Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Признание права общей долевой собственности на нежилое помещение
Добрый день.
Физическое лицо (далее - ФЛ) на торгах по банкротству застройщика купило принадлежащее последнему на праве собственности нежилое помещение с определенным кадастровым номером (далее - Объект). Объект был обременен ипотекой банка.
Объект представляет собой несколько помещений, расположенных на первом этаже многоуровневой наземной парковки (гаражного комплекса). Среди данных помещений есть автомойка, несколько кладовых, иные отдельные комнаты. Также есть большая комната, в которой размещены различные трубы, насосы, краны.
После покупки указанного Объекта ФЛ узнало, что ранее в отношении данного Объекта двумя собственниками машиномест, а также самим гаражно-строительным кооперативом был заявлен иск о признании права общей долевой собственности (далее - ОДС). В первой инстанции иск был удовлетворен. Арбитражный управляющий обжаловал определение суда в апелляцию, в которой истцами был заявлен отказ от требований. Дело было прекращено, а определение суда первой инстанции отменено. Со слов людей, знакомых с обстоятельствами дела, отказ от требований был связан с тем, что истцы испугались, что вместе с перешедшим в право ОДС Объектом к ним перейдут и соответствующие обязанности залогодателя (видимо речь идет о бремени погашать ипотеку). В общем на этом история с признанием права ОДС на Объект завершается.
В связи с изложенным вопрос.
Как ФЛ (новому собственнику) снизить риски повторения истории с попыткой забрать у него Объект путем его обращения в ОДС?
Мои личные соображения:
1. Самый очевидный и простой вариант - продать Объект и тем самым избежать убытков. Тут есть вопрос - в случае, если у нового покупателя этот Объект заберут (обратят в ОДС), сможет ли он предъявить убытки (сумма покупки Объекта) к ФЛ?
2. Титульное страхование Объекта. Правда пока не уверен, применимо ли оно тут. Как считаете?
3. Провести экспертизу, чтоб в принципе понять, действительно ли все помещения, входящие в Объект, отвечают признакам ОДС и, следовательно, по праву не должны принадлежать ФЛ. Если экспертиза важна, какие вопросы на Ваш взгляд должны перед ней ставиться?
4. Если в вышеуказанном судебном процессе наличие обременения в виде ипотеки спугнуло истцов, то может и ФЛ обременить Объект ипотекой? Действительно ли в этом случае, если Истцы выиграют дело и заберут Объект в ОДС на них ляжет и обязанность погашать ипотеку? Или у них такого обязательства не возникнет, но займодавец, в пользу которого обременение (ипотека), сможет удовлетворить свои требования за счет продажи Объекта?
И правильно ли понимаю, что в случае судебного разбирательства у Истцов будет виндикационный иск и, следовательно, по их требованиям будет общий 3-летний срок исковой давности? Если это так, то с какого момента его считать? Тут еще есть момент, что к части помещений 2-3 штукам у гаражно-строительного кооператива есть доступ, а следовательно в отношении данных помещений видимо будет иск негаторный, к которому сроки исковой давности не применяются.
В общем товарищи юристы, интересно Ваше виденье выстраивания линии защиты ФЛ. Буду рад Вашим ответам!
Спасибо за ответы, хотелось бы кое-что уточнить, если Вы не согласны — поправьте меня.
1. Самое важное в этой истории все-таки провести экспертизу и установить истину об отнесении Объекта к ОДС.
2. Если ФЛ продаст Объект и в договоре не укажет, что помещения Объекта предназначены для обслуживания более чем одного помещения в здании, то практически 100% новый собственник в случае изъятия у него Объекта предъявит ФЛ убытки в размере покупной цены и взыщет их. Но тут у меня еще вопрос, а такая оговорка не лишит ФЛ статуса добросовестного приобретателя в случае судебных разбирательств? Ведь насколько я понимаю (возможно ошибаюсь) если не будет доказано, что ФЛ знал о притязаниях 3 лиц на Объект, то он будет признан добросовестным приобретателем и с него нельзя будет взыскивать убытки?
3. Правильно ли я понимаю? Если ФЛ отдает Объект в залог и обременяет его ипотекой, а после этого Объект у ФЛ изымается и обращается в ОДС, то залогодержатель вправе будет обратить взыскание на Объект? То есть по сути Объект будет изъят из ОДС и реализован что ли для удовлетворения требований залогодержателя? Если это так, то смогут ли собственники ОДС предъявить связанные с этим убытки к ФЛ?
4. Если ФЛ решит предъявить иск застройщику о признании сделки недействительной, поскольку в договоре и информации о торгах (когда Объект выставлялся на торги в рамках процедуры банкротства) не было информации о притязаниях 3 лиц на Объект, то каковы на Ваш взгляд шансы вернуть деньги, уплаченные ФЛ застройщику за Объект? И даже если решение будет вынесено в пользу ФЛ не получится ли так, что ФЛ обяжут вернуть Объект застройщику, а ФЛ просто встанет в очередь кредиторов и останется у разбитого корыта?
