Продажа комнаты в коммунальной квартире

• Гражданин должен быть собственником продаваемого жилья, комната должна быть приватизирована. Неприватизированная комната считается муниципальной собственностью, а следовательно, продать ее нельзя.
• При продаже необходимо учитывать, что у соседей по квартире имеется преимущественное право покупки. Необходимо сначала обратиться с предложением к соседям, если они откажутся от покупки вашей комнаты, то можно продавать ее третьим лицам. В случае нарушения такого порядка соседи могут оспорить сделку в суде.

Единственным способом распорядиться неприватизированной комнатой в коммунальной квартире является заключение договора обмена с лицом, которое также проживает в неприватизированном жилом помещении. Обмен предусмотрен в ст. 83 ЖК РФ.

Без согласия органов местного самоуправления заключить договор обмена невозможно.

Порядок действий

В каждом конкретном случае порядок действий при продаже комнаты в коммунальной квартире может иметь свои особенности, которые зависят от множества факторов. В большинстве случаев необходимо совершить следующие действия:

• Определить, на каких условиях будет продаваться комната, в том числе цену продажи.
• Оформить письменное извещение об условиях продажи и направить его всем собственникам комнат в коммунальной квартире. Желательно такое извещение заверить у нотариуса, документально зафиксировать факт его вручения, например, отправить ценным письмом с описью вложения либо попросить соседей поставить отметку о вручении на втором экземпляре извещения.
• Подготовить пакет документов, необходимый для продажи жилого помещения.
• Если у комнаты имеется несколько собственников, то необходимо оформить нотариально заверенное согласие о продаже жилого помещения.
• Снять с регистрационного учета всех жильцов, которые зарегистрированы в комнате, получить соответствующую справку в паспортном столе.

Только после того, как все вышеописанные действия выполнены, можно оформлять текст договора купли-продажи и заключать соглашение с покупателем.

Если соседи отказывают

Основной проблемой при продаже комнаты в коммунальной квартире является получение согласия соседей. Когда взаимоотношения с соседями неприязненные, то они могут всячески затягивать процесс отчуждения жилого помещения, уклоняясь от получения уведомления о продаже.

ГК РФ не устанавливает обязательность получения согласия соседей на продажу комнату в коммунальной квартире. Необходимо лишь обеспечить им возможность в первоочередном порядке выкупить помещение.

Для этого нужно выполнить ряд действий:

• Письменно уведомить всех соседей по коммунальной квартире с обязательной фиксацией вручения такого уведомления.
• В случае, если комната неприватизированная, следует уведомить органы местного самоуправления или жилищный комитет. Юридически именно они являются собственниками помещения.
• Если собственником комнаты является инвалид либо несовершеннолетнее лицо, необходимо уведомить органы опеки и попечительства.

В случае, если в течение 30 дней соседи не предоставили ответ на извещение о продаже, закон приравнивает это к отказу от права первоочередной покупки.

На практике самыми распространенными ситуациями являются следующие:

• Уклонение от получения уведомления о продаже.
• Уведомление о продаже получено, но соседи не выражают свои намерения.
• Собственник соседней комнаты в коммунальной квартире в ней не проживает, и его местонахождение неизвестно.
• Собственник соседней комнаты проживет не по месту жительства.

В случае, если соседи отказываются получать уведомление о продаже на руки, им необходимо его направить заказным письмом. После того, как письмо вернется отправителю с соответствующим штемпелем, его можно предъявить в Росреестре при государственной регистрации сделки.

Если собственник соседней комнаты не реагирует на полученное извещение о продаже, необходимо у нотариуса взять документ, который подтверждает вручение уведомления и отсутствие ответа от него. Имея на руках данный документ, сделку можно зарегистрировать в Росреестре.

В случае, если собственник соседней комнаты проживает в ином населенном пункте или иной стране, необходимо обратиться к нотариусу. Владельцу направляется уведомление о продаже, он заверяет его у нотариуса и направляет продавцу.

Может возникнуть ситуация, когда собственник комнаты в коммунальной квартире умер, но его наследник не вступает в права. Юридически владельца у такого помещения нет. Но в то же время, если наследник примет наследство, он может попытаться оспорить сделку, так как его право на первоочередную покупку нарушено.

Одним из решений будет признание наследственного имущества выморочным и передача его на баланс органам местного самоуправления, которым стоит направить уведомление о продаже.

Документы

Для того, чтобы продать комнату в коммунальной квартире, потребуется следующий пакет документов:

• Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки.
• Справка о снятии с регистрационного учета всех лиц, проживающих в комнате.
• Извещение о намерении продать комнату, документы подтверждающие его вручение иным жильцам.
• Договор купли-продажи.
• Выписка из БТИ.
• Правоустанавливающие документы на жилое помещение.
• Разрешение от органов опеки и попечительства (если в комнате прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица).

Продажа комнаты в коммунальной квартире сопряжена с рядом сложностей, при возникновении которых следует обратиться к юристам нашего сайта. Наши специалисты имеют опыт разрешения самых конфликтных и нетипичных ситуаций в максимально короткие сроки.