Договор аренды помещения между ООО и ИП

Здравствуйте

Можете. У нас свобода договора. 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017)Статья 606. Договор аренды

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 606 ГК РФ

 
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Привет!
Договор аренды можно составить согл ст 614

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Это раз,

2. Положение и понятие о договоре аренды:

Статьи 420, 432, 606, 607 ГК РФ

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор – незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Исходя из указанных норм можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору. В юридической литературе также высказывается мнение о том, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками (Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1).

Вместе с тем в литературе встречается и другая позиция, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода) (Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С.С. Алексеев, А.В. Асосков, В.Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011). Аналогичное мнение высказывается в монографии Брагинского М.И., Витрянского В.В. “Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2”.

С учетом изложенного при согласовании предмета аренды рекомендуется указать в договоре:

– права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ;

– данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).

Следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом на передачу имущества в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключение договора аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.

На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь: от этого будут зависеть правовые последствия заключения договора. Подробнее об этом см. п. 1.1 настоящих Рекомендаций.

Если условие о предмете не согласовано

Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (а не договор аренды). О согласовании условий об основных правах и обязанностях и последствиях их несогласования см. п. 1.2 настоящих Рекомендаций. Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Вместе с тем существует подход, закрепленный в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”: договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

Подход, выработанный ранее в судебной практике, с 1 июня 2015 г. нашел отражение в законодательстве: сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Это положение означает, что действия арендатора, который без возражений принял имущество и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования предмета, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ.

Статья 606 ГК РФ

Формулировка ч. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить совокупность основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Права и обязанности арендодателя:

– обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;

– право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;

– право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.

Права и обязанности арендатора:

– обязанность оплачивать временное пользование имуществом;

– обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;

– право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;

– право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре аренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров. Так, по договору займа имущество передается не во временное владение и пользование, а в собственность (ст. 807 ГК РФ); по договору ссуды оно передается безвозмездно, а не за плату (ст. 689 ГК РФ).

Обязанность арендатора принять арендованное имущество законом напрямую не установлена, поэтому ее рекомендуется согласовать в договоре. В этом случае при уклонении арендатора от получения объекта аренды арендодатель сможет потребовать от него как исполнения обязательства, так и возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки, на основании п. 2 ст. 406 ГК РФ, если арендатор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые он не отвечает.

Согласование условия об основных правах и обязанностях сторон

Чтобы согласовать основные права и обязанности, сторонам достаточно привести в договоре формулировку ч. 1 ст. 606 ГК РФ. При этом следует указать один из вариантов правомочий арендатора:

– временное владение и пользование объектом аренды за плату;

– временное пользование объектом аренды за плату.

Возможности предоставления вещи по договору аренды только во владение данная статья не предусматривает.

Для согласования условия об основных правах и обязанностях сторонам необходимо знать существо следующих правомочий:

– временное владение и пользование;

– временное пользование;

– возмездность (право арендодателя требовать оплаты за пользование имуществом).

Если условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано

В этом случае соглашение сторон не является договором аренды. Соответственно, оно не порождает для сторон прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ.

1.2.1. Временное владение и пользование по договору аренды

Предоставление имущества во временное владение и пользование является наиболее распространенным способом определения основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Право пользования арендованным имуществом – это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2008 N А58-3682/06-Ф02-6515/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.09.2008 N А33-4835/08-Ф02-4760/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.02.2008 N А33-10733/07-Ф02-438/08).

Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Подробнее о назначении имущества см. п. 1.3 “Объект аренды” и п. 2 “Прочие условия об объекте аренды”.

Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата. Арендатор не обязан уплачивать арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться имуществом, а также вправе требовать возврата внесенных за этот период платежей.

Право владения арендованным имуществом – это возможность арендатора фактически обладать имуществом (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2006 по делу N А26-7328/2005-213, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.1996 N Ф04/804-221/А70-96-482/1, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 N 08АП-8667/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2010 по делу N А56-15471/2009).

Данное право предоставляет арендатору:

Возможность определять условия доступа к имуществу, физически воздействовать на него, в том числе перемещать его в пространстве (если оно движимое).
Это позволяет арендатору рационально (оперативно, без простоев, в нужном месте и в нужное время) использовать имущество, исходя из текущих потребностей, что важно, когда арендатор не знает, в какой период времени и в каком месте у него возникнет необходимость использовать имущество. Например, дизель-генератор он может использовать не только путем привлечения персонала арендодателя в заранее согласованных с последним месте и времени суток, но и самостоятельно, когда возникает потребность в резервных (аварийных) источниках электроэнергии на каком-либо из объектов арендатора.