Здравствуйте.
Прежние истцы уже не смогут подать к Вам такой же иск по тем же обстоятельствам. Такой иск будет подлежать возврату.
Гражданский процессуальный кодекс
Статья 135. Возвращение искового заявления
1. Судья возвращает исковое заявление в случае, если:
1) истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории
5) в производстве этого или другого суда либо третейского суда имеется дело по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям;
Указанное имущество, если оно предназначено для обслуживания более чем одного помещения (одного собственника) может быть признано общедолевой собственностью по иску заинтересованного лица.
Примеры судебной практики об этом
http://www.supcourt.ru/stor_pd...
https://sudact.ru/regular/doc/...
https://kad.arbitr.ru/Document...
Однако, избежать предъявления иска от других собственников здания Вы не сможете. Страхование не вариант, никто Вас не застрахует от возможной подачи иска.
Единственный вариант, конечно продавать спорные объекты.
В этом, случае, если в Договоре Вы укажете, что указанные помещения обслуживают более одного собственника в комплексе, то возможно избежать иска о взыскании уплаченных средств при подаче иска и признании права долевой собственности на это имущество, так как по сути покупатель был Вами предупрежден о такой возможности.
Дополню.
С уважением! Г.А. Кураев
1. Самый очевидный и простой вариант — продать Объект и тем самым избежать убытков. Тут есть вопрос — в случае, если у нового покупателя этот Объект заберут (обратят в ОДС), сможет ли он предъявить убытки (сумма покупки Объекта) к ФЛ?Довгопятый
Здравствуйте. При продаже объекта не исключено, что при возникновении у покупателя убытков, последний обратится к Вам с требованием об их возмещении, если объект будет у него изъят. Впрочем то же самое Вы можете сделать и сами в случае, если это произойдет. В этом случае уже Вы будете иметь право обратиться с иском к Вашему продавцу, основываясь на ст. 15 ГК РФ.
2. Титульное страхование Объекта. Правда пока не уверен, применимо ли оно тут. Как считаете?Довгопятый
В принципе, Вы можете обратиться за страхованием титула, при этом страховщик проведет свою экспертизу, поскольку ему необходимо будет определиться с тем, готов ли он застраховать объект при наличии такой истории.
3. Провести экспертизу, чтоб в принципе понять, действительно ли все помещения, входящие в Объект, отвечают признакам ОДС и, следовательно, по праву не должны принадлежать ФЛ. Если экспертиза важна, какие вопросы на Ваш взгляд должны перед ней ставиться?Довгопятый
Можете и сами обратиться за экспертизой. Но Вы должны понимать, что в случае возникновения нового иска от других лиц, будет проводиться судебная экспертиза, результаты которой суды принимают с бОльшим вниманием, чем внесудебную. Что касается вопросов, то основным будет общий вопрос — входит ли указанный объект и находящееся в нем оборудование в ОДС или нет,
4. Если в вышеуказанном судебном процессе наличие обременения в виде ипотеки спугнуло истцов, то может и ФЛ обременить Объект ипотекой? Действительно ли в этом случае, если Истцы выиграют дело и заберут Объект в ОДС на них ляжет и обязанность погашать ипотеку?Довгопятый
Во-первых, не факт что он спугнет и других истцов. Во-вторых, если они выиграют и объект окажется в ОДС, то в таком случае залогодержатель предъявит требование к залогодателю об исполнении обеспеченного залогом обязательства. Предположу, что в этом случае истцам просто нечего пугаться.
И правильно ли понимаю, что в случае судебного разбирательства у Истцов будет виндикационный иск и, следовательно, по их требованиям будет общий 3-летний срок исковой давности?Довгопятый
Собственно тут речь не о виндикации.
Вот в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 мая 2012 г. N 17395/11 указано
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).
То есть при полагаю, что в данном случае исковая давность применяться не должна. Также согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»
7. Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
Полагаю, что подобные иски должны рассматриваться именно в этих рамках что исключает применение исковой давности как таковой.
Вопрос о том, каким это должен быть иск решен Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», который указал на разницу в формулировании исковых требований и соответственно применения или неприменения сроков:
9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
1. Самое важное в этой истории все-таки провести экспертизу и установить истину об отнесении Объекта к ОДС.Довгопятый
Вы можете провести эту экспертизы для себя. Но что Вы будете делать дальше, если эксперты скажут, что да, это ОДС?
