Возможна продажа доли квартиры без согласия совладельцев?

Уважаемый Алексей!

Начну с конца,

Для «прописки» согласие совладельцев нужно. (Апелляционное определение Московского городского суда от 14 августа 2013 года по делу № 11-25951)

Продать свою долю в праве собственности у Вас может и получиться, но в этом случае Ваши сособственники смогут потребовать в суде перевода прав и обзанностей покупателя на себя.

Здравствуйте, Алексей!

В случае если Вы собираетесь продать свою долю в квартире, Вы обязаны в начале предложить купить Вашу долю другим собственникам, и только в случае их отказа купить данную долю (либо просто отсутствие ответа), Вы можете продать свою долю третьим лицам.

Статья 250. Преимущественное право покупки
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 250]

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Чтобы обойти данный механизм, некоторые дарят свою долю (прикрывая сделку купли-продажи), так как при дарении согласия других собственников не нужно.

Для вселения третьих лиц, за исключением ребенка до 14 лет, необходимо согласие других собственников.

ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ ЗА ПЕРВЫЙ КВАРТАЛ 2010 ГОДА (в ред. Постановления Президиума
Верховного Суда РФ от 08.12.2010) гласит:

Вопрос
4. Необходимо ли участнику общей долевой собственности на квартиру (в
том числе однокомнатную), получение согласия другого собственника этого
жилого помещения на вселение членов своей семьи или иных граждан,
вселяемых им в качестве членов своей семьи?
Ответ.
Вселение
собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан
является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему
жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех
сособственников этого жилого помещения.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 247]

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Может ли один из совладельцев переписать/продать свою долю или прописать человека в квартире без согласия остальных?
Алексей

Добрый день

Подарить (скорее всего именно это Вы имеете в виду под термином «переписать») свою долю возможно и без чьего либо согласия, а вот для продажи понадобится соблюдение правила преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).

То есть для начала надо предложить выкупить свою долю иным долевым сособственникам

Прописать (а если быть точным зарегистрировать) кого то, возможно, только с согласия остальных собственников (если только не регистрируется несовершеннолетний ребенок. Тогда ничьего согласия не требуется)

Алексей, здравствуйте!

Прописать без согласия других собственников Вы сможете своих несовершеннолетних детей, поскольку их местом жительства, согласно ст. 20 ГК РФ, является место жительства их родителей.

Статья 20. Место жительства гражданина
1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Собственник доли может продать свою долю, но обязан сначала в письменной форме уведомить других собственников о продаже, так как у них преимущественное право выкупа.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Алексей, добрый вечер! Возмездное отчуждение доли в имуществе необходимо осуществлять всоот. со ст.250 ГК РФ так как остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли

1.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также
случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок
собственником части расположенного на таком земельном участке здания или
сооружения либо собственником помещения в указанных здании или
сооружении.
2. Продавец доли обязан известить
в письменной форме остальных участников долевой собственности о
намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других
условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой
собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в
праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве
собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня
извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Дарение доли согласия сособственников не требует. Однако все сделки с долями в имуществе в силу ст. 24 122-ФЗ подлежат нотариальному заверению

Здравствуйте, Алексей!

Может ли один из совладельцев переписать/продать свою долю или прописать человека в квартире без согласия остальных?

По вопросу о регистрации третьего лица без согласия других собственников:

В соответствии с Постноавлением Правительства РФ от17.07.1995 г. №О порядке регистрации и снятия гражадн с регистрационного учета по месту жительства и месту пребывания в ределах РФ" установлен перечень документов для регистрации по месту жительства:

-документ, удостоверяющий личность;

-заявление установленной формы о регистрации по месту жительства;
-документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение.

Документами. являющимися основанием для вселения в жилое помещение являются:

-договор социального найма,

-договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, прошедшие государственную регистрацию договор

— иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение либо иной документ (свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю в квартине, например) (пункт 16 постановления).

Также основанием для вселения в жилое помещение третьих лиц може быть письменное заявление остальных собственников на вселение. При отсутсвии заявлений всез собственников возможно вселить только своего несовершеннолетнего ребенка.

Передавать все право собственности на свою долю для регистрации в квартире не советую. Можно подарить часть от своей доли, чтобы самомму не лишиться права проживания в данной квартире. Можно перед дарением или проажей своей доли поговорить с остальными собственниками о том, чтобы они разрешили регистрацию третьего лица, чтобы не увеличивать количество собственников. Возможно, они пойдут на компромисс.

Если регистрация буд т постоянной (она называется регистрацией по месту жительства), то снять с регистрации возможно будет на основании решения суда. Но тут есть некоторые нюансы.

Если регистрация будет временной (она называется регистрацией по месту пребывания), то снять с регистрации возможно по заявлению любого собственника в регистрирующий орган во внесудебном порядке.