Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Неустойка по ДДУ и арест на собственность застройщика (земля)
Добрый день! Есть выигранный суд по неустойке за нарушение срока по передачи квартиры в новостройке (1 год) Застройщик, чтобы не платить - изначально вел строительство через "дочку" Пристав выявил, что на данный момент "дочка" имущества не имеет (или плохо искал) , но есть земля на которой есть уже построенный дом (2017 год) и корпус №2, где находиться моя квартира. ПОСТАВИЛ АРЕСТ НА ОБА УЧАСТКА ЗЕМЛИ ПОД ДОМАМИ, Участки принадлежать застройщику на правах собственности от 24.08.2014 г. (но по выписке из ЕГРН там на нескольких листах перечислены ДДУ участников строительства) Сейчас Застройщик закончил строительство и собирается передавать квартиры собственникам. Имеет ли он на это право при наличии АРЕСТА на землю, где стоит дом? Будут ли в дальнейшем проблемы при регистрации собственности? Можно ли обратить внимание контролирующих органов, что дом сдается с обременением на землю под ним (моя цель - получить неустойку, от которой всяческими способами Застройщик уклоняется) Заранее спасибо!
Виктория, добрый вечер! Согласно ч.4 ст. 80
Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ
«Об исполнительном производстве»
Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).
таким образом объем ограничений на участки, связанных с наложением на них арестом должен быть определен в постановлении судебного пристава-исполнителя при реализации данной меры. Согласно ч.8 указанной статьи сведения о наложении ареста на недвижимое имущество должника в трехдневный срок направляются в Росреестр поэтому так информация об указанных мерах имеется и должны быть отметки в ЕГРП о наличии ареста
Здравствуйте, Виктория.
Дополню ответ коллеги по аресту и его последствиям.
Есть как положительная, так и отрицательная практика по регистрации права собственности на квартиры при наличии ареста на земельный участок.
Может быть также оспорен арест земельного участка ввиду его несоразмерности, если есть иные возможности исполнения решения суда.
Вероятнее всего Росреестр приостановит регистрацию при наличии ареста на земельный участок, так как регистрация права собственности на квартиру повлечет изменения объема прав на земельный участок в силу норм Земельного кодекса
Земельный кодекс
Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Пример отрицательной судебной практики по отказу в регистрации.
www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70868628/
Примеры положительной но нижестоящей судебной практики
http://sudact.ru/regular/doc/n...
http://sudact.ru/regular/doc/m...
С уважением! Г.А. Кураев
Дополню по соразмерности обеспечительных мер.
Данный принцип заложен в статье 69 ФЗ Об исполнительном производстве.
Разъяснения Верховного Суда
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50
«О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»
41. При наложении ареста на имущество в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, судебный пристав-исполнитель вправе в силу части 1 статьи 80 Закона об исполнительном производстве не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника, что само по себе не освобождает судебного пристава-исполнителя от обязанности в дальнейшем осуществить действия по выявлению иного имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в предыдущую очередь.
При этом судебный пристав-исполнитель обязан руководствоваться частью 2 статьи 69 названного Закона, допускающей обращение взыскания на имущество в размере задолженности, то есть арест имущества должника по общему правилу должен быть соразмерен объему требований взыскателя.
Например, арест несоразмерен в случае, когда стоимость арестованного имущества значительно превышает размер задолженности по исполнительному документу при наличии другого имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание. В то же время такой арест допустим, если должник не предоставил судебному приставу-исполнителю сведений о наличии другого имущества, на которое можно обратить взыскание, или при отсутствии у должника иного имущества, его неликвидности либо малой ликвидности.
При отсутствии иного имущества, на которое могут быть наложены обеспечительные меры, арест не снимут.
По регистрации права собственности на квартиры, исходя из того, что Верховный Суд считает, что отказ в такой регистрации при наличии ареста на земельном участке, законен, считаю, что в регистрации перехода права собственности на квартиры должно быть отказано.
