Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Длинные арендные каникулы в счёт ремонта, налогообложение
Добрый день, уважаемые юристы!
Мы ООО, на упрощённой системе "доход минус расход". У нас заключён предварительный договор о заключении договора аренды нежилого помещения (с ИП на упрощённой системе "доход"), в котором оговорены следующие условия:
- собственник своими силами, но за наш счёт и из наших материалов производит ремонт помещения по нашим требованиям
- после окончания ремонта (и формальностей, связанных с его оформлением в кадастре и архитектуре) мы заключаем с собственником долгосрочный договор аренды с регистрацией
- наши расходы на ремонт собственник частично компенсирует за счёт арендной платы ("Арендодатель обязуется: Зачесть понесённые Арендатором расходы на перепланировку и ремонт Помещения в счёт арендной платы по Договору аренды Помещения при его заключении. В случае, если размер понесённых Арендатором затрат больше *00 000 руб. (* тысяч рублей ноль копеек), засчитывается только эта сумма (* тысяч рублей ноль копеек).").
Эти "арендные каникулы" получаются достаточно длинные, более 7 мес. Наши расходы на ремонт составили примерно в 2 раза больше этой компенсации.
Вопрос: как правильно оформить основной договор аренды и первичные документы? В частности, чтобы сумма компенсации не была засчитана нам во внереализационные доходы на основании п.8 ст. 250 НК РФ?
Оформить акт взаимозачёта? Но ведь у арендодателя нет обязанности выплатить нам эту сумму, есть обязанность её с нас не взимать. Или это не важно?
Для начала нужно перенести условия из предварительного договора в основной.
Поскольку предварительный договор должен содержать условия,
позволяющие установить предмет, а также условия основного договора,
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение при заключении предварительного договора.
И изменить их в части суммы расходов.
Первичку сделает нанятый бухгалтер.
От применения ст. 250 НК РФ не уйти.
Это обозначено в договоре аренды.
Здравствуйте.
Вы можете оформить с арендодателем договор подряда на выполнение работ по ремонту помещения, согласуйте требуемую стоимость производимых работ. А потом проведете зачет по арендной плате.
При этом Вы можете варьировать что включать в ремонт, который потом будет зачтен, а что не включать, что позволит Вам выйти на нужную сумму по арендной плате, чтобы войти в требуемые 7 месяцев.
Спасибо.
Не будут ли никого смущать такие моменты:
1. стоимость ремонта получилась ощутимо больше той суммы, которую мы договорились компенсировать, а договор подряда, я так понимаю, надо заключить именно на эту сумму (с другой стороны, мы же имеем право работать в убыток);
2. в наших ОКВЭДах нет никаких строительно-отделочных кодов, ремонт помещения для нас - непрофильный вид деятельности.
1. стоимость ремонта получилась ощутимо больше той суммы, которую мы договорились компенсировать, а договор подряда, я так понимаю, надо заключить именно на эту сумму (с другой стороны, мы же имеем право работать в убыток);
Михаил Смолин
Часть работ у Вас может пойти по договору подряда, а часть — собственные расходы на подготовку помещения под Ваши нужды.
Здравствуйте, Михаил!
Оформить акт взаимозачёта? Но ведь у арендодателя нет обязанности выплатить нам эту сумму, есть обязанность её с нас не взимать. Или это не важно?
Михаил Смолин
Дохода здесь у вас в любом случае не возникает. У вас здесь везде только расходы.
Во-первых, вы арендуете объект. Арендные платежи учитываете у себя в расходах.
Статья 346.16. Порядок определения расходов
1. При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:
4) арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество;
Во-вторых, у вас возникает расход на ремонт арендованного имущества.
Статья 346.16. Порядок определения расходов
1. При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:
3) расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных);
Но так как собственник частично компенсирует вам расход, это говорит о том, что в договоре у вас установлено условие о том что вы фактически делите расходы на ремонт. То есть вы договорились совместно нести данные расходы.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества,если иное не установлено законом или договором аренды.
Как таковой экономической выгоды у вас здесь не возникает. А значит и нет налогооблагаемого дохода.
Для оформления достаточно составить соглашение о взаимозачете, где будет прописано, что с одной стороны зачитывается текущий арендный платеж, а с другой задолженность по компенсации затрат на ремонт.
Тимур, п.8 ст. 250 НК РФ говорит о том, что у нас возникнет доход в том случае, если мы в течение 7 месяцев не будем платить арендную плату, так как будем получать услугу аренды вроде как безвозмездно. Но по факту мы получаем её не безвозмездно, мы её оплатили, оплатив ремонт.
И вопрос в том и состоит, как эти обстоятельства правильно оформить.
— собственник своими силами, но за наш счёт и из наших материалов производит ремонт помещения по нашим требованиям
— после окончания ремонта (и формальностей, связанных с его оформлением в кадастре и архитектуре) мы заключаем с собственником долгосрочный договор аренды с регистрацией
Михаил Смолин
Михаил, здравствуйте, это не арендные каникулы. Вы по предварительного договору перечисляете деньги, а после окончания ремонта заключаете договор аренды.То есть собственник сам делает ремонт? Или Вы сами делаете?
Если Вы сами ремонт не делаете, то договора подряда не будет. И даже если сами оплачиваете, это не тот случай
Если договор аренды не заключен, то и ремонта арендованного имущества нет.
У вас вопрос не с доходом, а с расходом.
Основание какое оплаты в предварительном договоре?
Здравствуйте.
Мы перечисляли деньги за ремонт не арендодателю, а сразу по счетам за стройматериалы и подрядчику (заключали договор с подрядчиком). То есть фактически ремонт производили мы сами.
Когда заключался пред. договор, была договорённость, что арендодатель сделает ремонт сам. Потом обстоятельства изменились, и мы заключили доп. соглашение о том, что мы вправе сами нанимать подрядчиков.
Мы перечисляли деньги за ремонт не арендодателю, а сразу по счетам за стройматериалы и подрядчику (заключали договор с подрядчиком). То есть фактически ремонт производили мы сами.
Михаил Смолин
Михаил, тогда лучше изменить договор, привести в соответствие с реальной ситуацией то есть ремонт делаете вы и за свой счет. Чтобы была возможность расходы на ремонт в расходы на УСН принять. С арендной платой можно какие-то варианты придумать — начиная с арендных каникул, когда не платит арендатор, заканчивая перераспределением арендной платы. Последствия для арендодателя тоже учесть надо.
Ну так и заключите с ним договор подряда с правом привлечения третьих лиц. Оговорите те работы, которые войдут в этот договор, а остальные осуществляйте для себя. Потом сверите взаимные обязательства и зачтете.
Колковский Юрий
Юрий, в этом случае у арендатора будут доходы по договору подряда с арендодателем. Понимаю, Вы скажете — принять в расходы оплату подрядчикам. Но потом всё это от налоговой не факт, что отобьют. Вариант трудоемкий и с возможными серьезными налоговыми последствиями. Уж не говоря о том, что арендатор не может ремонтными работами заниматься. Думаю, что и не хочет.
К предварительному договору приложен проект "основного", в нём есть пункт:
"Расходы по перепланировке и ремонту Помещения, понесённые Арендатором, засчитывается в счёт арендных платежей, в соответствии с условиями заключённого ранее Сторонами Предварительного договора о заключении Договора аренды Помещения (с учётом положений пп. 3.1.6, 3.2.1, 4.11 Предварительного договора о заключении Договора аренды Помещения). "