Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Рассмотреть договор аренды на предмет подводных камней
Планируем арендовать помещение в аренду в БЦ, нам прислали договор. Необходимо его прочитать и простым языком выделить все острые моменты, которые могут возникнуть.
- Н3-305_1 от 19.02.18.doc
Здравствуйте, по данному пункту.
по п.3.2.2 — вас срок 12 часов уведомления устраивает?
Далее
Любые Ремонтно-Строительные Работы, а также повреждения Помещения, причиненные Арендатором или его посетителями, подлежат немедленному устранению Арендатором за свой счет с использованием материалов и рабочей силы, согласованных с Арендодателем.
Плохо конечно, что они хотят повесить на вас и вред, причиненный вашими посетителями, это же не по вашей вине вред произошел, здесь момент спорный. вопрос лишь в том, существует ли реальная угроза. Вашей то вины нет в этом. Если у магазин крупный, то будет проблемно вычислять, чей это посетитель был итд.
3.3.22. Арендатор обязуется не использовать адрес расположения Здания в качестве официального адреса регистрации/юридического адреса Арендатора.
7.13. В случае нарушения Арендатором условия п.3.3.22. настоящего Договора Аренды Ставка Арендной Платы увеличивается на 15% (Пятнадцать процентов) с даты фактического использования указанного адреса Здания в качестве адреса регистрации/юридического адреса Арендатора.
опять же вопрос — устраивает вас?
В случае досрочного расторжения настоящего Договора по причине одностороннего отказа Арендатора Гарантийный Депозит, оплаченный Арендатором по настоящему Договору, не подлежит возврату Арендатору.
Если досрочно расторгнете договор — то не вернут вам депозит.
Вообще в Разделе 7 есть лишь ответственность Арендатора, надо установить и ответственность за неисполнение Арендодателем своих обязанностей, как минимум за непередачу помещений — зеркальную.Далее смотрите сами, за что еще хотите вводить неустойку.
А в остальном договор нормальный.
Здравствуйте.
п. 1.2.1 — зачем вашу площадь увеличивать на 10% типо за счет общих площадей- не понятно
Так как арендодателей у вас 2 — то надо и писать что депозит, арендная плата — им обоим идут, или кому то одному- потому что из текста 1.2.2 и 1.2.3 это не понятно. Они совместно именуются арендодатель — а как делать этот залог — не ясно.
1.2.9. — указать метраж — сколько метров в собственности у каждого арендодателя
и сколько каждый из них предоставляет вам — это очень важно.
АНАЛОГИЧНО
п. 2.1 — с предметом - не ясно сколько и кто вам дал метров в пользование — они потом просто называются вместе арендодатель и все. Вам лучше знать сразу- сколько метров дает каждый из них. Лучше уточнить это в одном из пунктов.
Вписать точный адрес помещений.
2.4. — суб аренда у вас запрещена без их письменного согласия.
п. 3.1.9 мощность электричества не более 60 вт на 1 кв. м.
п. 3.2.4. — речь об убытках и что вы их обязаны возместить. При этом не установлено как они их будут фиксировать. В принципе пункт спорный но такие вещи часто решаются через суд.
3.2.6 — очень опасен — если систематически не вносить плату- это чревато выселением или отключением света.
по закону- ст 619 гк- договор может быть расторгнуть при не внесении оплаты 2 раза подряд- но делается это только через суд.
п. 3.2.8. -
Арендодатель имеет право (без каких-либо ограничений) продать, передать права и обязанности, заложить и иным образом распорядиться своими правами по настоящему Договору (как в целом, так и в части) в любом случае без дополнительного согласия Арендатора, которое во всех таких случаях данобез соглашения, или хотя бы без уведомления- это тоже очень рискованно для вас.
п. 3.3.5 — содержание помещений на вас- это в общем то нормально- но вот пожарная безопасность, и вентиляция спорный вопрос- особенно если они общие по зданию и там как правило все ложиться на собственника.Имейте это в виду.
Все ремонты- только по согласованию с собственниками, письменно.
п. 3.3.18 — запрет на курение- для персонала ладно, за них вы отвечаете — а вот за посетителей вы уже отвечать не можете.
п. 3.3.22 — запрет использовать этот адрес как адрес для юр лица, адрес регистрации — это важно, значит в фнс уже регистрироваться если что по этому адресу вы не сможете. Тем более важно раз по п. 4.1 это у вас помещение под офис идет.
Регистрацию придется делать где то еще — а это снова деньги, + как правило и почтовое обслуживание там. И сейчас ФНС стали строго следить за местом расположения юр лиц — совпадает фактическое с официальным или нет. Аналогичное делают и банки- если не совпадает — то в егрюл вносят запись о недостоверности сведений.
п. 3.4.2 — можете расторгнуть договор предупредив их за 60 дней
Добрый день.
В п.2.1. — не указан адрес, по которому находится помещение
П.3.2.2. — считаю, что срок стоит увеличить хотя бы до 2 дней
П.3.2.6.1. и п .3.2.6.2. основания необходимо прописать.
