Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупатель отказывается заключать договаривая купли продажи дома
Добрый вечер ! Покупатель дал задаток в размере 150000 руб. , я написала ему расписку в получении задатка с условием выписаться из дома и заключить сделку 15 числа. После этого я передала ему ключи и разрешила жить в доме и перевозить вещи. Прошло 2 недели и 10 числа я приехала в дом , а вещей покупателя там не оказалось хотя до этого они их привезли , я стала звонить ему , но он не брал телефон или говорил что нам надо встретиться и что это не телефонный разговор , хотя 15 число уже было близко и надо было что-то решать с регистрацией. Так и не добившись от него внятного ответа, накануне 15 числа я получила от него приглашение явиться на регистрацию сделки . С обязательным условием предоставить ему справку что в доме никто не прописан. Хотя до этого мы обсуждали этот вопрос и пришли к словесному соглашению что я выпишусь в течении недели после заключения сделки и он был согласен . Затем в этот же день 14 он наконец захотел увидеться на дому . Когда он приехал предложил мне подписать акт передачи дома , и отдал мне ключи. На мои вопросы в чем дело внятного ответа я не получила . В итоге предложил разойтись по хорошему иначе по суду возьмёт больше. В общем понятно что хочет чтобы я ему вернула задаток. Основной аргумент в его претензиях это моя не выписка вовремя . Завтра пойду на регистрацию , но надежды на то что она будет мало. Есть ли вероятность что суд принудит меня вернуть задаток?
Расписка: я такой-то получил от таково-то денежную сумму в качестве задатка да продажу дома наход. По адресу. Обязуюсь до 15числа явиться на заключение сделки к этому времени выписать всех. Это примерный текст, расписка у покупателя
14 отправил приглашение на регистрацию ватсабом и в это же день сдал ключи от дома и я подписала ему акт приёма дома
Здравствуйте, предварительный договор был заключён в письменной форме? Можете выложить копию расписки для ознакомления, необходимо понимать какие условия были согласованы вами в документах.
Здравствуйте, Наталья!
в соответствии с гражданским законодательством РФ задаток это одна из форм обеспечения обязательств и по ст.380 ГК по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
согласно ст.429 ГК в рамках предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. при этом, он должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
поэтому для того чтобы оценить ситуацию и ответить на вопрос
Есть ли вероятность что суд принудит меня вернуть задаток?Наталья
нужно ознакомиться с документом, который Вы подписали.
прикрепите Ваш документ для изучения, личные данные можете вымарать.
пришли к словесному соглашению что я выпишусь в течении недели после заключения сделки и он был согласен .Наталья
это ничего не меняет, если в подписанном документе Вы закрепили иное.
Расписка: я такой-то получил от таково-то денежную сумму в качестве задатка да продажу дома наход. По адресу. Обязуюсь до 15числа явиться на заключение сделки к этому времени выписать всех.
т.к. в расписке не указана цена объекта недвижимости, за которую Вы договорились его продать, то у Вас предварительный договор продажи недвижимости не заключен, а задаток дан в обеспечение отсутствующего обязательства.
поэтому «покупатель» может вернуть только эту сумму, а не ее двойной размер.
Здравствуйте, Наталья.
Как указали коллеги важно соответствует ли Ваша расписка требованиям к предварительному договору, определен ли в ней предмет договора, срок заключения основного договора купли-продажи, условия договора.
Также нужно смотреть условия договора о задатке, возможно применить условия об авансе, если нечетко прописаны условия задатка.
Гражданский кодекс
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Если указанный условия определены в расписке (предварительном договоре) то при возникновении спора в суде, суд будет устанавливать кто уклонялся от заключения сделки и кто виновен в незаключении основного договора.
Если покупатель известил Вас письменно с предложением прибыть на заключение сделки в Росреестр 15 мая, то если Вы не выполните условия предварительного договора и не снимитесь с регистрационного учета по месту жительства в указанный день, то виноваты в незаключении основного договора будете Вы, соответственно и последствия для Вас будут в виде возможного обязания Вас исполнить условия сделки и продать Вам квартиру, либо вернуть задаток в двойном размере.
Если же предложение заключить сделку ни покупателем ни Вами письменно не направлено (не вручено) другой стороне до 15 мая включительно, то предварительный договор прекращает свое действие и Вы не несете ответственность по задатку и просто будете обязаны его вернуть и все.
Гражданский кодекс
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Устное соглашение о том, что Вы снимитесь с регистрационного учета по месту жительства после заключения сделки силы не имеет, так как нужно было его заключать в той же форме что и предварительный договор, в письменной форме.
Можете прикрепить документы (расписку, предварительный договор с покупателем, если таковой заключался) к вопросу, мы дадим им оценку.
