Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие миниальные сроки предусмотрены для таких целей?
Ситуация:после заключения Предварительного ДКП дома с долей земельного участка в г.Краснодар и оплаты покупателем уже задатка. Продавец обьектов недвижимости(дома и своей доли зем.участка) начинает уклоняться и не выполнять предарительную договоренность,юридически оформленную по предварителному ДКП,в части пункта,где оговорено в общем,что должно оставаться в доме при продаже(мебель,быт.техника). Есть опасения,что к моменту заключения основного ДКП, который состоится через месяц , продацец может снять,разобрать все,включая лампочки и эл.розетки,и вывезти из дома и с участка. Вопросы: 1.Нужно и можно ли составить доп.соглашение(уточнение) по этому пункту предварительного ДКП с указанием более детального перечня предметов,быт.техники, мебели, оборудования,находящихся в комнатах дома и на участке,включая забор и придомовую территорию,за которой обязан ухаживать и следить владелец. 2.Чо должно быть указано в Акте приема-передачи дома и участка по окончании сделки по ДКП? Можно ли в нем указать,что все обьекты недвижимости передаются полностью в исправном рабочем тех.состоянии на момент окончания сделки по ДКП? 3.Продавец ставит условие своей выписки из дома,снятие с учета и с регистрации в течение 14 дней с момента окончания сделки и получения им полной суммы стоимости обьектов недвижимости.Какие миниальные сроки предусмотрены для таких целей?
- IMG_20220522_110413.jpg
Здравствуйте, Валентин!
Итак, обо всем по порядку.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Исходя из изложенного, все условия, на которых будет заключаться основной договор (в том числе и о том, что в итоге будет передаваться по основному договору) должны быть определены в предварительном договоре.
Теперь, что касается непосредственно Ваших вопросов.
1.Нужно и можно ли составить доп.соглашение(уточнение) по этому пункту предварительного ДКП с указанием более детального перечня предметов, быт.техники, мебели, оборудования, находящихся в комнатах дома и на участке, включая забор и придомовую территорию, за которой обязан ухаживать и следить владелец.
В принципе, если в предварительном договору у Вас детально не было прописано, что конкретно должно передаваться вместе с объектом, то Вы, конечно же, вправе заключить дополнительное соглашение и прописать все эти нюансы. Однако, есть важный нюанс — дополнительное соглашение может быть заключено только при согласовании условий всеми сторонами такого договора. Поэтому, если продавец откажется его заключать, то и заставить это сделать Вы его никак не сможете.
Здравствуйте, Валентин.
Если Вы договорились, что мебель, иное имущество в доме и на земельном участке переходит Вам по Договору купли-продажи, то конечно же необходимо детально прописать это в Предварительном Договоре купли-продажи и соответственно в основном Договоре купли-продажи.
Гражданский кодекс
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В акте приема-передачи также стоит подробно описать предмет Договора, дом, участок, ограждение, имущество в доме и на участке, которое передается и должно быть в исправном, пригодном для использования состоянии.
Срок снятия с регистрационного учета по ДКП не предусмотрен законом, здесь будет действовать свобода договора по статье 421 ГК. 14 дней разумный срок.
В крайнем случае при его несоблюдении Вы сможете его через суд снять с рег. учета и взыскать судебные расходы.
С уважением! Г.А. Кураев
Пожалуйста, потребуется помощь в составлении документов можете написать мне или любому из коллег по Вашему выбору.
Сергей Николаев верно написал, бывает доходит до абсурда и выдергивают из квартиры и с участка практически все что можно унести.
Я когда покупал квартиру не так давно составил акт приема-передачи и забрал ключи до поездки в Росреестр, для подстраховки.
Добрый день!
Ваши опасения не напрасны, поскольку если по предварительному договору продавец обязуется продать только дом, то он вправе вывезти и встроенную мебель, и технику, и мебель.
Поэтому, как вариант, подписать с ним дополнительное соглашение, в котором указать, что дом продается с мебелью и техникой, которую необходимо перечислить поименно, в противном случае общая фраза — мебель и техника — не гарантирует исполнения обязательств, т.к. оно не может быть идентифицировано.
В моей практике был случай, когда помимо кондиционера, продавец забрал не только кондиционер и встроенную сантехнику, но даже снял напольное покрытие.
Поэтому только в письменном виде необходимо закреплять все свои договоренности согласно ст. 421 Гражданского Кодекса РФ:
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон
2.Чо должно быть указано в Акте приема-передачи дома и участка по окончании сделки по ДКП? Можно ли в нем указать, что все обьекты недвижимости передаются полностью в исправном рабочем тех.состоянии на момент окончания сделки по ДКП?
