Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка офиса, земля в аренде
Здравствуйте, город Санкт-Петербург,
хочу приобрести в собственность офис, находящийся в офисном здании. Земля под зданием в аренде на 49 лет. Несет ли это какие-то риски? Может ли кто-то снести здание? Что произойдет по истечению срока аренды?
Здравствуйте, Игорь.
Согласно нынешнему законодательству — ничего не произойдет. Собственники помещений — просто переоформят аренду еще на 49 лет без проведения торгов.
ЗК РФ, Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;
ЗК РФ, Статья 39.8. Особенности
договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности
1.
Условия договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, определяются
гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными
законами.
8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
17) на срок до сорока девяти лет в случае
предоставления земельного участка в аренду собственнику здания,
сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в
них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
А вот то что будет через 49 лет — неизвестно…
Также собственники помещений могут выкупить участок в общую долевую собственность, если на нем нет ограничений.
ЗК РФ, Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
Здравствуйте, Игорь!
Несет ли это какие-то риски?
Игорь
Нет.
Может ли кто-то снести здание?
Игорь
Нет, если оно конечно не самовольное строительство.
Что произойдет по истечению срока аренды?
Игорь
Вы будете иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Согласно ст.621 ГК РФ 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Желаю удачи!
Но касательно этого вопроса, вряд ли законодательство кардинально изменится?
Игорь
Прогнозировать это невозможно. За такой срок действительно законодательство может поменяться.
1. Отобрать могут только под гос. застройку. И здесь уже не важно земля в собственности или в аренде.
Игорь
Изымут не только землю, но и задние под снос, но обязаны выплатить компенсацию.
2. Аренда земли будет пролонгирована. Не будет такого, что спустя этот срок кто-то посторонний арендовал всю землю и стал наводить свои порядки.
Игорь
Теоретически на практике бывают подобные случаи, когда муниципалитет неправомерно заключает договор аренды нарушая преимущественное право. Но в любом случае вы имеете право пользоваться землей под недвижимостью с целью ее использования.
3. Собственник мне сказал, что земля в аренде на 49 лет по своим правам приравнивается к собственности этой земли, правда ли это? Хочется все же понять, надо ли мне искать офис в здании с собственной землей или этот аспект не важен. В чем же у собственности и аренды тогда разница...
Игорь
Нет. Это разные вещи. Вообще офисные помещения часто находятся на земле, принадлежащей муниципалитету. Я не вижу в этом ничего категоричного и люди спокойно пользуются помещением.
Обратитесь к собственнику здания, пусть даст вам копию договора аренды.
Желаю удачи!
Если уж совсем вдаваться в дебри, то риск конечно есть, но он может быть у всех собственников и на других участках:
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)
ЗК РФ, Глава VII.1. ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
ЗК РФ, Статья 56.3. Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Но этот риск может быть в том случае, например, если там захотят проложит дорогу, строить другие здания и прочее.
Однако, безусловно, собственникам помещений в здании должны будут выплатить рыночную стоимость помещений, либо предоставить аналогичные.
ЗК РФ, Статья 56.8. Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Здравствуйте, Алексей.
Если я верно понял, то договор пролонгируется еще на 49 лет по истечению первого договора. Риск лишь в том, что законодательство может изменится. Но касательно этого вопроса, вряд ли законодательство кардинально изменится? Понятно что все может быть, но отталкиваемся от наиболее вероятного...