Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Фиктивный договор при сделке купли продажи квартиры между покупателем, продавцом и банком (через ипотеку)
Здравствуйте!
Ситуация в следующем:
- моя мама (она же собственик квартиры) заключила договор с риелторской фирмой о продаже квартиры, так как квартира находится в другом округе РФ.
Риелторская фирма в свою очередь нашла покупателей, которые решили воспользоваться ипотекой банка для покупки квартиры мамы.
Моя мама хотела купить квартиру в том городе, где она постоянно проживает поэтому моя мама спросила у риелторов на сколько эта процедура затянется, на что риелторская компания ответила, что очень быстро.
Риелторская компания выслала предваритеьный договор маме и попросила его подписать в кратчайшие сроки. В договоре была указана завышенная стоимость на квартиру на 400 слишнем тысяч. На вопрос моей мамы, а почему такая сумма указана риелтор сказала, что этот договор предварительный и он нужен работникам банка и когда Вы приедете мы Вас отведем в банк и Вас там проконсультируют о механизме работы, а в основном договоре будет указана сумма на которую мы договаривались. С этим устным условием мама подписала предварительный договор.
После чего, через пару дней, риелтор сказала, что все прописанные (мама, папа и я дочь) в квартире должны выписаться до заключения сделки, сослались на то, что это условие банка. Моя мама сказала, что по закону мы имеем право выписаться после сделки в течении определенного периода. На что риелторы сказали, что сделка дальше не пойдет, если выписки не будет.
Мой отец на тот момент находился на вахте, поэтому его пришлось ждать пару недель, я нахожусь заграницей, моей маме пришлось ехать намного раньше до совершаемой сделки. В итоге все затянулось на месяц. У моей мамы сорвалась сделка с продавцами ее будущей квартиры.
На желание моей мамы отказать в сделке, риелторы пошли на уступки и сказали, что они могут сделать так, чтобы я могла выписаться позже.
Когда моя мама приехала ни в какой банк риелторы ее не повели, моя мама сказала, что она сама пойдет в банк и сказала, что чувствует что что-то тут нечистое и она хочет расторгнуть сделку или получить оговоренную в предварительном договоре сумму, на что риелторы сказали, что если она так поступит, они обратятся в суд с фактом шантажа и тогда моей маме придется платить огоромную сумму денег. Моя мама напугалась. Но они сказали, не бойтесь, в основном договоре будет стоять оговоренная с вами сумма.
Сегодня в день подписания основного договора (риелторы выслали его в электронном варианте маме на почту, она переслала его мне), мы вместе ознакомились и обнаружили, что в основном договоре стоит опять сумма превышающая на 400 слишнем рублей суммы оговоренной первоначально. И там стоит, что эта сумма будет выплачена если моя мама даст расписку, что она получила 300 слишнем тысяч рублей на руки.
Теперь мы не знаем что делать как поступить, так как мы видим что риелторы обманули нас.
Нуждаемся в мнении опытного юриста.
С уважением, Юлия
- Osnovnoi dogovor.pdf
- ч1.jpg
- ч2.jpg
- ч3.jpg
- ч4.jpg
- ч5.jpg
- ч6.jpg
- ч7.jpg
Мама переслала мне договор с риелтором и также во вложении основной договор.
Мама попросила риелтора и покупателя полумать до завтра, хотя должны были подписать сегодня договор.
Риелтор заявила о том, что завтра утром окончательный срок.
Что делать моей маме? Идти в суд вместо встречи на сделку?
Или может ей уехать, закрыв квартиру, и подать исковое заявление по месту постоянного жительства, там хоть мой брат и папа, которые могут вместе с ней рядом находится?
Тогда какие риски? Ведь по условиям договора мама может заплатить штрафы и по условиям предварительного договора (который составлен по подобию основного ранее) мама обязана заплатить пени если она откажет в сделке.
Во вложении фото договора с риелторской компанией
Юлия, здравствуйте. С риелтором мама заключала какой-нибудь договор? Вы можете выложить пункт договора об оплате?
Добрый день,
Пока о фиктивности договора говорить не приходится, покупатель видимо оформляет договор кредитования на сумму большую, чем вы договорились, излишек хочет забрать себе (либо используется подобная схема).
Если вы в принципе готовы продать квартиру и никаких дополнительных налоговых последствий для вас это не несет, можно согласиться и на этот вариант.
