Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Совместная долевая собственность на квартиру
Добрый день! Интересует вопрос про совместную долевую собственность на квартиру.
Подскажите пожалуйста, по договору приватизации в совместной собственности у нас была трехкомнатная квартира (мой отец, его мама и бабушка). После смерти бабушки, которая не оставила завещания, его мама, по всей видимости не совсем законным путем, с помощью нотариуса перевела собственность в долевую и оформила на себя по наследству долю бабушки. Получается как -то странно, ведь после смерти бабушки, действие совместной собственности не прекращается, т.к. остальные собственники живы.
В квартире была сделана перепланировка без согласия отца, при том что, та комната, в которой проживает отец , проходная, возведенная перегородка отнимает у него его законные три метра. Примерно в 2003г. – 2004г. мы обратились в суд с исковым заявлением о признании сделки купли-продажи от 2001г. недействительной, процесс длился на протяжении ½ года и не дал никаких результатов. Новые собственники все это время в квартире не проживали, пытались сдавать, но отец не пускает. Теперь они пытаются продать свои 2/3 доли квартиры, но так как его комната, проходная, находится в центре квартиры, что становится препятствием для продавца и ставит в неудобное положение потенциальных покупателей. Таким образом он и держится…, сорвал, наверное, уже сделки три, сейчас его пугают полицией. И так как, дело пока не закрыто отец хочет опять бороться за свое право на эту квартиру. Кстати, и документов, подтверждающих наследования его матерью 1/3 квартиры он не видел на протяжении всего судебного процесса, попадалась на глаза только сноска о праве собственности в техническом паспорте квартиры. Выписка будет также предоставлена. Ну вот, вся обстановка на сегодня!
Если вкратце, то общая картина такая, не могли бы Вы ответить на несколько вопросов:
1) Вправе ли нотариус одним росчерком пера, без согласования с другим сособственником совместной собственности, переводить в другую форму собственности (долевая собственность) и передавать уже долю по наследству, и на чем конкретно обоснованно такое действие ? (закон, норма) И если это все же не по закону, то можем ли мы рассчитывать на признание продажи квартиры не законной?
2) По договору приватизации членам семьи передавалась квартира в совместную собственность. Как она могла превратиться в долевую? /Куда делась совместная собственность ? (норма закона)
3) Каким образом его мать, провела процедуру перепланировки (незаконной) квартиры, без участия/согласия отца?
4) Если собственность из совместной в долевую переведена не законно, и 1/3 доли определена также не законна, то насколько действителен договор купли-продажи?
Заранее благодарю за ответ.
С уважением, Ирина.
Здравствуйте Ирина!
В соответствии со ст. 244 и ст. 245 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
То есть, если Доли общей собственности не были определены, то они считаются равными.
В соответствии со ст. 3.1 Закона о приватизации в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными.
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное.
То есть, если указанное жилье было приватизировано до 31 мая 2001 года и на момент смерти сособственника жилья ( бабушки) доли в квартире не были определены соглашением участников совместной собственности, то они определяются нотариусом и при этом считаются равными. В таком случае действия нотариуса по определению долей являются правомерными.
Таким образом, если мать отца была единственной наследницей, то она была в праве оформить право собственности на 1/3 доли жилья .
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
То есть, пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, в том числе решение вопроса о его перепланировка осуществляется по соглашению всех сособственников.
Поэтому, если мать отца произвела перепланировку без согласия отца, то он имеет право признать перепланировку незаконной, и потребовать вернуть все в изначальное состояние. Для этого ему следует подавать соответствующий иск.
Согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса, согласно которой
при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
То есть, если сделка продажи дои жилья была заключена с нарушением вышеуказанного требования, то Отец имеет право признать сделку недействительной.
Для этого следует подавать также соответствующий иск.Таким образом, при наличии оснований Ваш отцу следует подавать иск (иски) в суд. При подаче обоснованного иска, он имеет все шансы на решение вопроса в свою пользу . Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по перспективам решения вопроса.Копию решения суда по делу признания сделки недействительной (2003-4 гг.) можете высылать на эл. почту tomaraf@mail.ru С уважением Ф, Тамара
Не совсем ясно о каком договоре купли продажи идёт речь. Действия нотариуса законны.