Акт приемки-передачи должен полностью соответствовать условиям договора, и если в договоре купли-продажи указано, что Вам продана бытовая техника с перечислением её наименования б/у, но в рабочем состоянии, то и в акте необходимо указать, что этот предмет Вам передан б/у, но в рабочем состоянии. Это же касается и сантехники — надо проверить её работоспособность и указать об этом в акте. Рекомендую Вам в договоре указывать наименование каждого прибора и если есть идентификационный номер. то и номер этого прибора тоже, чтобы не произошла подмена.
3.Продавец ставит условие своей выписки из дома, снятие с учета и с регистрации в течение 14 дней с момента окончания сделки и получения им полной суммы стоимости обьектов недвижимости.Какие миниальные сроки предусмотрены для таких целей?
Это условие нормальное, и указанные продавцом сроки — разумные. Если продавец свою обязанность не выполнит, то Вам придется обращаться в суд с иском о признании продавца утратившим право пользования жилым помещением на основании ст. 292 Гражданского Кодекса РФ:
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
На основании вступившего в законную силу решения суда Вы сможете подать заявление в УМВД РФ через МФЦ о снятии продавца с регистрационного учета. Дело неприятное, но вполне решаемое.
Хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что если данный объект недвижимости приобретается с использованием ипотеки, то банк вполне может возражать против указания в основном договоре купли-продажи встроенной техники и мебели, поэтому данную продажу придется оформлять отдельным договором. В связи с этим вполне пригодиться дополнительное соглашение к предварительному договору, о чем я указал выше.
Здравствуйте, Валентин, однозначно советую составить доп. соглашение и указать не просто перечень движимого имущества, а по пунктам описание индивидуальных характеристик вещей, модель, марка и пр.
В акте приема-передачи отражаются данные о сторонах сделки, характеристики передаваемого объекта, факт оплаты стоимости, а также список передаваемого имущества, оборудования и дефектов в состоянии объекта В качестве приложения к акту приема-передачи можно использовать фотографии передаваемого имущества.
Срок, в течение которого продавец и члены его семьи снимутся с регистрационного учета по данному адресу определяется по соглашению сторон и договором не регламентирован
1.Нужно и можно ли составить доп.соглашение(уточнение) по этому пункту предварительного ДКП с указанием более детального перечня предметов, быт.техники, мебели, оборудования, находящихся в комнатах дома и на участке, включая забор и придомовую территорию, за которой обязан ухаживать и следить владелец.
Здравствуйте.
Вообще говоря, учитывая, что на настоящий момент такого допсоглашения нет, то видится существенное затруднение в его подписании. Обязанности подписать его у продавцанет, поэтому он вполне может просто отказаться его подписывать.
Если же отказа не будет, то пожалуйста, ст. 421 ГК РФ и в целом права сторон по формулированию условий договора вполне допускают заключение и дополнительных соглашений. Но как уже было сказано, учитывая действия продавца, не факт, что он на это пойдет. В связи с этим надо поточнее выяснить как именно обстановка определена в предварительном договоре.
2.Чо должно быть указано в Акте приема-передачи дома и участка по окончании сделки по ДКП? Можно ли в нем указать, что все обьекты недвижимости передаются полностью в исправном рабочем тех.состоянии на момент окончания сделки по ДКП?
Да конечно это возможно, авВашемслучае и необходимо. Акт собственно и составляется для того, чтобы определить, что у сторон (покупателя в первую очередь) друг к другу претензий по переданному имуществу нет. При отсутствии имущества, которое определено в договоре даже в общем порядке есть основания для предъявления претензий. А сейчас логично было бы срочно запечатлеть на фото хотя бы то, что там осталось.
3.Продавец ставит условие своей выписки из дома, снятие с учета и с регистрации в течение 14 дней с момента окончания сделки и получения им полной суммы стоимости обьектов недвижимости.Какие миниальные сроки предусмотрены для таких целей?
Это вопрос договоренности. Логично было бы указать и на какие-то санкции за невыписку в установленный срок. В любом случае продавец теряет право проживания в объекте, просто для того чтобы его выписать придется идти в суд, а это затраты по времени и деньгам. Так что лучше сразу было бы предусмотреть штраф за нарушение этого пункта.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за платной персональной консультацией.
Ответ на этот вопрос зависит от того, что будет является предметом основного договора и что конкретно и по факту будет передаваться после заключения основного договора. Если в основном договоре (или в приложении к нему) Вы пропишете, что вместе с с домом и участком передается определенная мебель и иные предметы быта, то, соответственно, все это можно будет отразить и в акте приема-передачи.
Никаких минимальных сроков законом для этого не предусмотрено и этот момент стороны определяют по согласованию. При этом, даже если Продавец эту обязанность нарушит и вообще не снимется с регистрационного учета, то в таком случае его без проблем можно будет признать утратившим право пользования домом в судебном порядке и выписать уже на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 31 ЖК РФ).