Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И могу ли я без проблем продать40 личных участков?
Добрый день.
Друг предлагает купить большой участок земли, размежевать его, проложить электричество, сделать дороги и продать потом дороже по участкам. Сумма с меня 5 млн наличными. Покупаем землю и делим на 75 участков. Предлагает 2 варианта: 1) подписать договор займа под % или 2) оформить на меня часть земли в размере 30-40 участков и потом я эти 30-40 участков продам. Вопрос - как юридически более правильно оформить договор? И могу ли я без проблем продать40 личных участков?
1) подписать договор займа под % или 2) оформить на меня часть земли в размере 30-40 участков и потом я эти 30-40 участков продам. Вопрос — как юридически более правильно оформить договор?
Добрый день!
Вы, конечно, можете передать денежные средства по договору займа с обязательством выплаты процентов за пользование заемными денежными средствами, который заключается в простой письменной форме в соответствии со ст. 808 Гражданского Кодекса РФ:
1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей
Такой договор не требует даже обязательного нотариального удостоверения.
Но вот будет ли исполнен этот договор, и будут ли возвращены Вам денежные средства — большой вопрос. Ведь заемщик не обязан их тратить на приобретение земельных участков, или может купить земельные участки на имя близких родственников, а не на своё.
Так, если денежные средства не будут Вам возвращены, то придется обращаться в суд, и даже если будет решение суда о взыскании, то не факт, что будет реальное исполнение.
Да и гражданин вправе обратиться в суд с требованием о признании его банкротом и освобождении от долговых обязательств, в том числе, и Ваших.
Далее продолжу.
Добрый день.
Ваш вопрос требует уточнения.
Вы пишите, что друг предлагает купить большой участок. У него за 5 млн. руб.?
Если так, то каждый из 75 участков примерно будет стоить 66 666 руб. за 1 шт… это явно не рыночная цена.
Кроме того, надо учитывать затраты на строительство дорог, что требует согласования, в том числе.
Также не совсем ясно, если он предлагает купить участок, то после покупки вы становитесь собственником участка.
Вопрос: зачем платить ему проценты при этом? Или цена большого участка явно занижена?
В силу ст. 209 ГК РФ
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Также вопрос: какое назначение земельного участка, что можно на нем строить.
Вы смотрели хотя бы выписку из ЕГРН на земельный участок ?
Итак, по данной информации считаю, что данная сделка очень рискована.
Здравствуйте, Сергей!
Комсмерческое предложение — не проработано.
Непонятно:
1) Что то за земельный участок (э/у)? Есть ли на нем ограничения (обременения)? Каков вид целевого использования таких земель?
2) Возможно ли осуществить межевание, в предлагаемом порядке?
3) Каковы будут затраты на услуги кадастровых инженеров, затраты на проведение электричества и т.д.?
4) Какова стоимость з/у, в данной местности?
5) Какова рентабельность проекта?
6)
Сумма с меня 5 млн наличными.
7) А собственик з/у согласен на такую сделку?
А чем в проект входит сам друг?
Это — все, с коммерческой стороны вопроса.
Теперь, что касается юридической.
1) подписать договор займа под %
Договор займа оформить возможно, однако слишком рискованно (невозврат, практически, гарантирован). Если Вы будете заимодавцем, а друг заемщиком, то применить залог недвижимого имущесьва (фактически, это будет, ипотека) — не получится, так как, в силу закона, такие ипотечные займы вправе выдавать только специализированные организации — профессиональные участники рынка денежно — кредитного заимствования. Согласно части 1 статьи 6.1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 N 353-ФЗ,
Деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться:
*кредитными организациями,
*кредитными потребительскими кооперативами,
*сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами,
*учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере,
*а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.
Такая, на данный момент времени, сложилась судебная практика.
2) оформить на меня часть земли в размере 30-40 участков и потом я эти 30-40 участков продам.
Непонятно, откуда уже взялись 30 — 40 участков?.. Первоначально, как я понимаю, будет осуществляться сделка по купле — продаже основного з/у. Кто будет его новым собственником? Если, финансово вкладываетесь только Вы, то целесообразнее, на Вас этоо участок и оформлять (при условии доскональной проработки коммерческой стороны предполагаемого проекта).
Так же, нужно заранее проработать вопрос налогов, Земельный участок — большой, как я понимаю, и все то, время, пока он будет в пользовании нового собственника, ему придется и ежегодно оплачивать земельный налог. А он, отнюдь, не маленький. Мне известны случаи, когда люди входили в такие проекты и так сильно «попадали» на земельный налог, что, в последствии, вынуждены были инициировапть собственное банкротство.
И могу ли я без проблем продать 40 личных участков?
Доходы, полученные лицами от продажи земельных участков, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц. Для граждан, проживающих в Российской Федерации более 183 дней в году, такие доходы облагаются по налоговой ставке 13%.
Доход от продажи недвижимости, в том числе земельного участка, не облагается НДФЛ (налогом на доходы физических лиц) только при соблюдении условий, касающихся срока владения. Для освобождения от налога объект на момент сделки должен находиться в собственности продавца не менее 5 лет.
Это все, так же, нужно учитывать, при рассмотрении коммерческого проекта.
Проблем, при продаже, не усматриваю, ведь Вам начислят 13% НДФЛ.
