Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Необходимый перечень документов для проверки "юридической чистоты" объекта
Добрый день!
Мы с мужем собираемся купить жилье на вторичном рынке. Но очень страшно.
Существует ли способ на 100% застраховать себя от мошенничества и других нюансов, которые могут привести к потере и жилья, и денег?
Объект: таунхаус в Московской области. Юридически оформлен двумя свидетельствами о государственной регистрации права: 1. Часть сблокированного жилого дома, в собственности, без обременений, документ-основание - ДКП (купчая) от 27.06.2014,
2. Земельный участок (категория земли населенных пунктов, разрешенное использование для размещения объектов коттеджной застройки), документ-основание - ДКП (купчая) от 27.06.2014. Тоже в собственности без обременений.
Покупка предполагается с использованием ипотеки.
Собственник в данный момент не прописан нигде, это может быть проблемой?
Про мошенничества с использованием доверенностей, с наследованием историй в сети много, не стоит их описывать.
Какие могут быть еще подводные камни, если в сделке 1 взрослый собственник, получивший право собственности по договору ДКП, не имеющий детей до 18 лет?
Что необходимо предусмотреть и проверить?
Дает ли проверка и последующее титульное страхование 100% защиту?
Собственница замужем, есть нотариальное согласие супруга на продажу.
Пока нет справок из ПНД и НД. Беспокоит возможность того, что продавец вдруг признает себя невменяемым и оспорит сделку. Насколько данные справки гарантируют вменяемость продавца? Насколько вообще просто продавцу вдруг признать себя невменяемым? Существуют ли способы обезопасить себя от этой возможности?
Кстати, а где взять справку, если продавец нигде не прописан? Возможно ли, что справку он возьмет в Москве, а на учете состоит в Хабаровске?
Еще момент: из выписки о переходе прав собственности мы увидели, что продавец - уже третий собственник. Первый получил право в 2007, по ДКП, второй - в 2012, тоже по ДКП, и нынешний в 2014 году, тоже по ДКП. Если в объекте никто не прописан, временно выписанных тоже нет, могут ли "прилететь" претенденты со стороны предыдущих владельцев? Какие-нибудь обездоленные из тюрем или под опекунством. Есть ли сроки давности? Какие-то сроки, после которых оспорить наше вступление в собственность будет уже никак нельзя?
Вот еще вопрос: у нас предполагается материнский капитал и, следовательно, мы выделим доли двоим детям. Защитит ли нас это как собственников от недобросовестных продавцов, которые вдруг решат лишить нас этой собственности? Я понимаю, что все это маловероятно и теория. Но просто к сведению - малолетние дети-собственники как-то препятствуют, защищают нас?
Здравствуйте Екатерина!
Существует ли способ на 100% застраховать себя от мошенничества и других нюансов, которые могут привести к потере и жилья, и денег?
Екатерина
Не существует, но принять максимальные меры предосторожности можно.
Собственник в данный момент не прописан нигде, это может быть проблемой?
Екатерина
Нет, по этому поводу у вас не возникнет никаких сложностей.
Что необходимо предусмотреть и проверить?
Екатерина
Считаю необходимым затребовать у собственника расширенную выписку из домовой книги, справку из ЕГРН (в неё будут указаны все возможные обременения), справки из психоневрологического и наркодиспансера. Последние 2 документа необходимо запрашивать максимально близко к сроку переоформления.
Дает ли проверка и последующее титульное страхование 100% защиту?
Екатерина
Всего вышеперечисленного будет достаточно...
Покупка предполагается с использованием ипотеки.
Екатерина
Екатерина, добрый день! Если будете брать кредит то банк как заинтересованное лицо также будет проверять «чистоту» предмета залога. Из выписки видно как вы говорите что обременений нет, если продавец в законном браке должно быть нотариальное согласие супруга на совершение сделки если дом приобретен в период брака и соот. является совместной собственностью супругов (даже если собственником значится только 1 из супругов)
Собственник в данный момент не прописан нигде, это может быть проблемой?
