения договора купли продажи, стороны возвращают все по сделке, и вернете Вы свои 2 млн. а остальное, продавцы будут настаивать, что ремонт Вы испортили, встроенную мебель и технику вывезли и т.д. Зачем Вам это?
Спасибо!
Однако, если следовать Вашей логике: риска изъятия у нас квартиры нет, потому что гипотетический 2-й наследник может требовать только деньги от продавца, а не долю в квартире. Следовательно, риска расторжения сделки нет, и можно указывать 2 млн в ДКП. (Боюсь, что убедить продавца поставить полную сумму в договоре не удастся, очень уж большой налог ему тогда придётся заплатить.)
Либо Вы имеете в виду, что могут быть иные риски расторжения договора, не связанные с появлением 2-го наследника?
Здравствуйте.
На мой взгляд, появление иных наследников не может являться основанием к признанию договора недействительным, поскольку Вы будете являться добросовестным приобретателем и нет оснований к истребованию имущества от добросовестного приобретателя — имущество не выбыло из их владения помимо их воли, т.к. на момент сделки они даже волю на его получение не изъявили, в наследство не вступили.
Им нужно будет восстанавливать срок на принятие наследства, что, с учетом давности, будет само по себе для них крайне проблематично. Кроме того, Ваш продавец действует также добросовестно, поскольку иные наследники в течение 6 мес. с даты смерти наследодателя не изъявили желания вступить в наследство и фактически его тоже не приняли, он действовал в рамках своим правомочий собственника.
В данной ситуации главное, чтобы продавец был настоящим наследником — без поддельных документов, по которым было зарегистрировано за ним право собственности, т.к. такие случаи встречались и при таких условиях суд признавал правомерным изъятие имущества даже у добросовестного приобретателя, поскольку оно выбыло из владения настоящего наследника незаконно, путем мошеннических действий продавца.
В ситуации же, когда наследник в установленном законом порядке вступил в наследство, а потом вдруг появились иные наследники и стали оспаривать сделки и истребовать имущество из чужого незаконного владения, такого основания к истребованию у добросовестного приобретателя нет — нет доказательств выбытия имущества из их владения помимо их воли, нет хищения. Рассуждения суда по данному поводу можете посмотреть, н-р, здесь (при этом нужно помнить, что в РФ одно судебное решение не обязательно для другого суда, рассматривающего аналогичное дело):
Красноярский краевой суд
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2013 г. N 33-2627/2013
…
гражданское дело по апелляционной жалобе Л.Н. на решение от 14 марта 2013 года, которым в удовлетворении иска Л.Н. к К.Л., И. и Л.И.В. о признании сделок недействительными отказано. ...
Л.Н. обратилась 14.12.2012 в суд с иском к К.Л. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.В обоснование требований указала, что <ДАТА> умерла ее двоюродная сестра Б.Г.А., о данном факте ей стало известно в июне 2012 года.
После смерти Б.Г.А. открылось наследство, которое состояло из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Решением Череповецкого городского суда от 23.10.2012 установлены родственные отношения между Л.Н. и Б.Г.А., Л.Н. восстановлен срок для принятия наследства после умершей Б., она признана принявшей наследство.
После обращения к нотариусу Ч. за получением свидетельства о праве на наследство по закону, ей стало известно о том, что указанная квартира продана И., который зарегистрировал свое право собственности на данное имущество 02.02.2012 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 22.12.2011, выданного нотариусом Ч., покупателю Л.И.В., а тот в свою очередь К.Л., при этом нотариус Ч. сообщила, что свидетельство о праве на наследство по закону после смерти Б.Г.А. на имя И. не выдавала.
Полагала, что сделка купли-продажи квартиры от 30.01.2012 (между И. и Л.И.В.) совершена лицом, которое не имело основанного на законе права на совершение этой сделки, спорная квартира выбыла из состава наследства помимо воли наследника, то есть была похищена, поэтому указанная сделка не соответствует требованиям закона, является ничтожной.
Просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 08.02.2012, применить последствия недействительности данной сделки, признав за истцом право собственности на квартиру в порядке наследования, истребовать квартиру у К.Л. и передать ее Л.Н.; обязать К.Л. прекратить пользоваться спорной квартирой.В дальнейшем истица неоднократно уточняла исковые требования, в окончательном варианте на основании 166, 168, 1112, 302 ГК Российской Федерации просила применить последствия недействительности ничтожных сделок — указанных договоров купли-продажи квартиры от 30.01.2012 и от 08.02.2012, прекратить право собственности К.Л. на данную квартиру; включить квартиру в состав наследства, открывшегося после смерти Б.Г.А., признать за Л.Н. право собственности на квартиру в порядке наследования после смерти Б.Г.А.; истребовать квартиру у К.Л. и передать ее Л.Н.; обязать К.Л. прекратить пользоваться спорной квартирой.
…
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы,не находит оснований для отмены решения суда.
…
Поскольку владелец квартиры К.Л. является добросовестным приобретателем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании договоров купли-продажи указанного жилого помещения недействительными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорная квартира выбыла из владения истца помимо его воли в результате хищения, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям. В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.Доказательств, подтверждающих факт хищения спорной квартиры с использованием поддельного документа (установленный соответствующим приговором суда, вступившим в законную силу), истцом суду представлен не был.При данных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения доводов апелляционной жалобы не имеется.
Полный текст здесь kiruchenko.ru/nasled/111.php
Здравствуйте, Александр.
1. Будем рассматривать самый неблагоприятный вариант, поскольку покупка наследственного жилья всегда несет в себе риски, связанные с возможностью появления других наследников, о которых продавец мог не знать или сознательно утаить информацию. И эти риски просчитать невозможно. У меня был судебный спор, когда у старика «материализовалась» очень взрослая дочь за месяц до его смерти. Он на дочь и составил завещание, оставив ни с чем свою жену, с которой прожил лет двадцать. Он о дочери, возможно, тоже не знал, пока она не появилась на его пороге. Хорошо хоть, вдова имела право на обязательную долю в наследстве.
Ответ на вопрос зависит от наличия у вновь объявившегося наследника уважительных причины для восстановления срока на принятие наследства и сможет ли наследник ее доказать. Например, суды признают такой причиной незнание наследника о смерти наследодателя. Какие-то причины, связанные с личностью наследника, препятствовавшие принятию наследства — тяжелая болезнь, например.
Если причина есть и наследник ее докажет, суд восстановит срок для принятия наследства, признает свидетельство на наследство недействительным. Что, в свою очередь, послужит основанием для признания недействительным договора купли-продажи недействительным. И применит последствия недействительности сделки — вы обязаны вернуть продавцу квартиру, он вам деньги (хорошо, если они у него будут к тому времени).
Поэтому первый наследник ничего не будет выплачивать, т.к. и он, и второй наследник имеют право на квартиру, а на деньги, а последствие признания сделки недействительной — двухсторонняя реституция и касается она только вас и покупателя, а не второго наследника.
2. Хотелось бы оценить вероятность рисков: появления 2-го наследника, признания его прав на наследство судом и того или иного решения суда в этом случае. Особенно буду признателен, если кто-нибудь знает не только соответствующие статьи законов, но и судебную практику в подобных случаях (я предполагаю, что таких дел хватает).
Можете смотреть судебную практику, можете не смотреть. Суды, принимая решения, руководствуются не судебной практикой, а законом. По закону суды действуют так, как я описала пунктом выше.
И дополнительный вопрос. Стоимость квартиры — 8,5 млн рублей. Продавец предлагает указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры 2 млн рублей, а 6,5 млн — распиской «за неотделимые улучшения» (как если бы они там сделали дорогой ремонт). Я знаю, что при сделках купли-продажи так делают часто, если квартира в собственности менее 3 лет, чтобы избежать уплаты налогов. Если мы так сделаем, будут ли у нас какие-то дополнительные проблемы при худшем сценарии (судебное разбирательство по наследству)?
