Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно расторгнуть агентский договор с риэлтором?
Здравствуйте!
26.06.2018 г. продавец квартиры заключил агентский договор с риэлтором на продажу квартиры.
26.06.2018 г. продавец квартиры заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с покупателем. По условиям предварительного договора: «Стороны по настоящему договору обязуются заключить в срок не позднее 19.07.2018 г. основной Договор купли-продажи объекта недвижимости».
19.07.2018 г. срок агентского договора истек.
23.07.2018 г. продавец квартиры заключил основной Договор купли-продажи квартиры с покупателем.
После проверки агентского договора выяснилось:
— продавец квартиры подписал агентский договор с ИП, которого не существует (не можем найти в ЕГРЮЛ такое ИП по реквизитам, указанным в договоре);
— агентский договор подписывал другой агент от имени ИП (доверенность на предоставление интересов ИП не предоставлялась);
— продавец квартиры ничего не подписывал с агентом по данному покупателю квартиры (не подписывал лист просмотров квартиры, акт выполненных работ, отчет агента), т.к. по факту покупателя привел другой риэлтор;
— доверенность на данного риэлтора или ИП не выдавалась;
— никаких дополнительных соглашений, приложений и иных документов к договору нет;
— 19 июля срок агентского договора истек, основной ДКП с покупателем заключен 23 июля.
Вопросы:
1. Считается ли данный договор фиктивным (ничтожным)?
Т.к. данного ИП не существует (или мы не можем найти его данные в ЕГРЮЛ), а также договор подписывался иным лицом (не ИП), при этом доверенность от агента на предоставление интересов данного ИП продавец квартиры не получал?
2. У продавца квартиры возникает обязанность оплачивать комиссию по данному агентскому договору?
Если данный договор все-таки действительный, но его срок истек 19 июля, а договор купли-продажи квартиры заключен 23 июля. У риэлтора по данному агентскому договору нет ни одного документа, подтверждающего, что он привел данного покупателя.
- договор с риэлтором для юриста.pdf
Елена, здравствуйте!
1. Считается ли данный договор фиктивным (ничтожным)?
Нет, поскольку стороны согласовали все существенные условия агентского договора ст. 1005 ГК РФ. Отсутствие ИП не препятствует физ. лицу заключить договор, поскольку в ГК РФ нет такого основания, чтобы признать его недействительным.
2. У продавца квартиры возникает обязанность оплачивать комиссию по данному агентскому договору?
Нет, поскольку важно обратить внимание в первую очередь на предмет договора.
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Как раз в п.1.1 написано совершить юридические и иные действия связанные с продажей, изучение рынка и т.д.
При такой схеме фактически агент должен был от своего имени заключить договор купли-продажи с Покупателем, что как я понял из вопроса не произошло.
Кроме того , как верно Вы указали, что срок заканчивался 19.07.2018.
Согласно ч.3 ст. 425 ГК РФ Законом или договором может быть предусмотрено, чтоокончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Таким образом, обязательства прекратились 19.07.2018.
С уважением, юрист Дмитрий.
Добрый день. Начну с того, что по сроку действия договора отказаться от оплаты Вы не сможете, если обязанность по оплате возникла из оказания услуг в период действия договора, а именно на этом настаивает, как я понял, Ваш контрагент.
По поводу предмета договора, в данном случае не совсем понятно, какие действия был обязан совершить Ваш контрагент, какие доверенности Вы ему выдавали, да и что он вообще по договору сделал.
Следующий момент- акт отчета агента, как предусматривает статья 1008 ГК
1. В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
2. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.
и сам договор у Вас, как понял, не был представлен. В связи с этим вести речь об оплате преждевременно, поскольку просто нет сведений о том, что исполнил агент.
Что касается самого агента, то действительно сведения об указанном лице в ЕГРИП отсутствуют, а исходя из того, что договор им не подписывался, возникают вопросы о том, кто вообще выступал Вашим контрагентом. В связи с этим возникают вопросы по поводу надлежащего исполнения обязанностей по оплате — статья 312 ГК
Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
Да и вообще возникают вопросы по поводу его заключения, если он был.как Вы утверждаете, подписан иным лицом.
Исходя из этого, считаю, что до выяснения всех этих моментов Вам оплачивать по данному договору не стоит.поскольку в случае возникновения судебного очень велика вероятность, что во взыскании с Вас оплаты по договору в пользу Финк П.В.будет отказано.
С уважением Евгений Беляев