Екатерина
Нет, это ни на что не влияет в данном случае
Какие могут быть еще подводные камни, если в сделке 1 взрослый собственник, получивший право собственности по договору ДКП, не имеющий детей до 18 лет?
Екатерина
Ну в основном вопрос с совместной собственностью супругов описанный выше может возникнуть, в банкротство продавец может уйти и тогда совершенные им сделки могут быть оспорены по специальным основаниям, предусмотренным законом о банкротстве, там риски о спаривания сделок, совершенных в пределах трех лет до принятия судом заявления о признании гражданина банкротом, тут просто чтобы подстраховаться как минимум нужно проводить сделку по рыночной цене
Пока нет справок из ПНД и НД. Беспокоит возможность того, что продавец вдруг признает себя невменяемым и оспорит сделку. Насколько данные справки гарантируют вменяемость продавца? Насколько вообще просто продавцу вдруг признать себя невменяемым? Существуют ли способы обезопасить себя от этой возможности?
Екатерина
Невменяемым сам себя он признать не может, признание недееспособным либо ограниченно дееспособным это прерогатива суда. В этом плане можно обезопасится в некоторой мере проведя сделку нотариально +видеозапись самой сделки, ну и справка что не состоит на учете. В этом случае т.к. продавец на момент совершения сделки оф. не был признан недееспособным, сам момент сделки запечатлен на видео шансов оспорить сделку по такому основанию у него практически нет. Ну и никакой оплаты мимо договора, т.е. вся сумма о которой договорились должна быть в договоре отражена, никаких допсоглашений которые пойдут мимо Росреестра и т.д. иначе риски возрастают в случае возбуждения в отношении продавца дела о банкротстве
Дополнительно стоит заглянуть http://fssprus.ru/
и на http://bankrot.fedresurs.ru/ как в отношении продавца так и супруги
Екатерина, здравствуйте.
Сразу оговорюсь, что 100% защиты от мошенничества не даёт вообще ничто — тогда бы мошенничества не существовало попросту.
Рекомендацию могу дать следующую:
1) Выписка на объект из ЕГРП может чётко показать все основания приобретения и прочее — вполне в прозрачном и зарегистрированном виде.
2) То что собственник нигде не прописан — не проблема. Вам же проще, что его не придётся снимать с регистрации после сделки.
3) Если детей у сбоственника и нет — стоит проверить наличие брака или расторгнутого брака в течение последних нескольких лет (попросите свидетельство о браке или его расторжении, паспорт) — в теории может оспорить сделку супруга, или бывшая супруга если имущество не поделено и совместно нажито.
С уважением,
Роман Новиков
Собственница замужем, есть нотариальное согласие супруга на продажу.
Екатерина
Это согласие решает проблему оспаривания супругом продажи имущества.
Пока нет справок из ПНД и НД. Беспокоит возможность того, что продавец вдруг признает себя невменяемым и оспорит сделку. Насколько данные справки гарантируют вменяемость продавца? Насколько вообще просто продавцу вдруг признать себя невменяемым? Существуют ли способы обезопасить себя от этой возможности?
Екатерина
Если взять справку близко к продаже — то проблем быть не должно, так как признать себя нужно не невменяемым — признать себя нужно будет дееспособным. Делается это через суд и довольно небыстро. Обезопасить себя можно взяв справку близко к продаже — грубо говоря, даже если что-то в ней изменится на следующий день и он сразу побежит в суд, у вас будет минимум месяц (а скорее всего намного больше). Если недееспособным признают после сделки — развернуть её не получится.
Здравствуйте. Конечно так вслепую говорить о чем-то довольно сложно. Однако судя по тому, что Вы описали, каких-то существенных препятствий, которые могут поставить под вопрос сделку с возможным последующим ее оспариванием, не усматривается.
Разве что не совсем понятно, есть ли у собственника супруга или была ли она в момент приобретения объектов недвижимости. Этот вопрос следовало бы проверить основательнее.
На самом деле поскольку Вы берете ипотеку, банк тоже будет сделку проверять, что является дополнительной гарантией.
