Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налоги с продажи недвижимости
Здравствуйте.
При продаже коммерческой недвижимости используемой в качестве сдачи в аренду , при УСН доходы минус расходы 7% , могу ли я в качестве расходов после продажи вычесть стоимость за которую я его ранее приобретал и заплатить с разница 7%? Во владении более 5 лет .Объект находится в Санкт-Петербурге, желательно получить ответ ссылками на конкретные примеры или решения суда!
А если после продажи объекта средства потраченные на преобритение другой коммерческой или жилой недвижимости, могут ли быть учтены как расходы !?
могу ли я в качестве расходов после продажи вычесть стоимость за которую я его ранее приобретал и заплатить с разница 7%? Во владении более 5 лет .Алексей
Алексей, добрый день! Нет, учесть расходы на приобретение данной недвижимости на основании ст. 220 НК РФ Вы не можете поскольку данная норма не распространяется на имущество, использованное для осуществления предпринимательской деятельности. Учесть расходы на покупку данной недвижимости в рамках упрощенной системы налогообложения Вы не можете поскольку перечень расходов учитываемых в рамках упрощенной системы налогообложения определены ст. 346.16 НК РФ. Применительно к недвижимости расходы на ее приобретение учитываются в виде амортизационных начислений с учетом особенностей, установленных абз. 13 п. 3 ч. 3 ст. 346.16 НК РФ (пересчет учтенной амортизации в случае продажи ранее 10 лет если речь о недвижимом имуществе). Вопросы исчисления налоговой базы в рамках УСН определяются Налоговым кодексом а не региональным законодательством поэтому где Вы осуществляете деятельность значения в данном случае не имеет.
При продаже коммерческой недвижимости используемой в качестве сдачи в аренду, при УСН доходы минус расходы 7%, могу ли я в качестве расходов после продажи вычесть стоимость за которую я его ранее приобретал и заплатить с разница 7%?Алексей
В соответствии со ст. 217 и 220 НК РФ ни сроки владения для освобождения от налогов ни имущественные вычеты предусмотренные п. 1 ч. 1 ст. 220 НК РФ при продаже имущества используемого в предпринимательской деятельности не применяются. Поэтому сколько конкретно Вы владели недвижимостью роли не играет.
При этом ИП на УСН доходы минус расходы вправе уменьшить полученные доходы на расходы, перечисленные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
http://www.consultant.ru/docum...
В частности, в составе расходов учитывают затраты:
на приобретение, сооружение и изготовление основных средств;
на их достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.
При этом расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, которые Вы произвели в период применения УСН, учитываются с момента их ввода в эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Расходы отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм и только по основным средствам, используемым при ведении предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). То есть поскольку Вы использовали объект продажи в предпринимательской деятельности, то Вы пользуетесь данным правилом.
Срок полезного использования Вашего основного средства составляет свыше 15 лет, соответственно в части объекта недвижимости, приобретенного более 5 лет назад Вам необходимо будет пересчитать налоговую базу за весь период пользования этим активом, т.к. до даты реализации не истекли 10 лет с его приобретения в собственность (абз. 11 пп 3. п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 5 декабря 2018 г. N СД-19-3/366@
Федеральная налоговая служба в связи с обращением от 24.10.2018 рассмотрела обращение от 22.10.2018 по вопросу применения упрощенной системы налогообложения (далее — УСН) и сообщает следующее.
1. На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы на приобретение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 статьи 346.16 Кодекса).
При этом пунктом 3 статьи 346.16 Кодекса установлен различный порядок учета расходов для основных средств, приобретенных в период применения УСН и до перехода на УСН.
Расходы на приобретение основных средств, произведенные в период применения УСН, принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию (подпункт 1 пункта 3 статьи 346.16 Кодекса). В течение налогового периода данные расходы принимаются за отчетные периоды равными долями (абзац 8 пункт 3 статьи 346.16 Кодекса). При этом они отражаются в налоговом учете в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм (подпункт 4 пункта 2 статьи 346.17 Кодекса).
Таким образом, стоимость амортизируемого имущества, приобретенного в период применения УСН, списывается в налоговом учете при УСН с момента ввода его в эксплуатацию равными долями в течение налогового периода.
Остаточная стоимость основных средств, приобретенных до перехода на УСН, включается в состав расходов частями в течение определенного периода времени применения УСН в зависимости от их срока полезного использования в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 346.16 Кодекса.
Правила определения остаточной стоимости основных средств при переходе налогоплательщика на УСН с иных режимов налогообложения, в частности с общего режима налогообложения, установлены пунктами 2.1 и 4 статьи 346.25 Кодекса.
Пунктом 2.1 статьи 346.25 Кодекса установлено, что при переходе налогоплательщика на УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, в налоговом учете на дату такого перехода отражается остаточная стоимость приобретенных основных средств, которые оплачены до перехода на УСН, в виде разницы между ценой приобретения и суммой начисленной амортизации в соответствии с требованиями главы 25 Кодекса.
2. В соответствии с пунктом 3 статьи 346.16 Кодекса в случае реализации (передачи) приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов в соответствии с главой 26.2 Кодекса (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 Кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Минфином России даны разъяснения, что отнесение на расходы остаточной стоимости основных средств, приобретенных налогоплательщиком до перехода на УСН и реализованных до истечения установленного срока их использования в период применения УСН, статьей 346.16 Кодекса не предусмотрено (письма Минфина России от 30.12.2015 N 03-11-06/2/77822, от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557, от 03.03.2014 N 03-11-11/8833 и др.).
Вместе с тем Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в определении от 27.10.2008 N 13621/08 по делу N А80-213/2007 высказал позицию о том, что при реализации в период применения УСН основных средств, приобретенных и оплаченных в период до перехода на УСН, общество правомерно уменьшило доходы, полученные от реализации основного средства, на сумму его остаточной стоимости.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 32 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые органы обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.
Одновременно сообщаем, что ФНС России проработает указанный вопрос с Минфином России с учетом сложившейся арбитражной практики.
Ответ в Ваш адрес будет направлен дополнительно.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
Д.С.САТИН
Спасибо за ответ!