Какие документы необходимо проверить при покупке комнаты?

Добрый день Эллина!

Как проверить объект недвижимости?
Чтобы проверить объект, нужно выполнить пять действий.
1. Запросить выписку из ЕГРН
Информацию о зарегистрированных правах на недвижимость и об обременениях содержит Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН, реестр). Этот реестр ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр.
До 2017 года Росреестр вел Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). См. подробнее В чем отличие ЕГРН от ЕГРП.
Получить выписку можно тремя способами. Подробнее см. отдельную рекомендацию Как получить у Росреестра информацию о недвижимости из ЕГРН.
Внимание! Может оказаться, что в ЕГРН есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о судебном споре
Закон закрепил принцип публичной достоверности ЕГРН:
добросовестное лицо может полагаться на запись, сделанную в реестре;
недобросовестное лицо (т. е. лицо, которому известно или должно быть известно о недостоверности указанной записи) не может получить защиту на основании записей в реестре.
На это указывает статья 8.1 Гражданского кодекса РФ.
При этом лицо, которое зарегистрировано в реестре в качестве правообладателя, считается правообладателем, но в действительности может таковым не являться, поскольку запись могут оспорить в судебном порядке (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
Сведения в ЕГРН – общедоступные. Действует правило открытости сведений о государственной регистрации прав. Росреестр обязан предоставить выписку из ЕГРН любому лицу, которое обратится с запросом.
Росреестр не предоставит сведения из ЕГРН в двух случаях: у заявителя нет допуска к ним или их нет в реестре.
По общему правилу Росреестр предоставляет заявителю сведения из ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с даты, когда Росреестр получит запрос (п. 9 ст. 62 Закона о госрегистрации). Если заявитель обратился не напрямую в отделение Росреестра, а в МФЦ, то срок составит четыре дня (п. 11 ст. 62 Закона о госрегистрации).
Размер платы определяет приложение 1 к приказу Минэкономразвития России от 10 мая 2016 г. № 291 «Об установлении размеров платы за предоставление...» (далее – приказ № 291).
Например, чтобы запросить выписку о правах на любую недвижимость, нужно заплатить:
1) юридическому лицу:
2200 руб. за выписку на бумаге;
600 руб. за электронную выписку;
2) физическому лицу – 750 и 300 руб. соответственно.
Внимание! Без выписки из ЕГРН покупатель рискует приобрести объект, который обременен, например, находится в залоге или в аренде. Обременение сохранится и при переходе прав на объект. Если же недвижимостьнаходится под арестом, Росреестр вовсе не зарегистрирует переход права собственности.
2. Проверить открытые источники информации
Покупатель может бесплатно воспользоваться двумя сервисами на сайте Росреестра:
1) «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Этот сервис позволит получить онлайн минимальную общедоступную информацию. Например, можно набрать кадастровый номер и узнать адрес объекта и кадастровую стоимость;
2) «Публичная кадастровая карта». Этот сервис позволит проверить только земельный участок.
3. Проверить, не ведется ли судебный спор в отношении объекта
Информация о судебных разбирательствах в отношении потенциального предмета покупки крайне важна. Если в отношении объекта есть судебный спор, он может быть никак не отражен в ЕГРН. Росреестр вносит в ЕГРН только информацию о решениях суда, которые вступили в силу.
При этом закон разрешает внести отметку по обращению (ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ):
1) лица, которое имеет возражения в отношении зарегистрированного права. Если оно не оспорит в течение трех месяцев зарегистрированное право в суде, Росреестр аннулирует отметку о возражении. В этом случае лицо не вправе повторно вносить отметку о возражении;
2) лица, которое уже оспаривает зарегистрированное право в суде.
Однако это право, а не обязанность. Поэтому, даже если спор есть, отметки об этом может и не быть в ЕГРН. Значит, нужно проверить:
картотеку арбитражных дел и
сайт арбитражного суда того региона, где находится объект.
Кроме того, стоит дополнительно проверить не только судебные разбирательства в отношении предмета сделки, но и судебные процессы с участием самого продавца. Может оказаться, что продавец – профессиональный сутяжник, который уклоняется от своих обязательств.
4. Проверить правоустанавливающие документы
Нужно проверить историю сделок с объектом недвижимости. Лучше проверить как минимум две цепочки – не только как продавец приобрел объект, но и как продавец имущества продавцу стал собственником.
Бывает, продавец ссылается на то, что документов, которые связаны с предыдущей куплей-продажей или приватизацией нет. В таком случае нужно оценить риски и попробовать самостоятельно найти документы с помощью госархивов.
Главное, на что следует обратить внимание, – есть ли у третьих лиц право требовать объект в порядке виндикации. Исследовать нужно до глубины срока исковой давности.
Внимание! Право собственности не гарантирует, что объект не признают самовольной постройкой и не снесут
5. Провести визуальный осмотр объекта
Когда речь идет о покупке одного простого объекта, например офиса, то такое действие провести несложно. Однако если организация покупает несколько десятков объектов, например земельные участки, то юристы могут пренебречь осмотром всей недвижимости.
На что обратить внимание при осмотре земельного участка
6. Проверить будущие риски
Покупатель в сделке по купле-продаже недвижимости – менее защищенная сторона, чем продавец. В частности, покупателю достаются все постриски, которые связаны с эксплуатацией имущества.
Поэтому покупателю стоит удостовериться при покупке:
участка – не собираются ли госорганы изъять его для государственных нужд;
помещения – не собираются ли сносить здание, например, из-за аварийного состояния.
Подобную информацию нужно запросить в местных органах власти по месту нахождения объекта.

Желаю Вам удачи!