2. Если ФЛ продаст Объект и в договоре не укажет, что помещения Объекта предназначены для обслуживания более чем одного помещения в здании, то практически 100% новый собственник в случае изъятия у него Объекта предъявит ФЛ убытки в размере покупной цены и взыщет их. Но тут у меня еще вопрос, а такая оговорка не лишит ФЛ статуса добросовестного приобретателя в случае судебных разбирательств? Ведь насколько я понимаю (возможно ошибаюсь) если не будет доказано, что ФЛ знал о притязаниях 3 лиц на Объект, то он будет признан добросовестным приобретателем и с него нельзя будет взыскивать убытки?Довгопятый
Добросовестное приобретение это не про убытки. Это про тот случай, когда объект может быть оставлен в собственности у такого приобретателя при определенных условиях. В рассматриваемом случае объект фактически перестает существовать как объект самостоятельно участвующий в гражданском обороте, поэтому обратная цепочка взыскания убытков как раз и будет последствием. Проблема лишь в том, что ФЛ заплатило деньги банкроту, с которого и не взять ничего или в очередь стоять.
3. Правильно ли я понимаю? Если ФЛ отдает Объект в залог и обременяет его ипотекой, а после этого Объект у ФЛ изымается и обращается в ОДС, то залогодержатель вправе будет обратить взыскание на Объект? То есть по сути Объект будет изъят из ОДС и реализован что ли для удовлетворения требований залогодержателя? Если это так, то смогут ли собственники ОДС предъявить связанные с этим убытки к ФЛ?Довгопятый
Не на объект, он будет вправе потребовать исполнения обязательства, которое было обеспечено залогом.
4. Если ФЛ решит предъявить иск застройщику о признании сделки недействительной, поскольку в договоре и информации о торгах (когда Объект выставлялся на торги в рамках процедуры банкротства) не было информации о притязаниях 3 лиц на Объект, то каковы на Ваш взгляд шансы вернуть деньги, уплаченные ФЛ застройщику за Объект? И даже если решение будет вынесено в пользу ФЛ не получится ли так, что ФЛ обяжут вернуть Объект застройщику, а ФЛ просто встанет в очередь кредиторов и останется у разбитого корыта?Довгопятый
Именно так и будет. Объект застройщику не вернут, его просто не будет физически — он растворится в остальной ОДС. А ФЛ может пойти в очередь. Но я считаю, что это будет очередность по текущим требованиям, поскольку они возникли после банкротства.
Можно пойти по этому пути и до судов провести экспертную оценку этих помещений по вопросу его принадлежности для обслуживания более чем одного помещения (одного собственника).
Вопросы следующие:
1. Относится ли имущество в помещениях к системе отопления, водоснабжения, водоотведения здания.
2. Предназначено ли оборудование в этих помещениях и сами помещения для обслуживания более чем одного помещения (одного собственника) в здании.
Из указанных Вами помещений более всего отвечает признакам общего имущества комната, в которой размещены различные трубы, насосы, краны, если указанные трубы, насосы, краны относятся к системе водоснабжения, водоотведения или отопления.
Нормы МКД подлежат применению по аналогии закона.
4. Если в вышеуказанном судебном процессе наличие обременения в виде ипотеки спугнуло истцов, то может и ФЛ обременить Объект ипотекой? Действительно ли в этом случае, если Истцы выиграют дело и заберут Объект в ОДС на них ляжет и обязанность погашать ипотеку? Или у них такого обязательства не возникнет, но займодавец, в пользу которого обременение (ипотека), сможет удовлетворить свои требования за счет продажи Объекта?
Поскольку Вы приобрели имущество на торгах, если банк залоговый кредитор в деле о банкротстве, то ипотека подлежит погашению, поскольку банк должен получить вложенные средства (их часть) с уплаченной Вами суммы на торгах как залоговый кредитор.
При этом, если не по банкротству продается объект с ипотекой, то обязанность по оплате долгов не перекладывается на нового владельца, однако, новый владелец при наличии неснятного обременения в виде ипотеки, рискует потерять свой объект недвижимости при обращении Залогодержателя взыскания на этот объект.
Срок исковой давности по объектам подлежащих отнесению к общедолевому имуществу будет применяться тогда, когда владельцем создается препятствие в их использовании истцам и когда истцы заявляют требование об истребовании этого имущества у владельца.
Если препятствий в пользовании общим имуществом создаваться не будет и истцы не будут заявлять требования об истребовании имущества из личного владения владельца общей собственности, то срок давности применяться не будет.
С уважением! Г.А. Кураев
Да, конечно, лучше это установить экспертным путем.
Добросовестным приобретателем Вашего имущества нового покупателя вряд ли возможно будет признать, так как он мог установить, что имущество относится к общему имуществу.
Но, указанная оговорка дает Вам защиту от его претензий. То есть, Вы его предупредили и он взял на себя риски приобретения собственности, которая может стать предметом судебного спора.
Да, формально конечно Вы правы, поскольку при переходе права собственности на объект обремененный ипотекой по общему правилу ипотека остается, то есть, залог не прекращается.
Однако, если кто-либо из собственников оспорит Ваше право единоличной собственности на объекты которые по факту должны находиться в общедолевой собственности, то и залог может быть оспорен по этому же основанию.
Маловероятно признать сделку недействительной, так как Вы могли знать о назначении имущества.
И Вы правы, смысла Вам предъявлять иск к Застройщику нет, так как у него просто может не быть денег, чтобы Вы их могли с него взыскать.