П.3.3.9. — спорно в части кап ремонта. Согласно закона, его делает арендодатель
ГК РФ Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
рекомендую сделать фото помещения перед тем, как въедите, чтоб потом можно было доказать, что вами ничего не разрушено, сломано и т.д.
3.3.22 — считаю, что можно данный пункт подкорректировать, т.к. юр и факт адрес могут совпадать.
п.7.10 — согласно условий договора, это ваше право на одностороннее расторжение с предварительным уведомлением, в связи с чем полагаю, что удерживать депозит не имеет право арендодатель
7.13- если изменен будет п. 3.2.22 — то этот также нужно будет корректировать
Добрый день, Павел! Если кратко очень много санкций со стороны арендодателя!
1.2.12. систематическое нарушение сроков оплаты более чем на 10 дней и более чем 2 раза за ВЕСЬ срок аренды
при этом арендодатель имеет право
3.2.6.1 отказать в доступе к помещению
3.2.6.2 прекратить подачу электроэнергии
То есть если вы до 10 февраля 2019 года хотя бы 2 раза задержите плату. то к вам могут быть применены эти санкции.
Но опять-таки если вас это устраивает, то все в рамках закона.
Здравствуйте!
В пункте 2 «Предмет договора» надо конкретизировать объект аренды, т.е. прописать точный адрес нахождения.
3.2.6. В случае Систематического Нарушения Сроков Уплаты любых Платежей по Договору со стороны Арендатора, Арендодатель, в дополнение к иным правам, предусмотренным Договором или применимым законодательством, вправе до полного внесения всех платежей, предусмотренных настоящим Договором:
3.2.6.1. отказать Арендатору в доступе в Помещение;
3.2.6.2. прекратить подачу электроэнергии в Помещение.
тут лучше конкретизировать только арендную плату, под любыми платежами подразумевается оплата коммунальных и иных услуг.
3.2.12. Отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке без объяснения причин посредством направления письменного уведомления Арендатору в срок не позднее, чем за 60 (шестьдесят) дней до предполагаемой даты расторжения Договора.
также неудобный для Вас пункт.
Повреждения или разрушения Здания, находящихся в Помещении и/или в Здании и/или на прилегающей к Зданию территории базовых инженерных сетей и/или оборудования, причиненные Арендатором или его посетителями, а также имуществом указанных лиц устраняются Арендодателем, а Арендатор обязуется в полном объеме возместить Арендодателю стоимость соответствующих работ при условии предоставления доказательства обоснованности указанных в смете расходов.
здесь требуется коррекция текста
коррекция
Повреждения или разрушения Помещения, находящихся в Помещении базовых инженерных сетей и/или оборудования, причиненные Арендатором, устраняются Арендодателем, а Арендатор обязуется в полном объеме возместить Арендодателю стоимость соответствующих работ при условии предоставления доказательства обоснованности указанных в смете расходов.
3.3.9. В течение срока Аренды, за свой счет производить капитальный ремонт Помещения, если необходимость в капитальном ремонте возникла в результате действий/бездействий Арендатора, его посетителей, подрядчиков.
этот пункт лучше вообще убрать, или в крайнем случае изменить на
3.3.9. В течение срока Аренды, за свой счет производить капитальный ремонт Помещения, если необходимость в капитальном ремонте возникла в результате виновных действий/бездействий Арендатора, установленных компетентными органами.
3.3.11. Не допускать размещения каких-либо предметов и имущества служебного и/или личного назначения сотрудников Арендатора, его посетителей в общих зонах этажа, Здания, в том числе служебных и эвакуационных коридорах Арендодателя, а также на прилегающей к Зданию территории;
немного изменить на
3.3.11. Не допускать размещения каких-либо предметов и имущества служебного и/или личного назначения сотрудников Арендатора, в общих зонах этажа, Здания, в том числе служебных и эвакуационных коридорах Арендодателя, а также на прилегающей к Зданию территории;
3.3.18.. Не допускать курения персонала и/или посетителями Арендатора в Помещении и в Здании
в этой ситуации можно отвечать только за своих сотрудников, за посетителей Вы ответственности нести не можете.
3.3.19. Соблюдать пропускной режим Здания. Обеспечить исполнение любыми лицами, допущенными Арендатором в Здание, установленных Эксплуатирующей компанией правил, положений и регламентов пользования Зданием и прилегающей территорией.Компенсировать в установленном законом порядке Арендодателю и/ или Эксплуатирующей компании документально подтвержденные убытки, причиненные лицами, доступ в Здание которым обеспечил Арендатор.
опять же, ответственность будут нести сами посетители, а не Арендатор за них.
3.3.22. Арендатор обязуется не использовать адрес расположения Здания в качестве официального адреса регистрации/юридического адреса Арендатора.
тут несоответствие, так как Вы будете использовать помещение под офис, и Вам придётся искать другой юридический адрес, что сопряжено с денежными расходами, и неудобством по получению почтовой корреспонденции.
