Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверка договора долевого участия
Есть ли в договоре мутные пункты из-за которых стоит рассмотреть другого застройщика?
Имеет ли смысл чем-то дополнить договор?
Может ли повлеч дополнение договора проблеммы с госрегистрацией ДДУ?
Как запросить в росреестре дубликат этого договора после регистрации и сколько времени потребуется на получение дубликата?
(просто застройщик настаивает на госрегистрации через доверенность без моего участия )
- дду.doc
Здравствуйте, Сергей.
Отвечу сначала на Ваш главный вопрос по гос.регистрации.
Это обычная практика когда на регистрацию договор подается Застройщиком по Вашей доверенности.
В Доверенности Вы можете оговорить только полномочие по его подаче на регистрацию без внесения в него изменений.
Соответственно, подписываете Договор сами, и вряд ли он станет делать новый Договор и подделывать подписи.
Договор подпишите на каждой странице с расшифровкой подписи.
Вы безусловно вправе получить свой экземпляр Договора после его государственной регистрации в МФЦ, либо непосредственно в Росреестре.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 29.07.2018)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
По Договору дополню.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Сергей.
По договору объект должен быть сдан в 4 квартале этого года. Заключается договор в октябре (причем, в случае, если застройщик не успевает по срокам, он должен уведомить за 2 месяца, согласно п. 2.4. Договора)- стоит убедиться, как минимум в том, действительно ли объект уже построен, потому что времени остается впритык для сдачи в эксплуатацию.
Договор стандартный. До его подписания не будет лишним сделать предварительный обмер квартиры (она ведь уже должна быть на стадии завершения), чтобы не стало неожиданным расхождение в площадях (заявленных и реальных). Важно проверить коммуникации, как минимум, чтобы выключать в прихожей, включал и свет там же, а не в ванной.
Квартира у Вас идет с отделкой — это тоже детально проверяйте при приемке.
На регистрации договора Вы вправе присутствовать и доверенность именно на подачу документов на регистрацию давать не обязаны. Оригинал экземпляра договора должен быть у Вас, независимо от того, кто подаст документы на регистрацию (даже, если это сделает Застройщик — оригинал договора он должен Вам вернуть, причем под роспись).
8.9. Настоящий Договор составлен в трех, имеющих одинаковую юридическую силу экземплярах: по одному для каждой из Сторон, третий экземпляр — для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
И обязательно проверьте доверенность Казанцева В.А., заключающего договор.
И обязательно проверьте доверенность Казанцева В.А., заключающего договор.Светлана Буланкина
насколько критичным окажется, если вдруг зарегестрированый в росреестре договор окажется подписаным не уполномоченным со стороны застройщика лицом?
если можно скиньте ссылку на судебный прецедент
Здравствуйте.
- Я бы убрал про аванс в размере 8 000 руб. (п. 4.1.4). Фактически непонятно за что берутся деньги. И не совсем понятно для передачи каких именно документов надо заплатить 8 000 руб. Акты и иные самые важные документы Вам итак должны предоставить. А для остальных не думаю что тут стоит так Вас обязать сначала заключать все договора потом получать документы.
- Что Вы обязаны выдать им доверенность нигде не указано, но это в целом обычная практика. ничего такого.Единственное что надо полномочия внимательно смотреть, только право на передачу документов должно быть грубо говоря и подписание документов, связанных с передачей договора.
- Ну и по уведомлениям (например, п. 4.1.2). Желательно прикладывать не только документы о направлении Вам документов, но и документы подтверждающие получение / не получение документов.
- А в целом договор нормальный. Особого криминала не увидел.
Единственное что надо будет потом внимательно принимать квартиру, чтобы все недостатки были отражены сразу. и да, копии договора можно конечно получить в МФЦ или Росреестре. С этим проблем быть не должно.
Здравствуйте
Начнем с того что- п. 2.1- ввод в эксплуатацию дома в конце этого года- проверьте эту стройку в реальности- все ли там готово. Иначе можете зависнуть с ней неизвестно насколько- это бывает годами потом достраивают и не факт что по фз 214 получиться по ст 6 требовать неустойку за просрочку- у застройщика просто может не быть денег.