Но просто писать расписку о получении денежных средств не рекомендую, ибо при гипотетическом расторжении договора с вас потребуют всю сумму.
Можно заключить договор с каким-либо близким родственником покупателя на оказание услуг (например он нашел вам покупателя), по итогам сделки вы выплачиваете ему вознаграждение в размере превышения данной суммы, при этом указываете, что если договор будет расторгнут (признан ничтожной сделкой) эта сумма подлежит возврату вам.
Мама переслала мне договор с риелтором и также во вложении основной договор. Мама попросила риелтора и покупателя полумать до завтра, хотя должны были подписать сегодня договор. Риелтор заявила о том, что завтра утром окончательный срок. Что делать моей маме? Идти в суд вместо встречи на сделку? Или может ей уехать, закрыв квартиру, и подать исковое заявление по месту постоянного жительства, там хоть мой брат и папа, которые могут вместе с ней рядом находится? Тогда какие риски? Ведь по условиям договора мама может заплатить штрафы и по условиям предварительного договора (который составлен по подобию основного ранее) мама обязана заплатить пени если она откажет в сделке.
Юлия
Ничего страшного в договорах не увидел, обычные договора. Если необходимо продать квартиру и цена устраивает, продавайте, рынок в Нижневартовске сейчас стоит поэтому можно и на уступки пойти.
Если уже заключен предварительный договор на указанных в основном условиях, то это проблема уже покупателя, а не продавца. Требуйте, чтобы первую сумму (около 400 000 рублей) вам передали в порядке указанном в договоре (необеспеченных расписок не давайте), скажите что отдадите после сделки (можете составить какой-либо договор посреднический как написал выше на данную сумму). Если сделка пройдет нормально эти деньги можно отдать покупателю.
Найдите нормального юриста на месте, пусть на сделку и переговоры с риэлторами с вами походит, думаю за 10000 рублей это вполне возможно.
Здравствуйте, Юлия.
Надо ваш договор смотреть. Приложите к вопросу сканы или фото, личные данные из договора, а также адреса (НО НЕ СУММЫ и ДАТЫ) прикройте или вымарайте. Без документов тут можно о чем угодно фантазировать.
Вы сами его читали?
Колковский Юрий
мне кажется, это какой-то дефект при переводе ворд-файла в пдф-файл...
Понять что-то вообще очень затруднительно.
Юлия, у меня сложилось впечатление, что сумма в договоре завышена именно в целях получения кредита. Как правило, банк дает ипотечный кредит при условии, что заемщик часть денег вносит в качестве первоначального взноса, вот эти доказательства и требуются, по-видимому.
Безусловно, тот риск, на который указали коллеги, имеется.
Не исключена вероятность расторжения сделки по какому-то основанию, в результате которого маме придется вернуть денег на 400 т.р. больше.
Колковский Юрий
Если у мамы вашей квартира в собственности более 3 лет и приобретена в собственность до 2016 года (вроде как в договоре указан 2012 год — трудно понять в той каше, которая там имеется), то, по крайней мере у мамы не возникнет обязанности платить налог с дохода.
Юлия добрый день.Ваша мама собственница квартиры по этому она в праве принимать любые решения. В связи с изменившимися обстоятельствами ( а они действительно изменились, у мамы нет квартиры которую она бы хотела купить) она отказывается продавать. Это первое. Второе — у мамы должен быть договор с агентством в котором должны быть прописаны все условия продажи Вашей квартиры. Это я сейчас о том что, мама уже подписала предварительный договор, так вот в агентском договоре стоит одна цена в предварительном другая. Конечно предварительный договор — это договор о намерениях, и если будущим покупателям захочется в суд с ним пойти, Ваша мама абсолютно точно выиграет этот процесс. Потому как схема с завышением цены — это обман банка, так что тут можно и банк призвать на помощь.