Я правильно понимаю, что юридически я имею право продать 40 участков в том числе как физ лицо?
Не вижу объективных причин того, что физлицо (гражданин) не может быть собственником 40 з/у.
В свое время, например, у меня было в собственности 12 участков. И — без проблем (продал — оплатил налог, при наличии оного).
И я могу показать расходы на дороги, свет, охрану… для уменьшения прибыли, с которой потом платить 13%?
Нет, эти расходы Вы заявить не можете, как физлицо. При определении налоговых обязательств доходы, полученные гражданином от продажи земельных участков, могут быть уменьшены только на имущественные налоговые вычеты, в силу закона.
Для использования расходов, Вам нужно будет уже регистрировать препринимательскую деятельность, например как ИП.
Я могу например оформить именно их на себя, а неразмежованную землю друг оформит на себя.
Это — возможно, но для чего?.. Ведь, как я понял, финансовая сторона вопроса, целиком, возлагается только на Вас. Зачем же, оформлять на кого — то еще?.. На «дружбу» в финансовых вопросах — я насмотрелся предостаточно, за свою практику (дай Бог, чтобы у Вас вышло по — иному).
Но если просто оформлю на себя участки без договора, то друг может сказать — ну и продавай сам
Как «без договора»? А на каком основании участки, тогда перейдут в Вашу собственность?.. Нет, ведь, никакого решения суда или распорядительного документа от властей (постановления), на передачу земли (например, в долгосрочную аренду).
Еще раз обращаю Ваше внимание (!): перед покупкой озаботьтесь расчетом земельного налога. Немало моих знакомых нашли в этом, большие проблемы, проигнорировав этот вопрос, до сделки.
Сергей, добрый день.
Сам факт того, что Вы обратились на сайт только с двумя вопросами в формулировке
как юридически более правильно оформить договор? И могу ли я без проблем продать40 личных участков?
говорит о том, что вероятнее всего, Вы не представляете себе всей процедуры, всей схемы, которая привела бы к достижению цели, которая в данном случае выглядит из совокупности 2-х составляющих:
1). как и куда вложить имеющиеся 5 млн;
2) получить прибыль с вложений.
Таким образом, по большому-то счету речь идет о более глобальном вопросе, нежели какой договор и как заключить. Должен рассматриваться вопрос, по хорошему-то о бизнес-плане с расчетами.
купить большой участок земли, размежевать его, проложить электричество, сделать дороги и продать потом дороже по участкам.
т.е. расходы предстоят не только на само приобретение, но и на межевание, проведение электричества, строительство дорог, продажу, при этом каждое из действий следует рассматривать в отдельности в разрезе того, что предстоит сделать.
Без понимания всего этого при любом виде сделки Вы приобретаете «кота в мешке», а не предполагаемую прибыль.
Если рассматривать исключительно вопрос все же о приобретении, то следует впервую очередь иметь перед глазами правоустанавливающие документы на большой земельный участок (выписка из ЕГРН, договор, на основании которого нынешний владелец, получил на него права), иметь представление об имущественном положении Вашего друга. Вообще же, тут может быть уместен как договор займа, например целевого (см. ст.814 ГК РФ, так и приобретение участка в общую собственность — в долях). Отдельный момент — продажа Вами 40 участков -это предпринимательская деятельность по смыслу ст.2 ГК РФ, поэтому вопрос в этом случае еще и своем статусе во всей истории, налогооблажении.
Словом, вопрос связан прежде всего с разработкой проекта в целом, и уже затем, как оформлять свои правоотношения с другом.
Почему-то все юристы обращают внимание только на коммерческую часть вопроса, но я не стал всё расписывать, т.к. коммерческий риск — это мой риск.
Коммерческий риск нельзя отделять от юридических рисков, так как юридическая составляющая -это неотъемлимая часть проекта в целом. Без понимания всего давать юридические консультации — это консультировать «вслепую», оказывая «медвежью услугу».
4) продажа 40 участков — всё-таки это личная деятельность или предпринимательская?
Согласно ст.2 ГК РФ
Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность,направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Приобретение 40 участков уже свидетельствует о том, что приобретаются они явно не для личных, семейных и домашних нужд, говорит о самом приобретении как о действии, направленном на извлечение прибыли. Это однозначно будет расценено, как предпринимательство.
Ещё раз уточню вопрос — как мне именно с юридической стороны сделать всё правильно и обезопасить свои вложения?
Безопаснее самому приобрести права на участки, и иметь хоть какое-то имущество, чем иметь «гипотетическую возможность» взыскания денег по договору займа. Судебное решение даже Вы и получите на руки, а фактическое исполнение может оказаться нереальным. Договор займа — это своего рода «журавль в небе».
Как понимаю, он хочет сначала получить от Вас деньги для покупки одного большого участка. Следовательно, до межевания оформить на Вас право на 30-40 участков сразу при передаче денежных средств не получится, поэтому Вы несёте риски, отдавая деньги без обязательства и даже без залога в виде земельных участков, поскольку их у него у самого на этот момент не будет.
Такой вариант однозначно несет риски лишиться денег безвозвратно, если не оформить никаких письменных обязательств.
Сможете ли Вы продать эти 40 участков — большой вопрос, всё будет зависеть от покупательской способности и покупательского спроса, а также правильности оформленных документов и прав на объекты недвижимого имущества.
Далее продолжу.