п. 4.1.2- передавать вам квартиру могут в течении 60 дн после ввода в эксплуатацию- имейте это в виду
если будут какие то замечания у вас — обязательно направляйте претензию- чтобы квартира по этому пункту не была принята автоматом и без этих замечаний.- это так же п 4.1.3
4.1.4- жкх вам выставляют 8000, хотя выше вроде как они все расходы закладывают в цену квартиры, при этом сбор документов необходимых для регистрации- почему то на вас- хотя вам их должен по логике выдавать они- они же объект строили — тут надо разбираться с ними что они имели в виду под этими документами
они это указывают как аванс- но это лучше убрать
п. 4.1.5- особенно важен — изменение цены договора в сторону увеличения- если квартира получиться больше чем на 1 кв м.
п. 4.1.7. — они вам возвращают деньги если площадь квартиры будет уменьшена более чем на 1 метр
если все изменения в приделах 1 метра то деньги никто никому не платит.
Так же дополнительно скажу вот что- на практике застройщики обычно отказываются вносить изменения в договоры в чем либо — и поэтому если что то не устраивает- как правило проще поискать др застройщика- но договоры они почти все пишут схоже, за редким исключением.
п. 7.2- все суды идут по месту застройщика- это прямо нарушение ст 17 закона о защите прав потребителей- квартира покупается для личных нужд- поэтому по закону о защите прав потребителей вы сами вправе выбирать место суда- по их расположению, или по своему месту жительства.
Статья 17. Судебная защита прав потребителей
2. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
По приложению- проектные решения могут быть изменены застройщиком- в одностороннем порядке- учтите это- это вообще большая проблема- в приложении одно указано, а в реальности порой выполнено иное и потом начинается вопрос о компенсациях.
+ все изменения проект деклараций и т.д. они размещают на сайте- но вот отслеживать это конечно уйма времени надо
Договор они будут регистрировать в росреестре свердловской области по п. 2.2
Сергей, доброго времени суток!
Начнем по порядку:
Есть ли в договоре мутные пункты из-за которых стоит рассмотреть другого застройщика?Есть, исходя из содержания договора следуют, что застройщик может строить дом, сколько ему хочется, а Вы не вправе будете требовать с него неустойку, поскольку договором не определена точная дата сдачи квартиры в виду нижеследующего:
пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что застройщик осуществляет строительство жилого дома по проекту с вводом жилого дома в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2018 года.
Между тем данный пункт не регулирует сроки передачи Вам квартиры по Договору.
Обязательства застройщика по передаче квартиры предусмотрены предусмотрены пунктом 4.1.2 Договора, согласно которому застройщик обязуется передать квартир Вам в течение 60 (рабочих) дней со дня ввода дома в эксплуатацию.
Таким образом, можно сделать вывод, что пока дом не введен в эксплуатацию у застройщика сроки по передаче квартиры не идут.
Присоединюсь к моим коллегам и скажу, что пункт 7.2 противоречит действующему законодательству РФ, а именно части 2 статьи 17 Закона РФ «О Защите прав потребителей, согласно которой:
Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
Относительно иных Ваших вопросов:
Имеет ли смысл чем-то дополнить договор?имеет, самое главное указать точный конечный срок передачи квартиры. Относительно п.7.2 его можно не менять, так он является ничтожным и никаких правовых последствий не несет.
Может ли повлеч дополнение договора проблеммы с госрегистрацией ДДУ?С гос регистрацией точно нет, но это может повлечь проблемы с заключением договора, так как заказчик может не согласиться на Ваши условия.
Как запросить в росреестре дубликат этого договора после регистрации и сколько времени потребуется на получение дубликата?
(просто застройщик настаивает на госрегистрации через доверенность без моего участия )
Копия зарегистрированного договора должна быть передана Вам после государственной регистрации. На практике довольно часто застройщики хотят делать все самостоятельно, так как это оптимизирует процесс и не требует дополнительной траты времени.
