Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Отчуждение общедомового имущества застройщиком
Здравствуйте.
Есть дом, который начал строится в 2007, но в связи с известными событиями был сдан только в конце 2011.
Тем не менее, есть люди, которые покупали квартиры еще в 2008 и тогда этот дом предполагал наличие, в числе прочего, отдельного помещения для ТСЖ на первом этаже.
Само собой, при сдаче дома застройщик это помещение забрал себе.
Я понимаю, что до момента регистрации первого права собственности все, что в доме принадлежит застройщику. Вопрос в том, что, возможно, был момент когда у кого-то из собственников помещений уже возникло право собственности на квартиру (и на долю в общедомовом, соответственно), а после этого застройщик уже незаконно вывел часть общедомового.
Хронология примерно такая:
30.11.2011 - дом сдан.
20.12.2011 - подписан первый акт приема передачи.
03.02.2012 - зарегистрировано первое право собственности.
02.04.2012 - застройщик зарегистрировал право собственности на интересующее меня помещение (оно до сих пор принадлежит застройщику).
Как узнать в какой момент времени застройщик выделил это помещение для оформления права собственности?
Логика подсказывает, что это должно быть в проектной декларации и ее изменениях или в документах, на основании которых проводилась ГРП, но как, где и на каком основании их запросить?
Как, в-общем, проверить теорию, что у застройщика это помещение можно забрать?
(не советуйте, пожалуйста, пойти к застройщику или в управляющую компанию, я председатель ТСЖ этого дома)
- 2018-03-30 15-33-55.jpg
- 2018-03-30 15-36-12.jpg
Смысл такой, что в документах на дом (графические материалы, инструкция по эксплуатации) проскакивает информация о том, что это помещение идет как входящее в общедомовое (см. аттач).
И я надеюсь, что застройщик мог по старинной русской традиции делать все в последний день где-нибудь промахнуться со сроками внесения изменений в проект.
Но непонятно как это проверить. Если запрошу документы у застройщика — он может заподозрить и подправить документы.
Уважаемый Виталий! Здравствуйте! Здесь многое упирается и в основания признания сделки недействительной (см. ст.ст.166-181 ГК РФ), как и в сроки исковой давности (см. ст.ст.181,195-208 ГК РФ).
В чем незаконность действий Застройщика то?
В общем здесь возможно подача жалобы в ГЖИ региона или в прокуратуру города/района, а вот далее уже по результатам проверки.
Но опять с жалобой то же с чем-то надо выходить...
Добрый день, Виталий! Для начала нужно понять — является ли это помещение общедомовым.
Общедомовое имущество — это то имущество, которое предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме. Соответственно, если то помещение, о котором Вы ведете речь не предназначено для обслуживания других помещений в доме, то общедомовым имуществом оно являться не может (это может быть просто нежилое помещение в МКД).
ЖК РФ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
...
Если застройщик незаконно присвоил себе помещение, которое является общедомовым имуществом, то исправить что-либо может только суд. А тут уже надо разбираться подробно — чем он нарушил Ваши права, не прошли ли сроки на оспаривание и т.д. и т.п. Выбор способа защиты права также должен осуществлять только юрист, которые изучит Вашу ситуацию предметно.
Если запрошу документы у застройщика — он может заподозрить и подправить документы.
Виталий, я бы Вам порекомендовал для начала в МФЦ запросить документы именно на то помещение, которое Вы имеете ввиду. Из приложенного Вами чертежа не понятно — какие именно границы имеет то помещение, на которое Вы претендуете (я имею ввиду обозначенные границы объекта недвижимости). При этом если общий коридор и холл с лифтами, предназначенные для обслуживания многих помещений в МКД, входят в указанное Вами помещение, то действительно это общедомовое имущество. Если у Вас есть кадастровый номер интересующего Вас помещения, то можете по открытым сведениям с сайта Росреестра увидеть площадь объекта и примерно прикинуть — что именно в него входит, но в любом случае, считаю, что без получения плана помещений в данном случае не обойтись.
Что касается документов, которые подправит или может подправить застройщик, то утвержденные в установленном порядке планы и ранее выданные паспорта он не подправит, а планируемое при составлении проекта назначение помещения может и не нарушать прав собственников, поскольку застройщики всегда в договоре участия в долевом строительстве оставляют за собой право на некоторые отступления от изначального проекта. В этой связи будет полезным предварительно также изучить договор долевого участия на предмет наличия в нем фраз, которые позволяют застройщику вносить изменения в проект.
Кроме того, надо понимать, что если Ваши требования основаны на том, что передачей общедомового имущества были нарушены права одного или нескольких собственников, которые на тот момент уже зарегистрировали свое право, то надо понимать, что возможные требования в судебном порядке могут заявлять только эти лица и на ТСЖ это право никак не распространяется. Соответственно, если упомянутые Вами лица не планируют обращение в суд, то любые действия не имеют смысла.
Здравствуйте, Виталий.
Если у Вас отсутствует возможность обратиться к застройщику письменно о запросе проектной декларации, то в этом случае Вам необходимо обращаться в контролирующие организации (Госжилинспекцию или Ропотребнадзор), либо обращаться в суд. Тогда контролирующий орган или суд по Вашей просьбе запросит необходимые документы и проверит целевое использование помещения. Опять же, для этого Вы должны быть уверены, что информация о том, что помещение должно было быть передано именно ТСЖ, поскольку является общедомовым имуществом. Если целевое назначение этого помещения не будет указано в проектной документации, либо будет оно будет указано как обычное нежилое помещение, потребовать его у застройщика Вы не сможете.
Смысл такой, что в документах на дом (графические материалы, инструкция по эксплуатации) проскакивает информация о том, что это помещение идет как входящее в общедомовое (см. аттач)
Исходя из имеющихся у Вас документов, вывод о том, что это помещение должно быть предоставлено ТСЖ в качестве общедомового имущества действительно усматривается. По поводу поправки документов можно сказать, что застройщик после сдачи дома не вправе ничего изменять, а до момента сдачи дома — только по согласованию с соответствующими организациями. Если же он будет «подправлять» документы в обход законодательства — в суде это может установить экспертиза. Вам необходим грамотный юрист, специализирующийся на ДДУ в Вашем городе для курирования и изучения процесса ведения дела и разработке выверенной правовой позиции. Грубо говоря, Вам требуется человек, который по факту предъявления в суд каких-либо поддельных документов застройщиком, сможет сориентироваться, найти огрехи, неточности, исправления, нарушения в процедуре и пр.
Виталий, вполне может получится, что такое помещение самостоятельного использования.
На данный счет можно привести позицию Конституционного суда РФ
По смыслу пункта 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Указанному критерию отвечают, в частности, технические подвалы, т.е. подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (пункт 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 13 октября 2009 года N 1204-О-О, от 22 апреля 2010 года N 545-О-О, от 24 февраля 2011 года N 137-О-О, от 24 сентября 2012 года N 1605-О и др.). Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.Определение Конституционного Суда РФ от 25.09.2014 N 2110-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Шемякина Олега Егоровича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации»
Таким образом, нужно у застройщика запрашивать проектную документацию для понимания ситуации.
В дополнение отмечу, что согласно п.2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
2.По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
(в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Уважаемый Виталий! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег, да и к Вашим уточнениям:
Здесь надо смотреть проектную документацию на дом, технические (кадастровые) планы, выписки из ЕГРН.
Естественно просто так ничего Вам Застройщик не даст.
Скорее все -таки через жалобы в ГЖИ, иные органы власти.