5.2. При выполнении условий, указанных в пп.3.3 и пп.4.1., Арендатор, при прочих равных условиях, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение нового Договора аренды Помещения или продление Договора Аренды Помещения. Для реализации своего преимущественного права в соответствии с настоящим пунктом,Арендатор должен направить Арендодателю уведомление в письменной форме, в котором он заявляет о своем желании воспользоваться данным преимущественным правом, не позднее, чем за 90 (девяносто) календарных дней до истечения срока действия Договора. В течение 10 (десяти) рабочих дней после получения такого уведомления Арендодатель обязуется предоставить Арендатору оферту, указывающую новый срок аренды. Если Стороны не смогут согласовать новый срок аренды и новую Арендную Плату к моменту, когда до истечения срока аренды остается 60 (шестьдесят) календарных дней, предусмотренное настоящим разделом преимущественное право прекращается, а настоящий Договор прекращает действовать по истечении срока аренды.
лучше так
Арендатор должен направить Арендодателю уведомление в письменной форме, в котором он заявляет о своем желании воспользоваться данным преимущественным правом, не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия Договора. В течение 10 (десяти) рабочих дней после получения такого уведомления Арендодатель обязуется предоставить Арендатору оферту, указывающую новый срок аренды. Если Стороны не смогут согласовать новый срок аренды и новую Арендную Плату до истечения срока аренды, предусмотренное настоящим разделом преимущественное право прекращается, а настоящий Договор прекращает действовать по истечении срока аренды.
то есть у Вас будет время для манёвра поиска нового помещения,
- в первом варианте обязанность выразить желание о продлении за три месяца, и далее если не согласовали до двух месяцев , пролонгация исключается.В данном случае если будет пролонгация или заключен новый договор аренды, будут согласованы конкретные условия аренды и арендная плата по этому договору. Но в период с момента уведомления арендодателя до момента прекращения действия договора аренды ( 2 месяца) у Вас может появиться более выгодное предложение по аренде помещения, в результате чего, либо отказываетесь от него, либо отказываетесь от заключенного нового договора на условиях пролонгации, что приведет к возможным финансовым потерям.
Тут будет Ваша обязанность предупредить за 3 месяца.
- во втором варианте у Вас будет больше времени для решения о том, подходит ли данное помещение для дальнейшей работы, или нет, так как обязанность уведомления арендодателя о продлении договора будет один месяц.
Но Вы, как и в первом варианте, можете, по своему усмотрению, предупредить арендодателя за три месяца о преимущественном праве.Тут будет Ваше право предупредить за 3 месяца.
6.3.1. Арендодатель вправе рассматривать оставленное Арендатором в Помещении имущество как умышленно оставленное или брошенное и распоряжаться им по своему усмотрению:
6.3.1.1. счесть такое имущество оставленным, в таком случае имущество становится исключительной собственностью Арендодателя,
6.3.2.2. удалить такое имущество, не отвечая перед Арендатором за его утрату.
Указанное право возникает после подписания Акта возврата Помещения Сторонами.
Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления, подлежат возмещению Арендатором при условии доказательства их обоснованности.
этот пункт тоже требует изменения, например
6.3.1. Арендодатель вправе рассматривать оставленное Арендатором в Помещении имущество как умышленно оставленное или брошенное и распоряжаться им по своему усмотрению:
6.3.1.1. счесть такое имущество оставленным, в таком случае имущество становится исключительной собственностью Арендодателя,
6.3.2.2. удалить такое имущество, не отвечая перед Арендатором за его утрату.
Указанное право возникает после 14 дней со дня уведомления надлежащим способом Арендатора об оставленном Арендатором в Помещении имуществе после подписания Акта возврата Помещения Сторонами.
Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления, подлежат возмещению Арендатором при условии доказательства их обоснованности.
п. 5.2 — у вас есть преимущественное право аренды при окончании этого договора, это хорошо. главное предупредить их в срок за 2 месяца.
п. 6.3.1 — ваше имущество которое вы оставили в помещение после выезда — по сути переходит к арендодателю- хранить они его не будут. Иметь в виду. Лучше какой то срок установить пока вы все не заберете- месяц например… или неделю хотя бы.
п. 7.1 и 7.2 — надо упростить — указать сколько плата в месяц всего.
а то сейчас 14.500 за квадратный метр, потом ставка это применяется в расчете от полезной площади- это просто очень не удобно.
п. 7.4 — на 10% в год без вашего согласия могут ставку поднять.
7.8 — сумма депозита увеличивается пропорционально ставкам- тоже внимательно надо быть.
п. 7.13 — если стали использовать помещения как юр адрес свой ставка сразу на 15% увеличивается.
так же считаю надо разобраться кому и как вы будете и депозит платить и деньги за аренду раз их 2 там у вас.
10.6.4 — все споры пойдут в арбитраж москвы если вдруг миром решить не сможете.
10.8.4 — указать ваши адреса электронных почт для связи.
Ну и конечно отдельно пускай сумму депозита впишут в твердой сумме сейчас.
Так же обратите внимание на раздел 3.2 и 3.3 где права и обязанности сторон в случае поломки и аварийных ситуаций — там полный доступ предоставить, прислать своего представителя в любое время если потребуется по их запросу.