Трудно точно сказать, поскольку прямо такой вопрос законом не урегулирован и в случае спора все будет зависеть от тог, как заинтересованная сторона обыграет это обстоятельство и от оценки обстоятельств судом. На мой взгляд, следует учитывать, что суды не принимают просто формально доказательства, но и оценивают их с точки зрения, в т.ч., достоверности и недостоверные, просто отбрасывают. Есть средние рыночные цены на квартиры, которые на порядки, наверное выше того, что будет указано в договоре. Да еще и стоимость ремонта, в разу превышающая стоимость самой квартиры. Не скидывайте со счетов и то обстоятельство, что к таким манипуляциям стороны прибегают в целях нарушения закона. Все это в суде имеет значение. И подобную оценку суд может расценить как несогласованность сторон по вопросу о цене договора и о его незаключенности. Не факт, что вы сможете взыскать стоимость ремонта в случае недействительности сделки, если будете в ней проживать и пользоваться этим ремонтом. Ведь со временем ремонт утраивает свою ценность. Это — не квартира, стоимость которой только растет.
Даже если нет рисков появления других наследников, прибегнать к таким уловкам очень рискованно.
3. Итого, по совокупности обстоятельств, можете ли вы рекомендовать или не рекомендовать покупать эту квартиру?
Юрист не имеет право сделать выбор за вас. Это — ваши деньги, и решение — только ваше. Если я вам скажу — хорошо, покупайте, а вы потом лишитесь жилья, я ведь за это ответственность нести, все равно, не буду. Все последствия лягут на вас. Юрист вправе только указать возможные риски, чтобы клиент принял взвешенное решение.
Решайте, в зависимости от того, не пугает ли вас теоретическая возможность появления других наследников, пока нет сведений о их наличии и с учетом написанного выше,
4. Если мы всё-таки решим покупать, как можно при юридическом оформлении сделки подстраховаться? Могут ли какие-то пункты в договоре купли-продажи или какие-либо дополнительные документы помочь нам сохранить эту квартиру в случае, если появится 2-й претендент на наследство? Если да, буду признателен за конкретные формулировки.
Никакой страховки тут быть не может. Ваш продавец может сейчас написать все, что попросите. Но это же еще не значит, что он это выполнит. И если он добровольно обязательства не выполнит, например, не вернет вам деньги, вам все равно, не избежать обращения в суд. А значит, стандартных условий договора, достаточно.
Не согласна с коллегами, расценивающими вопрос с точки зрения добросовестности владения. Во-первых, речь о добросовестности владения возникает только в силу статьи 302 ГК РФ — добросовестным приобретателем является приобретатель по сделке от неуправомоченного отчуждателя.
Однако наследник, оформивший в соответствии с законом право на квартиру, не может расцениваться как неуправомоченный отчуждатель.
Во-вторых, ст. 12 ГК устанавливает разные способы защиты гражданских прав.
Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушения. И в подобной ситуации речь идет не об истребовании имущества из чужого незаконного владения, что было неправильным формулированием исковых требований, а об оспаривании свидетельства на наследство и признании сделки купли-продажи недействительной и двусторонней реституции. И тут добросовестность-недобросовестность не имеет значения.
На основании Статья 302. ГК РФ Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать,
о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
На практике и в том числе моей были случаи, когда у добросовестного приобретателя отбирали квартиру на основании решения суда, в наших судах бывают непредсказуемые решения.
Поэтому необходимо узнать есть ли другие наследники первой очереди, если не получится узнать, то необходимо в договоре прописать, что за предъявленные претензии других наследников обязуется отвечать продавец, так как гарантирует, что других наследников на данную квартиру не имеется.
И кстати, удивляюсь разбросу мнений уважаемых юристов. От: «Никаких рисков при покупке данной недвижимости у вас нет».
До: «И применит последствия недействительности сделки — вы обязаны вернуть продавцу квартиру, он вам деньги (хорошо, если они у него будут к тому времени)».
Наверно, из этого можно сделать вывод, что закон и судебная практика в этом правовом аспекте очень неоднозначны, и, в конечном итоге, суд может решить вопрос по-разному. Что само по себе всё-таки риск.
Все верно, в данном случае риск в любом случае есть, нельзя себя обезопасить на 100%
обственник квартиры один, он получил квартиру по наследству по закону.
Александр
Добрый день! Сообщите дату получения квартиры в порядке наследования??? Когда получено свидетельство о праве собственности — дата???
В остальной части Ваш вопрос в работе.
В дополнение к Александру.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
38. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.