Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Загородный дом оформлен как квартира
Добрый день. Покупаю 1\2 дома с участком. Дом и участок имею свидетельства собственности и кадастровые номера. По документам дом проходит как жилое помещение в виде квартиры. Какие в данном случае есть ограничения и на что стоит обратить внимание?
Дом старый. С соседом разделен фанерной стенкой. Свою часть дома я планирую снести и построить новую.
По ЕГРН — квартира, жилое помещение.
ВРИ земли - ЛПХ (категория земли — земли населенных пунктов)
Дом разделен на две части по решению суда.
Почему дом был зарегистрирован как квартира при разделении? Может ли в этом быть подвох при покупке или последующей продаже?
Уважаемый Сергей! Доброго! Свидетельства о государственной регистрации права уже не выдаются давно, да и актуальности они никогда и не имели. Главное: текущие выписки из ГРН. Что по ним?
Фактически Вы покупаете долю, значит Продавец должен соблюсти преимущественное право покупки иным собственником/иными собственниками. Здесь соответствующее уведомление, плюс ждем месяц.
Если доля была приобретена в браке, значит нотариальное согласие супруга на продажу (если иное не установлено брачным договором или соглашением о разделе имущества — см. ст.ст.34-38,54 СК РФ).
По земельному участку важно, что он (ЗУ) был верно уточнен в границах.
В общем, если еще более серьезно, то надо изучать документы. И в любом случае Ваша сделка через нотариуса, который и сам проведет правовую экспертизу, подготовит проект ДКП, направит документы в Росреестр и получит соответствующие выписки.
Доброго дня!
Дом старый. С соседом разделен фанерной стенкой. Свою часть дома я планирую снести и построить новую.Сергей
В данной ситуации, считаю, что потребуется согласие соседа для сноса Вашей половины, так как затрагивается общее имущество, например крыша, дом считается многоквартирным. На снос и строительство потребуется разрешение от местной администрации, как правило отдел архитектуры. Если сосед даст согласие, то в общем проблем быть не должно. Если же нет, то решать вопрос придется только в судебном порядке. Я ведь верно понял, что Вы покупаете именно квартиру по документам?
ст. 36 ЖК РФ:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
По документам дом проходит как жилое помещение в виде квартиры. Какие в данном случае есть ограничения и на что стоит обратить внимание?Сергей
Здравствуйте. Если у Вас в Росреестре указаны именно квартиры, то формально у Вас многоквартирный (двухквартирный) дом. Соответственно сносить свою часть (квартиру) Вы не вправе. Тем более, поскольку ваши квартиры разделены лишь ненесущей перегородкой, для реконструкции Вашей части придется получать разрешение соседа. Если же для Вас такой проблемы нет, то в принципе останется лишь согласование с муниципалитетом проекта реконструкции Вашей квартиры, которая также будет затрагивать и какие-то части общего имущества. Т.к. вас двое, то и на уменьшение части общего имущества (ст. 36 ЖК РФ) Вам потребуется только согласие соседа.
По ЕГРН — квартира, жилое помещение.
ВРИ земли - ЛПХ (категория земли — земли населенных пунктов)
Дом разделен на две части по решению суда.
Считаю, что особых изменений в уже данной консультации указанные сведения не вносят. Хоть это будет квартира, хоть половина дома, хоть и дом блокированной застройки учитывая, что между указанными половинами нет несущих стен в любом случае подход один — получение согласия соседа на реконструкцию, согласование проекта реконструкции в муниципалитете и последующие работы по реконструкции.
Почему дом был зарегистрирован как квартира при разделении? Может ли в этом быть подвох при покупке или последующей продаже?
Тут довольно трудно сказать о причинах. Я думаю, что возможно была какая-то ошибка при регистрации двух новых объектов взамен одного ранее существовавшего. Другое дело, что с точки зрения реконструкции каких-то особенностей тут нет. Разве что Вы захотите полностью разделить эти две части таким образом, чтобы они были совершенно автономными. Если говорить о возможной будущей продаже, то может быть кому-то интересно приобретать этот объект именно как часть дома (сблокированный дом), а кому-то как квартиру.
