Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры с непогашенной ипотекой
Добрый день.
Покупаю 1-комнатную квартиру. Квартира с непогашенной ипотекой Сбербанка.
По версии Продавца (в лице риэлтора): они заказали закладную.
Когда она будет готова, мы подписываем Договор купли-продажи квартиры; я вношу полную сумму за квартиру; продавец досрочно гасит кредит (большей частью полученных денег), получает от банка закладную; её и договор купли-продажи мы сдаем в МФЦ, где а) снимается обременение с квартиры; б) регистрируется договор купли-продажи и переход права собственности.
Параллельно (опять же по словам продавца) он подписывает договор долевого участия с застройщиком на квартиру большей площади в новостройке, берет ипотеку под нее уже в другом банке и в течение 2-х недель после регистрации сделки обещает съехать с квартиры.
Реальна ли реализация и как велики риски такой схемы? Какими документами/обязательствами со стороны Продавца я смог бы подстраховаться на период между передачей денег и регистрацией договора купли продажи и перехода права собственности? Может ли затянуться этот период?
Заранее благодарю за ответ.
Добрый день, Алексей, реализация этой схемы реальна. Риски же есть всегда, как их оценить — есть судебная практика по оспариванию таких сделок, процент риска установить нельзя. По практике риски меньше, если риелтор надежный и имеет хорошую репутацию, просмотрите в поисковике данные риелтора, поищите отзывы. Это важно. Но более важно грамотно составить договор, поскольку статья 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает свободу договора, то договор купли-продажи можно составить таким образом, что пошагово и со сроками будут прописаны все действия и время их исполнения со стороны продавца, особенно по части того, что продавец осуществляет целевое использование средств для погашения ипотеки и обязуется перед Вами за снятие обременения. При этом в случае неисполнения какого-либо существенного пункта предусмотреть расторжение договора без обращения в суд, значительные штрафы. Но Вы рискуете деньгами, риск того, что продавец — хочет схитрить — небольшой есть всегда, Вы вправе оформить договор нотариально (конечно, дополнительные расходы), но это дополнительная проверка, это дисциплинирует продавца, он понимает, что если обман с его стороны — у него совсем мало шансов избежать уголовной ответственности по статье 159 УК РФ.