8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Покупка квартиры на вторичном рынке в ипотеку у агентства недвижимости

Мы с мужем хотим приобрести квартиру на вторичном рынке ( в ипотеку). . Квартиру продает один собственник( агенство недвижимости- его директор). Сделка с предыдущими собственниками( три человека) была совсем недавно, св-во из Росреестра они ещё не получили.У нас нет ясной картины, т.к сначала в агентстве говорили квартира была приватизирована на 3-х, теперь что они получили наследство.Какие документы необходимо запросить у продавца, что бы понять риски.

, Анна, г. Волгоград
Роман Романенко
Роман Романенко
Юрист, г. Иркутск

Здравствуйте Анна.
Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель можно получить претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Это граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п. 2 ст. 1130 ГК РФ).
Это возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п. 1 ст. 1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.
Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.
Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.
В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).
Собственник жилого помещения, который не может его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого оно было истребовано, вправе претендовать на разовую компенсацию за счет казны РФ (ст. 31.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Порядок выплаты компенсации должен быть установлен Правительством РФ, однако в настоящее время не установлен (Письмо Минфина России от 25.02.2010 N 08-05-08/758).
Что бы избежать рисков необходимо следующее.
Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, запросить следующие документы:
1. Документ, удостоверяющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
До 15.07.2016 проведенная государственная регистрация подтверждалась, как правило, свидетельством о государственной регистрации права собственности. После указанной даты документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, является только выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Если сразу же после регистрации своего права собственности наследник решил продать унаследованную квартиру, то одной из причин может быть то, что квартира получена им по завещанию и, пока не объявились другие наследники и не оспорили завещание, наследник стремится как можно скорее ее продать.
2. Зарегистрирован ли кто-либо в квартире.
Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.
3. Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка.
Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 13 ст. 32, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
4. Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу.
Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п. 2 ст. 1137 ГК РФ; ст. 33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки (см. п. 2). Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.
5. Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах.
Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст. 15 ГК РФ.
6. Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. С учетом того, что в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ), покупателю по указанной сделке подлежит возврату сумма денежных средств, указанная в договоре.

Указанный алгоритм действий изложен в журнале «Азбука права», 16.08.2018

0
0
0
0
Похожие вопросы
1100 ₽
Вопрос решен
Право собственности
Я хочу приватизировать квартиру, в ней прописана семья дочери, есть внучки 9и14 лет, проживают в служебной
Я хочу приватизировать квартиру,, в ней прописана семья дочери, есть внучки 9и14 лет,,проживают в служебной квартире,,недавно купили квартиру в другом городе,,может ли внучка 14 лет отказаться от доли в мою пользу,,на треть части купить квартиру невозможно,,а ипотека не для меня
, вопрос №4213564, Ольга, г. Москва
Жилищное право
Или же всё-таки мне надо дочь выписывать из дома и прописывать в квартире?
Купила дом в ипотеку с мат капиталом, имею в этом же городе 1-комнатную квартиру,после покупки дома выписала детей из квартиры и прописала в доме, собственник я одна (5лет с момента сделки ещё не прошло), по стечению объстоятельств дом планирую продавать.18 летняя дочь беременна,(живёт со мной в квартире) могу ли я сделать ей регистрацию по месту пребывания т.е.у себя в квартире ?и где тогда будет прописан новорожденный по месту жительства матери (дом)или по месту её пребывания.(у меня в квартире)?(Не хочу чтоб новорожденный был прописан в доме,а одного без родителя по закону не могу прописать у себя в квартире )боюсь что из за прописки младенца придётся повозиться с продажей дома, Как мне поступить в этой ситуации?,или же всё-таки мне надо дочь выписывать из дома и прописывать в квартире?
, вопрос №4213900, Ольга, г. Москва
Семейное право
При смерти собственника, квартиру по закону кому остается?
Добрый день. Квартира приобреталась в ипотеку до брака,ипотека еще не выплачена. Собственник имеет ребенка. Ребенок от другого брака. При смерти собственника,квартиру по закону кому остается?
, вопрос №4213640, Виталий, г. Москва
Семейное право
Кому из родителей одобрят ребенка Квартиру брал в ипотеку когда мы были в гражданском браке
Хочу развестись с мужем, у нас есть не совершеннолетний ребенок, при этом я не работаю. Кому из родителей одобрят ребенка Квартиру брал в ипотеку когда мы были в гражданском браке. На что мне можно рассчитать
, вопрос №4213504, Марина, г. Краснодар
Защита прав потребителей
Здравствуйте, приехали в агентство, подобрали квартиру и нам предложили забронировать её
Здравствуйте, приехали в агентство, подобрали квартиру и нам предложили забронировать её. Заплатили 40 000. 35 комиссия агентству и 5 000 задаток. Передумали на счёт квартиры. Можно ли забрать комиссию?
, вопрос №4213515, Дарья, г. Москва
Дата обновления страницы 01.09.2018