Юлия еще раз добрый день. Первое что Вы выслали под названием основной договор- это кредитный договор на самом деле, и он к Вашей маме не имеет ни какого отношения. Он заключается между банком и покупателем маминой квартиры. Договор с агентством то же бумага для Вашей мамы не опасная т.к. Ваша мама собственник квартиры, а у собственника изменились обстоятельства, по этому в этом случае достаточно заявления в агентство недвижимости о расторжении договора. Не увидела предварительный договор для банка, хотя судя по практике предварительные договора требует только сбер. ВТБ не требует. Зато ВТБ требует внесение собственных средств заемщика на счет. Возможно они эти 400 т. р. каким то образом покажут. Но тогда в их действиях нет смысла. Итак, предварительный договор, Ваша мама в праве не соглашаться на сделку даже подписав предварительный договор, мотивация простая, в договоре указаны сроки выхода га сделку, или сроки подписания основного договора, так вот, мама пишет заявление о расторжении договора с агентством, собирает вещи, закрывает квартиру и спокойно уезжает, до лета, а там если решит снова пробует продать квартиру. Но приезжать уже надо не одной.
Сегодня в день подписания основного договора (риелторы выслали его в электронном варианте маме на почту, она переслала его мне), мы вместе ознакомились и обнаружили, что в основном договоре стоит опять сумма превышающая на 400 слишнем рублей суммы оговоренной первоначально. И там стоит, что эта сумма будет выплачена если моя мама даст расписку, что она получила 300 слишнем тысяч рублей на руки.
Юлия
Добрый день. Т.е. они продали Вашу квартиру на 400 тр дороже, чем выставили вы, в то время как данные услуги покупателем обычно оплачиваются отдельным договором и Вы к нему никакого отношения не имеете. Либо покупателям это требовалось для получения большей суммы ипотеки.
Вы фактически будете писать расписки на ту сумму, которую получите, вправе отказаться от сделки, т.к. обязанности давать расписки на сумму, которую не получаете у Вас нет. Т.к. в будущем есть риск того, что по каким — либо причинам покупатель откажется от сделки и будет требовать возврата средств.
Риелторская компания выслала предваритеьный договор маме и попросила его подписать в кратчайшие сроки. В договоре была указана завышенная стоимость на квартиру на 400 слишнем тысяч. На вопрос моей мамы, а почему такая сумма указана риелтор сказала, что этот договор предварительный и он нужен работникам банка и когда Вы приедете мы Вас отведем в банк и Вас там проконсультируют о механизме работы, а в основном договоре будет указана сумма на которую мы договаривались. С этим устным условием мама подписала предварительный договор.
Юлия
Сами документы можете выложить?
Мама переслала мне договор с риелтором и также во вложении основной договор.
Юлия
Кредитный договор он стандартный, по второму догвору обязуется АН оказать услуги по поиску покупателя за определенную сумму
Сегодня в день подписания основного договора (риелторы выслали его в электронном варианте маме на почту, она переслала его мне), мы вместе ознакомились и обнаружили, что в основном договоре стоит опять сумма превышающая на 400 слишнем рублей суммы оговоренной первоначально. И там стоит, что эта сумма будет выплачена если моя мама даст расписку, что она получила 300 слишнем тысяч рублей на руки.
Юлия
Юлия, на самом деле все это безусловно выглядит как махинации. Другое дело — в отношении кого именно? Судя по тому, что предлагают Вашей маме есть два варианта:
1. Это сделано для получения покупателем либо большей суммы кредита либо большего налогового вычета. Расписка в данном случае подтверждает, что Вы не будете претендовать на сумму больше, чем договаривались.
2. Не исключена вероятность расторжения сделки по какому-то основанию, в результате которого маме придется вернуть денег на 400 т.р. больше.
Предугадать невозможно, но вероятность второго варианта в любом случае имеется.
По правде сказать основной договор произвел крайне неприятное ощущение. Начиная прямо с п. 1.1. и до 3.4. совершенно бессвязный текст произвольно разбитый на пункты, с полным отсутствием логики и прочего. Я не знаю кто может подписать подобный документ и уж тем более кто его примет на регистрацию. Вы сами его читали?
Никаких штрафов я не вижу, обязанность уплатить вознаграждение увязана с регистрацией перехода права собственности. Однако учитывая, что некоторые листы сфотографированы не полностью может быть я что=то не вижу.
Дополнительно отмечу, что мама как потребитель услуги риелтора вправе в любое время отказаться от услуги без объяснения причин. При этом какие-либо штрафы или иные санкции являются ничтожными даже если они указаны в договоре. Единственное на что могут претендовать в этом случае риелторы, это на взыскание с мамы документально подтвержденных расходов, понесенных ими при исполнении договора до момента его расторжения. Но я бы посмотрел на то, как риелторы будут взыскивать эти незначительные расходы в суде.
Спасибо Вам за помощь и оперативность!