Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа недвижимости с занижением цены
Здравствуйте.
Продаю недвижимость находящуюся в собственности 1 год за 6млн, купил за 4млн по ДДУ у застройщика. Кадастровая цена 4.9 млн.
Имеется клиент, готовый купить по ипотеке Сбербанка. Клиента устраивает занижение стоимости в ДКП до цены, за которую я приобрёл недвижимость + остаток по расписке в качестве оплаты за неотделимые улучшения. Однако банк требует предварительный договор между мной и клиентом, в котором будет указана полная стоимость (4 млн за недвижимость + 2 млн за неотделимые улучшения с каким-то распределением имеющихся и кредитных средств).
В таком случае, у нас появляется лишняя сторона, которая будет в курсе занижения стоимости по договору. В случае запроса с налоговой не вижу причин почему банк не сдаст меня с потрохами.
Как быть ?
В таком случае, у нас появляется лишняя сторона, которая будет в курсе занижения стоимости по договору. В случае запроса с налоговой не вижу причин почему банк не сдаст меня с потрохами.
Андрей
Андрей, добрый день! Действительно в данной ситуации налоговая может выставить неуплату НДФЛ с 2 млн. (6-4 млн.). Собственно тут можно только предложить что если вы не заявляли ранее налоговый вычет при покупке квартиры заявить его в той же декларации которую будете подавать за год в котором будет продажа квартиры. Тогда выйдите в ноль и можно будет сразу полную стоимость показать в договоре.
ст. 220 НК
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир,
3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.
если вычет данный уже использовался то либо платить 260 тыс. с 2 млн. до 15.07 либо рискнуть
Здравствуйте!
это право банка, определять условия кредитования, к сожалению.
скажите квартира по условиям ДДУ приобреталась с отделкой или без отделки? если по ДДУ «без отделки» и у Вас сохранились документы, подтверждающие расходы на ремонт, то Вы можете включить их в расходы на которые вправе уменьшить доход от продажи.
4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
т.е. цену сможете с 4,9 на сумму расходов по отделке.
ПИСЬМО МИНФИНА РФ ОТ 29.12.11 N 03-04-05/5-1123
Вопрос: Физлицо приобрело квартиру в новостройке без отделки. После ремонта физлицо продало квартиру. При этом квартира находилась в собственности физлица менее трех лет. Вправе ли физлицо для целей исчисления НДФЛ в соответствии со ст. 220 НК РФ, а также Письмом Минфина России от 16.02.2011 N 03-04-05/9-84 уменьшить сумму доходов от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов:
на приобретение квартиры;
на чистовую отделку;
на услуги риелтора при продаже квартиры;
на сумму фактически уплаченных процентов по займу, а также ипотечному кредиту, ранее полученным на приобретение данной квартиры?
Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Исходя из вышеизложенного при продаже находившейся в собственности квартиры налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры, чистовой отделкой, если квартира была приобретена без нее, оказанием риелторских услуг, а также расходов по уплате процентов по ипотечному кредиту, израсходованному на приобретение квартиры.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
Квартира покупалась уже с отделкой. Документально подтвердить расходы могу лишь на 4 млн руб.
Андрей
тогда остается надеется, что от банка информация не уйдет в ФНС, что действительно редкость, но нельзя исключить.
а что за улучшения Вы хотите передать: строенная мебель, кондиционер и т.п.? в этом случае опять же у Вас есть право на вычет иного имущества в размере не более 250 000 рублей или уменьшения дохода на расходы.
В таком случае, у нас появляется лишняя сторона, которая будет в курсе занижения стоимости по договору. В случае запроса с налоговой не вижу причин почему банк не сдаст меня с потрохами. Как быть?
Андрей
Добрый день, Андрей.
Теоретически банк по запросу налоговой действительно может предоставить такую информацию.
Однако на практике у налоговой нет времени делать запросу по каждому лицу и как правило налоговая проверяет только информацию по документам, тем более у Вас занижение не такое большое получится.
Поэтому шансы, что налоговая будет направлять запрос в банк близки к нулю, только если кто-то специально не «доложит» в налоговую о том, что Вы совершили сделку с занижением стоимости.
Ну и плюс банки часто в курсе подобных занижений, однако как правило никаких проблем с этим не возникает.
Ну и плюс как я понимаю другого выхода у Вас, поэтому с учетом того. что риск не велик, полагаю, что ничего страшного в этом нет и можно пойти по варианту, предложенному банком.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
Квартира покупалась уже с отделкой. Документально подтвердить расходы могу лишь на 4 млн руб.
Андрей
Тогда остается только вариант, предложенный банком.
Дмитрий, можно ли указывать в предварительном договоре не полную сумму а 4 млн руб а за остальную взять по расписке с покупателя, что мол раз он покупает квартиру то и неотделимые улучшения должен купить?
Правильно ли я понимаю, что все граждане, идущие на занижение стоимости при продаже по ипотеке, рискуют быть уличёнными в неуплате налогов, подключая третью сторону?
Есть ли в такой схеме подводные камни?
Андрей
Здравствуйте, уважаемый Андрей! Позвольте вмешаться мне в Ваш разговор с уважаемыми коллегами. Определенно есть смысл использовать банковскую ячейку для такого рода маневра.
Однако прежде чем закладывать денежные средства в ячейку убедитесь, что там достаточная сумма у покупателя, поскольку в договоре на аренду банковской ячейки, не прописывается сумма, которая будет там храниться. Соответственно открывая ячейку после регистрации квартиры, Вы должны быть уверены, в том, что там достаточная сумма, не меньше чем Вы обговаривали.
Очень часто, недобросовестные покупатели пользуются тем, что закладывают меньшую сумму в ячейку и продавцу затем просто невозможно доказать обратное, в том числе и в суде.
С Уважением Максим Лобанов.
к сожалению налоговый вычет не вариант
Да, верно, тут максимум немного снизить налог можно заявив вычет
относительно имущества передаваемого по расписке но его тогда в декларации нужно будет отражатьи светить весь доход в 2 млн, а налог уменьшиться всего на 32,5 тыс.