Налогообложение при продаже недвижимости

Вопрос какие налоги (как физик) должен заплатить после продажи?
Александр

Здравствуйте — ндфл — 13% от суммы продажи. А давно покупали и продали? — тут важно сколько квартира была в собственности- больше 3-х лет или меньше

ст. 207-232 НК

Статья 208. Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации

1. Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся:
1) дивиденды и проценты, полученные от российской организации, а также проценты, полученные от российских индивидуальных предпринимателей и (или) иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации;
2) страховые выплаты при наступлении страхового случая, в том числе периодические страховые выплаты (ренты, аннуитеты) и (или) выплаты, связанные с участием страхователя в инвестиционном доходе страховщика, а также выкупные суммы полученные от российской организации и (или) от иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации;

3) доходы, полученные от использования в Российской Федерации авторских или смежных прав;
4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;
Информация об изменениях:

5) доходы от реализации:
недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;
в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций;
в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе;
прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации;
иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу;

Основной вопрос можно ли из суммы продажи вычесть сумму затрат на приобретение? Налоговики говорят что нельзя, т.к. это новые объекты… Правомерно ли это??
Александр

все верно они говорят — физ лица затраты такие списывать не могут. можно потом получить налоговый вычет. — но это совсем иное и там определенная сумма ( до миллиона вроде) при этом получить ее за покупку жилья можно только раз в жизни.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;

3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

Здравствуйте, Александр.

При продаже квартиры, которая была в собственности менее 3-х лет, необходимо платить налог на доходы в размере 13% от стоимости квартиры. Вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
[Налоговый кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 220]
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, налог надо будет платить с разницы между полученными от продажи доходами и оплаченными расходами. В том случае если квартиру вы продали дешевле, чем купили (то есть расходы больше доходов), налог с продажи не надо платить. Если же квартира продана дороже, чем куплена (то есть расходы меньше доходов), налог платить надо.

Ситуация обратная, но формальный вывод, изложенный в данном письме может применяться и в обратном варианте:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 10 апреля 2014 г. N 03-04-05/16457
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса в редакции, действовавшей до 1 января 2014 г., при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Из рассматриваемого обращения следует, что жена и сын приватизировали квартиру в 1999 г., в 2001 г. была куплена мужем и женой соседняя квартира. В 2006 г. квартиры перепланированы, и в 2012 г. указанные квартиры объединены в одну с выделением долей по 1/3 каждому собственнику. В 2013 г. объединенная квартира была продана.
То есть в результате объединения двух квартир возникнет новый объект права собственности.
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Следовательно, право собственности на новую квартиру возникнет с момента государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Поскольку данная квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, он имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета (сумму произведенных расходов), облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Директор Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
И.В.ТРУНИН

Здравствуйте!

Основной вопрос можно ли из суммы продажи вычесть сумму затрат на приобретение?
Александр

В данном случае нет, так как Вы не сможете документально подтвердить расходы, связанные с получением дохода от продажи вновь созданного объекта.

Но, если квартира, которая была разделена на две квартиры находилась в собственности более трех лет, то налог платить не нужно, так как момент возникновения права собственности на созданные 2 квартиры — день первоначальной госрегистрации права собственности на квартиру из которой они созданы, а не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данные квартиры (при условии, что границы не изменились). Письмо Минфина России от 26.06.2012 N 03-04-08/7-166

По налогообложению, то в данном случае Вы вправе использовать имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей в год. Если продажа квартир пройдет в разных налоговых периодах, то следовательно на обе квартиры.

То есть, если продажа одной квартиры за 2 000 000 рублей, то налог составит 2 000 000 — 1 000 000 = 1 000 000 *13%= 130 000 рублей (сумма налога).

Александр, добрый день! Поскольку доли еще не проданы, к сказанному коллегами добавлю, что с 01.01.2016 начнет действовать новая редакция Налогового кодекса в соответствии с которой срок владения объектом в целях получения вычета увеличивается с 3 до 5 лет.

Согласно ст. 217.1 НК РФ срок три года сохранится только для нескольких случаев получения имущества

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.