Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли продавцам квартиры в ипотеку самим выбрать способ получения оплаты?
Здравствуйте, пожалуйста проконсультируйте по следующей ситуации: Продаём квартиру, покупатели ипотечники через Сбербанк. Сбербанк подготовил договор ( в прикреплённом файле), но судя по пунктам мы, как продавцы не особо защищены, а даже рискуем, в каком, то смысле. Интересует можем ли мы сами выбрать способ оплаты: безналичный или ячейка или договор аккредитива? Так же волнует вопрос, что в договоре плохо прописан пункт- способ передачи денег, можем ли мы выбрать место передачи денег в банке, а не в регистрирующем органе, это ведь безопаснее. Ну и конечно самый главный риск это то, что мы должны сначала зарегистрировать право собственности на покупателя, а уже потом получим деньги, да ещё и банк выдаст их покупателю наличными и есть риск, что они их могут не донести? Как можно себя обезопасить и возможно включить какие-то пункты в договор? Спасибо.
- Договор купли.doc
Елена, добрый вечер.
Именно Вы, а не Сбербанк, являетесь стороной по договору купли-продажи (далее — "Договор"). Соответственно, Вы имеете полное право настаивать на внесение в Договор таких условий, которые будут обеспечивать защиту Ваших прав и интересов; в частности условий, детально регулирующих порядок оплаты.
В Ваших интересах непосредственно в Договоре определить и способ оплаты (ячейка или аккредитив). Причем, поскольку Договор предусматривает два платежа (подпункт 2.2.1 — до заключения Договора, подпункт 2.2.2 — после регистрации), то способы их оплаты могут различаться (например, первый платеж — при заключении Договора наличными, второй платеж — после регистрации через аккредитив). Представленный проект определяет лишь, что расчеты будут в наличной форме (подпункт 2.3.2). Наличная форма автоматом исключает аккредитив.
В случае использования ячейки (сейфовая ячейка, банковская ячейка) денежные средства в нее должны быть заложены при заключении Договора, при этом необходимо заключить трехстороннее соглашение (продавец-покупатель-банк) о доступе к ячейке, которое будет регулировать какая сторона и в каких случаях имеет право изъять денежные средства из ячейки.
В случае использования аккредитива аккредитив должен быть покрытым и безотзывным, при этом он должен быть открыт одновременно с заключением Договора. С точки зрения рисков аккредитив предпочтительнее, т.к. при этом способе расчетов ни одна из сторон не получает наличные деньги. Единственное, желательно, чтобы счет продавца тоже был в Сбербанке — в том же отделении, где открывается аккредитив.
Естественно, способ и условия расчетов лучше прописать максимально подробно, они должны обеспечивать автоматическое получение Вами денег (второго платежа) после регистрации.
В целом Договор сырой, просто «болванка», и его можно и нужно серьезно дорабатывать, но это выходит за рамки данной консультации. Думаю, на основные Ваши вопросы я ответил.
С уважением, Павел Гутников
Адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов
Павел, большое спасибо за ответ. Обратилась сюда потому, что меня смутило то, что наш агент настаивает на том, что сам Сбербанк устанавливает способ оплаты, а не мы.
Елена, продавцом являетесь Вы, а не Сбербанк. Сбербанк имеет косвенную возможность (через покупателя, которому он дает финансирование) влиять на условия договора. Но детальное описание условий о расчетах никаких рисков для Сбера не создает — поэтому у Сбера нет объективных причин Вам мешать. Настаивайте на таких условиях расчетов, которые будут комфортны для Вас, но при этом разумны для всех — то есть не будут порождать каких-либо дополнительных рисков ни для покупателя, ни для Сбера. Аккредитив, безналичные расчеты — как раз такой вариант. Расчеты через ячейку тоже приемлемы, но там необходимо подстраховываться дополнительно (порядок доступа к ячейке, пересчет наличных при закладке и при выемке, проверка подлинности и пр.). Надеюсь, мои рекомендации будут полезны.