Арендованное жильё, возврат залога

Здравствуйте, Вера.

В Вашем случае Вы имеете право на досрочное расторжение договора найма жилого помещения:

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством

(ст. 687 ГК РФ).

Что касается внесенного Вами предварительного платежа в размере 100%, могли бы уточнить, как конкретно прописаны условия о нем в договоре найма (либо аренды может называться договор, но по сути — это коммерческий найм жилого помещения).

Добрый день.

начался жуткий ремонт, который продолжается уже 4 месяца, делая проживание невыносимым.

Вера

Ремонт проводится в доме?

Как уже было отмечено, Вы вправе в общем порядке, основываясь на положениях ст. 687 ГК РФ расторгнуть договор

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним,в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Обязательным условием такого расторжения является письменное предупреждение наймодателя о своем намерении за три месяца. Для этого вполне достаточно почтой отправить ему уведомление о своих намерениях.

Применительно к залогу, тут нужно понимать его предназначение, для чего необходимо видеть договор.

Чаще всего в такого рода договорах, прописывается условтие об обеспечительном платеже.

Так, согласно ст. 381.1 ГК РФ

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При этом, 

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

В таком случае нужно, как уже отметил, смотреть условия договора на предмет того, для какой цели внесен залог и каковы условия его возврата. 

Вера, здравствуйте.

Договор найма расторгается в том порядке, что уже указали коллеги. Однако, смею предположить, что наймодатель, используя предусмотренное договором условие, попытается удержать сумму внесенного Вами платежа, и, скорее всего такой платеж характеризуется как обеспечительный, как указал Петров.

При этом, обеспечительный платеж возвращается, поскольку по своей природе направлен на обеспечение обязательств.

После прекращения договора аренды основания для удержания арендодателем суммы обеспечительного платежа отпадают, если такой платеж не был использован для погашения задолженности арендатора перед арендодателем или зачтен в счет исполнения обязательств арендатора, например, по внесению арендной платы за определенный период (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Если арендодатель не возвращает неиспользованную на цели, предусмотренные договором, сумму обеспечительного платежа, арендатор вправе потребовать ее возврата как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России (ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). 

https://base.garant.ru/5807475...

По аналогии данная позиция применяется и к договору найма жилого помещения.

При этом, расторжение договора по инициативе наймодателя, является правомерным поведением, не связанным с нарушением условий договора. Поэтому правомерность договорного условия, согласно которому арендодатель при таких обстоятельствах вправе оставить за собой сумму обеспечительного платежа, ставится под сомнение.

Тут находит применение следующее толкование:

Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке (односторонний отказ от исполнения договора — ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).

https://sudact.ru/arbitral/doc...

И так, исходя из ранее приведенных коллегами норм, а так же из изложенного выше, Вам необходимо уведомить наймодателя о расторжении договора найма за три месяца, если иное не предусмотрено Договором, а также, требовать возврата внесенных денежных средств. Такой вывод следует из приведенной Вами информации, без обозрения договора, заключенного между Вами и наймодателем. При этом, до выезда необходимо, чтобы собственник проверил сохранность и состояние имущества, которое было в квартире на момент Вашего въезда, наличие которого предусмотрено в Договоре найма.

С уважением.