С уважением! Г.А. Кураев
Земля по кадастру 60 000 000 руб. Дел по неустоек у пристава на 13 000 000 руб. Сейчас идет сдача дома. ГЕн. дир являлась к приставу и типа обещала всё оплатить (когда ей оплатят ее контрагенты и это скоро, по ее словам — месяц) Но мне кажется — она тянет время. Денег на счетах в банках нет, специально не держат и постоянно заводят новые расч. счета. Является ли эта арестованная земля каким-то гарантией что с помощью ее можно получить деньги?
Здравствуйте, Виктория.
Сейчас Застройщик закончил строительство и собирается передавать квартиры собственникам. Имеет ли он на это право при наличии АРЕСТА на землю, где стоит дом?Виктория
Застройщик обязан передать квартиры в соответствии с обязательствами, которые возникли у него на основании ДДУ, другого варианта у него нет. А вот при обращении за регистрацией права собственности на квартиры могут быть проблемы, такая практика существует, дольщики получают отказы Росреестра и обращаются в суд за защитой своих прав.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:…
4) земельный участок, на котором расположен данный дом
Таким образом, вместе с многоквартирным домом в собственность переходит также и земля под домом, а поскольку земля арестована, передача ее в общую долевую собственность ограничивается наложенным запретом.
Как указал коллега Кураев, Верховный Суд считает отказ в регистрации права собственности в Вашей ситуации законным, поэтому перспективы не радужные.
На мой взгляд, в данном случае необходимо работать именно с судебным приставом, изучать материалы исполнительного производства, устанавливать, все ли розыскные мероприятия проведены, все ли меры принудительного исполнения применены для понуждения должника к исполнению. Вы знакомились с материалами исполнительного производства, пристав помимо земли что-либо установил, расчетный счет, например, никаких движений по нему нет? Тут лучше плотно поработать с приставом, жалобы при необходимо подать, чем лезть в малоперспективные судебные тяжбы. Но все еще конечно зависит от реального имущественного положения должника.
Ирина! Все же не понимаю… А как тогда сейчас идет сдача дома, подписание актов приемки и выдача ключей, если земля арестована? КАк было выдано разрешение на сдачу дома?
Очевидно, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано на основании представленных застройщиком документов, указанных в ч.3 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ.
А как тогда сейчас идет сдача дома, подписание актов приемки и выдача ключей, если земля арестована?
Передача земли в собственность дольщиков переходит в силу закона автоматом, никакого отдельного акта и пр. документа не составляется. Передача ключей и приемка квартир осуществляется на основании разрешения на ввод.
По сути арест, на мой взгляд, Вам ничего не дает, в передаче объекта долевого строительства застройщика не ограничивает, только создаст препятствия дольщикам в регистрации права собственности в Росреестре. На деле получается такой вот парадокс: арест наложен на землю, которая находится в залоге у дольщиков, за долги застройщика перед этими же дольщиками. Эта земля и так по сути ваша, и ее арестовывают, чтобы побудить застройщика выплатить вам неустойку.
Вот Вы указываете в другом комментарии, что застройщик
Денег на счетах в банках нет, специально не держат и постоянно заводят новые расч. счета.
Откуда у Вас такая информация? От пристава? А не усматривают приставы ст. 315 УК РФ в действиях директора юр.лица? Но это нужно уже обращаться к дознавателю ССП, на основании имеющихся материалов исполнительного производства он сможет сказать, возможно привлечение к ответственности или нет. Как я уже говорила, на мой взгляд, необходимо работать с материалами исполнительного производства, возможно, там есть, за что зацепиться.
Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 28.01. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.
Насколько это «чувствительно» для Застройщика? Могу ли я требовать о приведении документов о праве собственности в порядок (снятии ареста с земли?) Есть нарушение в том что Застройщик передает квартиры с обременением на землю под домом?
в данном случае до снятия ареста с передачей прав на ЗУ могут возникнуть сложности