При этом стоит обратить внимание также и на земельный участок, который в случае, если это квартира и дом признан многоквартирным, то согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства принадлежат на праве общей долевой собственности.Поэтому тут могут быть определенные сложности, правда не всегда. А вот в случае, если это часть дома или дом блокированной застройки, то земельный участок может быть без проблем выделен отдельно каждому собственнику.
Добрый день, Сергей!
Прежде всего необходимо понять правовой статус Вашей " квартиры", по моему мнению у Вас не квартира, а блок в доме блокированной застройки при этом также полагаю, что у Вас немногоквартирный дом.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 11 августа 2016 г. N 14-06792/16
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЙ
Постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, на наш взгляд, противоречит действующему законодательству.
<Письмо> Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 <О жилых домах блокированной застройки> (вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»)
о информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».
В итоге:
1. Вид разрешенного использования земельного участка имеет значение для сноса половины и получения разрешения на строительство;
Подтверждение соответствия объекта признакам жилого дома блокированной застройки в данном случае должно быть отражено в заключении органа местного самоуправления. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.
Таким образом, независимо от способа образования блоков жилых домов в рассматриваемых ситуациях (в результате реконструкции или без таковой), для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав жилые дома, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.
Особо обращаем внимание, что правовой режим блокированных домов предполагает формирование под каждым блоком отдельных земельных участков с разрешенным использованием «блокированные жилые дома».
ЛПХ. Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) Размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1;
Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные.
1.1 Настоящий свод правил распространяется на проектирование, строительство, реконструкцию жилых одноквартирных домов (далее — дома) с количеством наземных этажей не более чем три, отдельно стоящих или блокированной застройки.
3.3 блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: Застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
По моему мнению (не видя решения суда о разделе дома) суд из ИЖС превратил в дом блокированной застройки…
Чтобы не было проблем вид разрешенного использования ЛПХ необходимо изменить на блокированную застройку по факту (решению суда).
.Подтверждение соответствия объекта признакам жилого дома блокированной застройки в данном случае должно быть отражено в заключении органа местного самоуправления. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.
А после получить разрешение на реконструкцию свой части без согласия второй половины..
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 56-КГ16-1 Суд направил дело о приведении переустроенного жилого помещения в прежнее состояние на новое рассмотрение, поскольку ответчик получил от администрации района разрешение на реконструкцию принадлежащей ему части жилого дома; кроме того, по результатам технической экспертизы строительные работы выполнены с соблюдением строительно-технических норм, признаки наличия угрозы жизни и здоровью граждан вследствие разрушения конструкций второго этажа отсутствуют
Спор возник между двумя собственниками отдельных жилых помещений в доме.
Один из них провел реконструкцию своей части дома, разобрав крышу и возведя второй этаж.
Второй собственник обратился в суд, потребовав обязать ответчика привести переустроенное жилое помещение в прежнее состояние.
Согласно доводам истца он не давал согласия на переустройство.
Данное переустройство нарушает его жилищные права, поскольку дом стоит на едином фундаменте. В результате постройки второго этажа на фасаде образовалась трещина.
Суды двух инстанций поддержали позицию истца.
СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и пояснила следующее.
В данном случае надо было выяснить статус дома, в котором расположены помещения сторон.
От этого зависело правильное разрешение судом вопроса о необходимости получения согласия истца на произведенную ответчиком реконструкцию.
ЖК РФ определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию «многоквартирный дом». Основной критерий отнесения дома к многоквартирному — совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
Так, в данном деле помещения общего пользования в жилом доме отсутствовали. Каждая из его частей располагалась на отдельном участке с самостоятельным кадастровым номером.
Исходя из ГрК РФ, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным.
тогда мой ответ в силе
как правило разделяют для удобства — если квартира, а не 1/2, то не надо согласия на продажу от второго собственника, уголь отдельно, довольно прочно сложившаяся практика на сегодняшний день, да и фактически такое помещение именно отдельная квартира.