Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
3-НДФЛ и налог при продаже квартиры, купленной по «паевому» договору (ПЖСК)
Добрый день!
В дек. 2011 г. заключен Договору о порядке оплаты паевого взноса и предоставлении помещения (ПЖСК) на покупку квартиры на стадии строительства дома, осуществлено вступление в члены ПЖСК (есть членская книжка) и полностью проведена оплата по договору («на руках» есть копия банк. платежки на сумму членского взноса 1106 тыс. руб. также от 2011, но нет платежного документа по вступительному взносу 15 тыс. р.).
Акт приема-передачи на квартиру получен в апр. 2014. Выписка ЕГРП - в сент. 2016.
Есть справка от ПЖСК о полной выплате паевого взноса по данному договору (т.е. вступительный взнос + членский взнос), но в ней не указана дата оплаты «пая», а указана дата выдачи справки - 2016, т. к. понадобилась она под выписку ЕГРП.
Квартира продана в апр. 2018 за 1750 тыс. р.
В марте 2019 г. получено уведомление из налоговой о непредоставлении 3-НДФЛ в связи с прекращением права собственности (срок - до 30.04.19).
Подскажите, пожалуйста, что нужно делать? Нужно ли в данном случае подавать 3-НДФЛ в налоговую и платить налог?
Направляю важное уточнение, не удается вставить в данную форму вопрос в формате текста.
Здравствуйте, Яна!
В соответствии с п.4 ст.218 Гражданского кодекса РФ
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Вы же пишите, что
но в ней не указана дата оплаты «пая»Яна
а это важно. То есть, важна дата внесения пая полностью, так как она совпадает с приобретением права собственности на данное имущество.
Налоговый орган просто не знает дату приобретения право собственности на данное имущество, поэтому и направил Вам уведомление.
Я бы рекомендовал Вам получить в ЖСК уточняющую справку с указанием даты внесения пая и направить копию данной справки в ответ на данное уведомление.
Если с момента внесения пая прошло более трех лет до момента продажи квартиры, то налоговая декларация не подается. Если же менее, то необходимо подать налоговую декларацию и уплатить налог с суммы дохода уменьшенной на налоговый вычет до 1 млн рублей или на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры (п.2 ст.220 НК РФ).
Здравствуйте, в соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК РФ право собственности на квартиру у членов жск возникает с момента передачи объекта члену кооператива при условии полной выплаты членом кооператива паевого взноса на момент передачи.
Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса и связан с полным внесением паевого взноса и фактом предоставления помещения после ввода жилого дома в эксплуатацию, а не с датой государственной регистрации. При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса).
В случае если квартира по акту приема-передачи передана налогоплательщику, являющемуся членом жилищно-строительного кооператива, в 2014 году и на этот момент налогоплательщиком полностью внесен паевой взнос за указанную квартиру, в целях обложения налогом на доходы физических лиц срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с 2014 года.
При продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный от ее продажи, не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.
Письмо Минфина России от 18.02.2019 N 03-04-05/10078
При этом оплата вступительного взноса не проверяется, проверяется только оплата паевого взноса о чем есть чек от 2011.
Соответственно, право собственности возникло у вас до 01.01.2016 и имущество находилось в собственности более 3 лет то доходы от ее продажи не подлежат обложению налогом.
В марте 2019 г. получено уведомление из налоговой о непредоставлении 3-НДФЛ в связи с прекращением права собственности (срок — до 30.04.19).
Такие сообщения рассылаются автоматически без учета конкретной ситуации налогоплательщика.
Если нет иных доходов, подлежащих декларированию, и вы не претендуете на применение вычетов, то представлять налоговую декларацию не требуется (п. 4 ст. 229 НК РФ).
Я только что увидела информацию на форуме от «коллег» (людей продававших квартиры в том же ЖК, что и я) уточняющую мою ситуацию, о том, что выданный нам акт приёма — передачи юридической силы, скорее, не имеет, т.к. выдавался он на ремонт (это не акт приема-передачи помещения) и, не имея другого, мы данный акт неверно воспринимали.
Название единственного акта, который был выдан застройщиком на руки мне (как и всем другим) – «Акт приема-передачи квартиры для выполнения отделочных работ № такой-то от 2014».
Цитирую: «Дело в том что у нас акт приема передачи ДЛЯ РЕМОНТА, а не передача в собственность, т.к. дома на момент подписания акта в эксплуатацию не введены, и справка о полной выплате пая выдается только тогда когда дома введены в эксплуатацию. С этого момента начинается право собственности на помещение. Если справка выдана в 16 году, то от этой даты начинается отсчет…»
Т.е. получается ситуация оборачивается совершенно в другое русло, отсчет пойдет от 2016 (в котором и Справка о выплате пая и ЕГРП)? И подачи 3-НДФЛ и налога не избежать?
Если дом действительно не был введен в эксплуатацию на момент составления акта, то право собственности на еще не существующий объект возникнуть не могло. Налоговая прямо связывает то что факт передачи должен был быть после ввода в эксплуатацию.
Обоснованной правовой позиции по ситуации когда квартира была передана до ввода в эксплуатацию не сформулировано. Поскольку срок владения для уплаты ндфл прямо связан с возникновением права собственности, то логично предположить что в случае передачи до ввода в эксплуатацию право собственности возникает с момента ввода в эксплуатацию, поскольку вы фактически имели все правомочия собственника на тот момент и жск больше не принимал участия не в передаче(других актов передачи не было), не в управлении квартирой, и пай был выплачен. Но скорее всего такую позицию придется отстаивать в суде.
Если не хотите рисковать и будете отсчитывать право собственности с сентября 2016 то декларацию нужно подавать, по налогу вы сможете уменьшить ваши доходы на величину документально подтвержденных расходов т.е. 1750 - 1106(поскольку других чеков нет) = 644, 644 * 13% = 83,72 к оплате, уточните когда был ввод в эксплуатацию если он был до 04.2015 вероятно будет иметь смысл рискнуть с судом
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Я только что увидела информацию на форуме от «коллег» (людей продававших квартиры в том же ЖК, что и я) уточняющую мою ситуацию, о том, что выданный нам акт приёма — передачи юридической силы, скорее, не имеет, т.к. выдавался он на ремонт (это не акт приема-передачи помещения) и, не имея другого, мы данный акт неверно воспринимали.
Название единственного акта, который был выдан застройщиком на руки мне (как и всем другим) – «Акт приема-передачи квартиры для выполнения отделочных работ № такой-то от 2014».
Цитирую: «Дело в том что у нас акт приема передачи ДЛЯ РЕМОНТА, а не передача в собственность, т.к. дома на момент подписания акта в эксплуатацию не введены, и справка о полной выплате пая выдается только тогда когда дома введены в эксплуатацию. С этого момента начинается право собственности на помещение. Если справка выдана в 16 году, то от этой даты начинается отсчет…»
Т.е. получается ситуация оборачивается совершенно в другое русло, отсчет пойдет от 2016 (в котором и Справка о выплате пая и ЕГРП)? И подачи 3-НДФЛ и налога не избежать?
Если выплата пая произведена в 2016 году, то налог необходимо уплатить, так как не прошло пять лет с момента владения. Кроме того, в целях налогообложения применяется кадастровая стоимость квартиры, уменьшенная на коэффициент 0.7. То есть, налоговую декларацию Вам необходимо подать и рассчитать налог.