Возможность применять вещно-правовые способы защиты, установленные ст. 305 ГК РФ (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2007 N А35-4623/06-с12).
Если вещь остается во владении арендодателя, это позволяет ему постоянно контролировать ее использование, оперативно реагировать на нежелательное воздействие на вещь, исключать случаи доступа к вещи третьих лиц.

Однако даже при передаче вещи во владение арендатору у арендодателя как собственника имущества сохраняется право предъявить к третьему лицу, нарушающему право собственности, требование об устранении такого нарушения на основании ст. 304 ГК РФ.

Внимание! Право на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора, а с момента вступления во владение имуществом, т.е. после фактической передачи ему объекта аренды.

Владение и пользование арендованным имуществом в соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Поэтому после прекращения договора арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды, а арендатор – принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2) в исправном состоянии с учетом нормального износа”.

——————————–

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование

Если договор не устанавливает передачу имущества во временное владение и пользование, он не определяет права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Такое соглашение не является договором аренды, и стороны не вправе в случае спора ссылаться на нормы гл. 34 ГК РФ “Аренда”.
Так, например, к договору на предоставление рекламной площади, в котором нет условия о передаче имущества во временное владение или пользование, будут применены нормы о возмездном оказании услуг, а не нормы об аренде.

Если в соглашении предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не согласована передача имущества во владение, соглашение является договором аренды (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако арендатор не вправе требовать предоставления имущества во владение и осуществлять все связанные с этим права (ст. 307 ГК РФ).
 

1.2.2. Временное пользование по договору аренды

Стороны могут предусмотреть в договоре передачу объекта аренды только во временное пользование. О содержании права пользования см. п. 1.2.1 “Временное владение и пользование по договору аренды” настоящих Рекомендаций.

Имущество может быть передано только во временное пользование в следующих случаях:

Арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества.
Арендодатель хочет оставить за собой право определять режим и условия доступа к арендованному имуществу, в полной мере физически воздействовать на него либо перемещать его в пространстве. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование имущество на длительный период нескольким лицам, но в разное время суток и на строго ограниченное количество часов (утром компьютерами пользуется школа, а вечером – университет).
Фактическое обладание имуществом для целей извлечения арендатором полезных свойств из него нецелесообразно или затруднительно в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию (например, при аренде каналов связи).
Пользование арендованным имуществом в соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер.

Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды только в пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование объект аренды, а арендатор – принять его, оплатить пользование и своевременно прекратить пользование этим объектом (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2)”.

——————————–

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное пользование

В этом случае при возникновении спора суд для квалификации отношений сторон будет применять буквальное толкование условий договора, а также выяснять действительную волю сторон при заключении договора (ст. 431 ГК РФ).

1.2.3. Возмездность по договору аренды

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ имущество передается арендатору за плату. Это означает, что арендные отношения обладают признаком возмездности. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты пользования имуществом.

Однако имущество может передаваться в пользование (владение и пользование) не только по договору аренды (ст. 606 ГК РФ), но и на условиях безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Поэтому для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, рекомендуется прямо указывать в нем, что имущество передается за плату.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды __________________________ (указываются данные об имуществе), а арендатор – принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа”.

——————————–

Если стороны намерены заключить именно договор аренды, не рекомендуется указывать, что арендная плата равна нулю. Иначе договор может быть квалифицирован судом как безвозмездный и арендодатель не сможет взыскать с арендатора плату за пользование имуществом (см. Риск арендодателя 1.2.1).

Также сторонам – коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям следует учитывать, что если в аренду передано несколько объектов, то исключать часть из них из договора можно только путем их возврата арендодателю либо путем возмещения стоимости. В противном случае такие действия, как, например, уменьшение арендатором количества переданных в аренду объектов, могут быть расценены как дарение, запрещенное в отношениях между коммерческими организациями в силу пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ. Арендодатель в указанном случае будет вправе потребовать возмещения убытков.

Если в договоре не указано, что имущество передается в пользование возмездно

Согласно ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ договор аренды будет признан возмездным, а условие о размере арендной платы за пользование движимым имуществом – несогласованным. В таком случае будет применяться ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает установление порядка, условий и сроков внесения арендной платы, применяемых при сравнимых обстоятельствах.

По вопросу согласования вида, размера и порядка внесения арендной платы см. пункт 6 “Арендная плата” и пункт 8 “Внесение арендной платы” настоящих Рекомендаций.