Также от себя хотел бы отметить, что проверить застройщика на порядочность и честность, можно посмотрев сколько дел в его отношении рассматривается в судах арбитражных и общей юрисдикции
арбитражные дела по инн застройщика можно посмотреть здесь: https://kad.arbitr.ru/
Всего 8 арбитражных дел, в большинстве случаев они выступают Истцами.
дела в судах общей юрисдикции можно найти здесь: https://sudrf.ru
Всего 14 дел.
В целом это очень хорошие показатели для строительной компании.
Надеюсь моя консультация смогла Вам помочь, если возникнут дополнительные вопросы обращайтесь.
Прежде всего нужно проверить Застройщика на предмет его репутации и финансовой состоятельности.
Это возможно сделать исходя из сведений в ФНС, по его выписке в разделе Проверь себя и контрагента. https://egrul.nalog.ru/
Также на сайте банкротств https://bankrot.fedresurs.ru/D...
По Договору.
1. Пункт 1. «Общая площадь квартиры» не соответствует пункту 5 статьи 15 Жилищного кодекса, согласно которого
А в Договоре говорится об исключении только в отношении летних помещений.
Тоже самое по Проектной площади. Там балконы, лоджии, веранды и террасы также обзываются летними помещениями.
Их можно так назвать, но включив этот термин также в пункт 1 Договора, то есть, указать, что Летние помещения — это балконы, лоджии, веранды и террасы.
2. Пункт 4.1.4. сомнительный. Указано об обязанности Участника ДДУ
получить всю техническую документацию, необходимую для оформления прав на Квартиру, и оплатить услуги по ее изготовлению.
Вы можете потребовать указания в Договоре о предоставлении Вам при передачи документа, подтверждающего постановку Дома на кадастровый учет, это важно, так как без кадастрового учета дома Вы право собственности на квартиру не зарегистрируете.
Кроме того, Вы вправе требовать инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства в соответствии с пунктом 1.1. статьи 7 ФЗ
3. Пункт 4.1.8. дополнить текстом аналогичным для возврата средств Застройщику в случае превышения проектной площади содержащимся в пункте 4.1.7., что в течение 10 дней возвращаются денежные средства Участнику с момента предъявления им такого требования.
Дополню.
4. Пункт 7.2. Договора не действителен, в части подсудности дела суду по месту нахождения Застройщика, так как противоречит Закону о защите прав потребителя о выборе потребителем суда по месту своего жительства.
Можете указать на это, либо оставить как есть и все равно в случае споров обращаться в суд по месту своего жительства в соответствии с Законом о защите прав потребителей.
5. Пункт 8.2. также не помешает Вам оспорить соответствие Объекта долевого строительства требованиям СНИП и Проекта, тот факт, что администрация его введет в эксплуатацию не препятствует Вам указывать на недостатки и его несоответствие Проекту и строительным и иным нормам.
В пункте 8.2. Указано, что Вы ознакомлены со всей проектной документацией. Вы вправе требовать Вас с нею ознакомить и лучше в письменном виде. Можете отфотографировать или попросить заверенную копию.
Также в пункте 8.2. есть пункт о Вашем согласии на раздел, выдел или объединение земельного участка. Как правило такое согласие прописывается, однако, этим правом Застройщик может злоупотребить, урезать земельный участок до неприличных размеров.
Вы можете прописать, чтобы с учетом этих разделов, выдела, или объединения земельного участка, площадь участка составляла не менее и определиться с площадью, необходимой в том числе для размещения придомовой территории, детской площадки, места для парковки транспорта.
6. Пункт 8.5 Также как минимум спорен, так как противоречит Закону о защите прав потребителей. Недостатки устраняются в сроки, определенные Законом о защите прав потребителей.
Существенность и несущественность недостатков также определена указанным законом.
Здесь же препятствующими использованию объекта долевого строительства указаны только недостатки, в соответствии с которыми жилое помещение подлежит признанию непригодным для проживания.
Потребуйте внесения изменений в данный пункт
Вот это тоже потребуйте убрать в пункте 8.5.
Дополню