С уважением! Г.А. Кураев
Расписка: я такой-то получил от таково-то денежную сумму в качестве задатка да продажу дома наход. По адресу. Обязуюсь до 15числа явиться на заключение сделки к этому времени выписать всех. Это примерный текст, расписка у покупателяГеннадий Кураев
Данная расписка не является Предварительным договором и в его отсутствие не свидетельствует о заключении Договора задатка. Максимум, может потребовать вернуть внесенную сумму как аванс.
14 отправил приглашение на регистрацию ватсабом и в это же день сдал ключи от дома и я подписала ему акт приёма домаГеннадий Кураев
Это не письменное извещение, но при удостоверении переписки в Ватсап нотариусом, может быть признано доказательством.
Тот факт, что он вернул Вам дом и ключи не свидетельствует о его отказе от сделки.
Рекомендую прибыть сегодня на сделку, но указать на то, что задаток в двойном размере он не получит, так как предварительный договор в письменной форме не составлялся.
Здравствуйте, Наталья!
К договору о задатке применяется специальная требования, так в соответствии со ст.380 ГУ РФ
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Т.е. исходя из прямого толкования закона, в письменном соглашении между сторонами должно быть точно указано о том, что передаваемая сумма является именно задатком, обеспечивающим исполнение обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи.
При этом судебная практика сводится к следующему:
из смысла и содержания статьи 381 ГК РФ задаток подлежит возврату при прекращении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ), но не в качестве санкции за ненадлежащее исполнение условий договора, лишающей продавца части цены имущества. При этом взыскание задатка или оставление его у себя лишает кредитора права требовать исполнения в натуре.
Следовательно, требование об уплате задатка может быть применено только в случае, если нарушение договора приводит к его расторжению и прекращению обязательства.
Однако, удовлетворяя требования покупателя о взыскании с продавца перечисленной суммы задатка, составляющих часть стоимости имущества по договору купли-продажи, арбитражный суд в нарушение требований статьи 381 ГК РФ не установил факт невозможности исполнения обязательства либо его прекращения по соглашению сторон и не исследовал условия договора на предмет их соответствия указанной норме права.http://fasdvo.arbitr.ru/node/13961
В Вашем случае важно то, каким образом закреплены письменные обязательства сторон, в данном случае таким документом будет являться расписка. От ее содержания в большей степени зависит какие правила будут применимы.
Как я вижу ситуацию, покупатель просто отказался от исполнения своих обязательств, предложив расторгнуть предварительное соглашение о купле-продажи не дождавшись наступление события (15 числа, срок снятия с учета оговорен не был)… Он сам предложил подписать акт приема-передачи дома и вернул ключи, таким образом отказавшись от исполнения своих обязательств. Поэтому в суде (если до этого дойдет) можно строить защиту именно на этом. Отказ покупателя от заключения основного договора купли-продажи. В таком случае возвращать задаток Вы не обязаны, поскольку он сам отказался от договора. Задаток является Вашей гарантией на заключение сделки.
Что бы консультация более полной, желательно увидеть расписку. Поскольку если из ее содержание не следует, что передаваемая сумма является задатком, то она будет расценена авансовым платежом, а аванс подлежит возврату в любом случае, независимо кто отказался от исполнения обязательств по соглашению.
С уважением, Алина Пучко.
Возврат ключей и подписание акта приема-передачи дома не свидетельствует об отказе от сделки.
Просто он вернул дом, который ему не принадлежит пока.
Расписка: я такой-то получил от таково-то денежную сумму в качестве задатка да продажу дома наход. По адресу. Обязуюсь до 15числа явиться на заключение сделки к этому времени выписать всех. Это примерный текст, расписка у покупателя
Предварительный договор, также как и договор о задатке должен быть заключен в простой письменной форме, подписанной двумя сторонами, если имеется только расписка от Вашего имени, подписанная только Вами, то расценивать этот документ как договор не возможно
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.
Соответственно, требовать двойного возврата указанной суммы он не сможет, а вот Вам придется вернуть полученные деньги, в случае не заключения сегодня сделки, поскольку, указанная сумма будет расценена как аванс.
Если вы получили задаток и договор не будет заключен по вашей вине, то вам придется вернуть его и уплатить такую же сумму (ее можно снизить по ст. 333 ГК РФ, но в суде), поэтому сейчас важно понимать на что вы договорились с покупателем и что отражено в документах.
Судя по содержанию документа, который вы передали, сумма передана однозначно в качестве задатка и условиями вами не исполнены, шанс на взыскания задатка и штрафа (в размере еще одного задатка) у покупателя высокий, необходимо договариваться, так как формально покупатель прав, вами нарушены условия — вы не выписались из объекта.