Страхование титула при этом позволит получить от страховой компании деньги, но не гарантирует оставление в собственности имущества.
Собственница замужем, есть нотариальное согласие супруга на продажу.
В таком случае и эта опасность полностью отпадает. Остаются только явно мошеннические действия, от которых к сожалению защиту придумать маловероятно. Но и карается это уголовным преследованием.
Здравствуйте, Екатерина!
Существует ли способ на 100% застраховать себя от мошенничества и других нюансов, которые могут привести к потере и жилья, и денег?
Екатерина
100% гарантии нет, но проверка снизит риски.
1. Часть сблокированного жилого дома, в собственности, без обременений, документ-основание — ДКП (купчая) от 27.06.2014,
Екатерина
Почему часть? Вы будете покупать часть дома?
Собственник в данный момент не прописан нигде, это может быть проблемой?
Екатерина
Нет, это не проблема. Видимо он выписался и еще не успел нигде прописаться.
Какие могут быть еще подводные камни, если в сделке 1 взрослый собственник, получивший право собственности по договору ДКП, не имеющий детей до 18 лет?
Екатерина
Пока подводных камней никаких.
Берите выписку из ЕГРН в Росреестре, там будет указан правообладатель объекта.
Также проверяйте на сайте судов не является ли недвижимость предметом спора. Наличие обременений также будет указано в выписке из ЕГРН.
Что необходимо предусмотреть и проверить?
Екатерина
В договоре прописывайте, что продавец гарантирует, что он не состоит в браке, недвижимость не приобреталась в браке, под арестом, залогом не состоит, отсутствуют иные права третьих лиц на объект и предусматривайте за нарушение данного пункта расторжение договора.
Дает ли проверка и последующее титульное страхование 100% защиту?
Екатерина
Нет. Нужно смотреть какие страховые случаи включены в саму страховку.
100% гарантии дать невозможно.
Желаю удачи!
Собственница замужем, есть нотариальное согласие супруга на продажу.
Екатерина
Это уже хорошо. Вы этот момент ранее не указали.
Насколько данные справки гарантируют вменяемость продавца?
Екатерина
Справки не гарантируют отсутствие вменяемости. Но наличие у вас этой справки будет в вашу пользу при признании сделки недействительной.
Насколько вообще просто продавцу вдруг признать себя невменяемым?
Екатерина
При наличии справки будет довольно сложно признать сделку недействительной.
Существуют ли способы обезопасить себя от этой возможности?
Екатерина
Нет.
Здравствуйте!
Собственник в данный момент не прописан нигде, это может быть проблемой?
Екатерина
нет, не может.
Что необходимо предусмотреть и проверить?
Екатерина
необходимо взять выписку ЕГРН в ФРС и проверить объект на наличие ограничений и обременений, например арестов или запретов на совершение регистрационных действий. еще проверить не состоит ли продавец в браке и не требуется ли согласие супруги.
также важно проверить продавца на наличие судебных тяжб с объектом или открытие банкротства физ. лица, на наличие крупных задолженностей через сайт приставов.
Вам также необходимо потребовать от него справки об отсутствии задолженности по ЖКУ.
все это, конечно, в свою очередь будет проверять и кредитная организация в которой будете брать ипотеку.
Здравствуйте!
Рекомендую договор купли-продажи удостоверить у нотариуса (хотя по закону это и не обязательно в Вашем случае). Т.е. кроме Банка еще нотариус проверит чистоту сделку. И регистрацию перехода права собственности поручить нотариусу, т.е самим не ходить в Росреестр (МФЦ).
В этом случае при расторжении договора и нотариус несет ответственность.
Т.е. 100 % гарантию дать никто не может. Но указанные действия риски сведут к минимуму.
Справки не гарантируют его вменяемость. Они покажут вам, состоит ли на учёте продавец в этих организациях. Если состоит, то связываться с ним не стоит. Ещё раз хочу обратить ваше внимание на расширенную выписку из домовой книги. Там могут быть и малолетние дети, и люди, отбывающие наказание… Которые в последующем могут объявиться...
По последнему месту регистрации!