Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос: насколько аппетиты покупателя соответствуют его реальным возможностям в суде?
Несколько лет назад моей семьей была продана комната в общежитии, но в связи с некоторыми трудностями (наш переезд в другую страну, разрешения от опеки) передана в собственность новых владельцев она так и не была. Акт передачи при этом подписан и исполнен в день подписания предварительного договора. Также было заключено соглашениее о задатке - нами было получено 360000р из 400000р.
Теперь же покупатель решил не дожидся окончания оформления и справедливо требует расторжения предварительного договора и компенсации. Беда в том, что кажется, будто требует он слишком много.
Пункт "ответственность сторон" в ПД звучит следующим образом:
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему
договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим
законодательством.
5.2. В случае если основной договор не будет подписан в срок 150 (сто пятьдесят) дней с момента подписания данного договора, покупатель в праве аннулировать данный договор, а продавец будет обязан вернуть уплаченный покупателем задаток в размере 360000 (триста шестьдесят тысяч) рублей и неустойку в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.
В соглашении о задатке соответствующий пункт выглядит так:
5. Если за неисполнение обязательств ответственен продавец, он обязан уплатить
покупателю сумму задатка и неустойку в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.
А вот пожелания покупателя:
"Иск о взыскании денежных средств залога 360 (по закону в двухкратном размере(720).
Плюс 150 компенсация по договору.
Плюс процент за пользование чужими средствами."
Вопрос: насколько аппетиты покупателя соответствуют его реальным возможностям в суде?
Образцы заключенных соглашений прикреплены.
- СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ-1.pdf
- ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР-2.pdf
Здравствуйте.
В течение периода, в пределах которого Вы обязаны были заключить основной договор, кто нибудь из сторон направлял предложение о заключение основного договора?
Добрый день.
Полагаю, положениями договора и соглашения о задатке руководствоваться нельзя в принципе, и вот почему.
В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Из документов следует, что одним из продавцов являлась несовершеннолетняя.
Согласно п.2 ст.54 ФЗ О государственной регистрации недвижимости сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению. И данное требование закона не исполнено как при заключении ПДКП, так и при заключении соглашения о задатке, предметом которого также названо, как и в ПДКП, обязательства сторон заключить ДКП.
Таким образом, как ПДКП, так и соглашение представляются ничтожными сделками ввиду несоблюдения нотариальной формы.
Вместе с тем, сумма в 360 тыс. рублей уплачена, и в сущности, является Вашим неосновательным обогащением, так как передана в отсутствие несуществующего (в силу ничтожности договора и соглашения) обязательства. Данное неосновательное обогащение может быть взыскано на основании ст.1102 ГК РФ.
Поскольку сделки ничтожны, то и положения о неустойке также неприменимы. Кроме того, даже если допустить действительность сделок, неустойка в 150 тыс. представляется несоразмерной (ст.333 ГК РФ).
Могут быть взысканы только проценты на неосновательное обогащение (п.2 ст.1107 ГК РФ), исходя из ключевой ставки Банка России.
Сроком, когда основной договор должен был быть заключен -30.10.2020 г. руководствоваться тоже нельзя, так как данный срок установлен ничтожными сделками.
В силу разъяснений в п.1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок исковой давности по требованию о возврате уплаченных 360 тыс. начал течь 01.05.2020 г и истекает 30.04.2023 г.
Если до указанного времени покупатель не обратится в суд, то при Вашем ходатайстве о применении сроков исковой давности в суде, в удовлетворении иска должно быть отказано (п.2 ст.199 ГК РФ). Такое ходатайство может быть направлено в суд и от имени несовершеннолетней и от Вашей мамы.
С уважением
Тогда могу сказать следующее.
1. В п. 2 ст. 381 ГК РФ установлено, что
Но это положение диспозитивное, т.е. может изменяться по воле сторона.
В договоре стороны как раз таки изменили это положение, и на случай незаключения договора по вине продавца прописали, что задаток возвращается не в двойном, а одинарном размере, плюс накидывается неустойка в размере 150 тыс. рублей.
Из этого можно заключить, что требование стороны о возврате ей задатка в двойном размере необоснованно.
С Вас можно потребовать возврата уплаченного задатка и уплаты неустойки за уклонение от заключения основного договора.
2. Я не случайно спросил Вас, направлялись ли сторонами предложение о заключении основного договора.
Если бы предложения не направлялись, то Вы бы вовсе могли отделаться только возвратом задатка. Неустойка это мера ответственности, если договор был заключен по причине, что ни одна из сторон не проявила к этому волю, то и взыскивать с Вас неустойку было бы нельзя.
Но Вы пишите, что предложения заключить договора от них были (поправьте если не так), пусть и через мессенджер. Если они засвидетельствуют эту переписку у нотариуса, то смогут доказать факт Вашего уклонения от договора, т.е. что они Вам предлагали, но Вы не шли на встречу.
Тогда суд вполне может взыскать и неустойку.
Если же это наоборот Вы предлагали им заключить основной договор, но они не шли навстречу, то Вы бы могли даже сохранить весь задаток себе.