Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риски покупки квартиры, доставшейся продавцу по наследству
Добрый день!
Мы хотим купить квартиру в Текстильщиках в Москве.
Собственник - Наталья, 1982 г.р. - вступила в наследство по завещанию в июне 2015 г. В квартире жили её бабушка, Евдокия Ивановна, 1928 г.р., и отец, Сергей Юрьевич, 1957 г.р. Каждый из них был собственником 1/2 квартиры. Бабушка умерла в сентябре 2014 г., отец умер в декабре 2014 г. Архивная выписка подтверждает, что других людей в данной квартире за весь срок с момента постройки дома в 2001 г. не проживало.
Наследство - по завещанию. Евдокия Ивановна и Сергей Юрьевич написали нотариально заверенные завещания на Наталью в 2003 г., каждый из них завещал свою 1/2 квартиры. В итоге Наталья получается единоличным собственником.
Данная квартира была получена Евдокией Ивановной и Сергеем Юрьевичем от города по договору мены в 2001 году: когда сносили старую пятиэтажку в соседнем районе Москвы, в Кузьминках, город им предоставил новую квартиру. В пятиэтажке они жили втроём, там был ещё муж Евдокии Ивановны, но он умер до переезда. Квартира в пятиэтажке была ими приватизирована в 1999 г., как раз перед сносом.
Нынешняя собственница, Наталья, родилась в Химках Московской области. С её слов родители расстались, когда она была девочкой, она осталась с матерью, Ириной Наумовной, в Химках, а отец с бабушкой и дедушкой получили квартиру в пятиэтажке в Москве и переехали туда. Архивная выписка по квартире в Химках показывает, что мать Натальи всю жизнь прожила и сейчас живёт в этой квартире в Химках, оттуда никогда не выписывалась. Также из выписки видно, что Наталья с мужем в данный момент также зарегистрированы в этой квартире в Химках, вместе с мамой.
Все документы, подтверждающие вышеописанную историю, собственник нам предоставил.
Несмотря на то, что родители Натальи расстались, они не развелись. На момент смерти отца Натальи мать Натальи, Ирина Наумовна, состояла с ним в браке.
Мы просили предоставить заявление матери Натальи, что она не претендует на квартиру умершего мужа. Однако несмотря на то, что Наталья и её муж зарегистрированы в квартире матери, они утверждают, что давно не общаются с ней, не могут её в данный момент найти, не могут дозвониться и т.п. Когда мы говорим: "Давайте мы сами её найдём и поговорим с ней" (у нас есть её ФИО, адрес, паспортные данные), они этого не хотят. На вопросы о семейной истории отвечают неохотно.
Мы опасаемся, что мать Натальи будет оспаривать наследство и у нас в будущем могут быть проблемы с этой квартирой.
Вопросы:
1) Может ли мать Натальи претендовать на долю в этой квартире? Что она для этого должна сделать? Чем это может нам грозить в самом худшем случае? Насколько вероятно такое не желательное для нас развитие событий?
2) Если мы решим покупать эту квартиру, какими дополнительными документами и формулировками в договоре купли-продажи мы можем подстраховаться на случай суда и возможного расторжения договора?
Кстати, квартира менее 3 лет в собственности, поэтому сумма в договоре будет занижена (3 млн руб - в ДКП, а 5 млн руб - распиской "за неотделимые улучшения"). Это для нас дополнительный риск, но к сожалению, это общепринятая в Москве практика.
Пожалуйста, обоснуйте Ваш ответ ссылками на законодательные акты и судебную практику.
1) Может ли мать Натальи претендовать на долю в этой квартире? Что она для этого должна сделать? Чем это может нам грозить в самом худшем случае? Насколько вероятно такое не желательное для нас развитие событий?
Александр
Здравствуйте. В единственном случае
ГК РФ
Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве
1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю — из той части имущества, которая завещана.
То есть если супруга умершего нетрудоспособна на данный момент, то теоретически она может претендовать на обязательную долю в наследстве.
А как первоначальная квартира была приобретена?
---Данная квартира была получена Евдокией Ивановной и Сергеем Юрьевичем от города по договору мены в 2001 году----
2) Если мы решим покупать эту квартиру, какими дополнительными документами и формулировками в договоре купли-продажи мы можем подстраховаться на случай суда и возможного расторжения договора?
Александр
Сам договор гарантия. Пропишите, что продавец гарантирует, что на момент продажи на квартиру никто не претендует, под обременением не состоит и т.д.
В случае если супруга умершего всё таки сможет через суд получить долю в квартире, Вы сможете вернуть деньги по договору. а вот вот эта расписка:
а 5 млн руб — распиской «за неотделимые улучшения»). Это для нас дополнительный риск, но к сожалению, это общепринятая в Москве практика.
Александр
поможет только если Вы укажете реальные улучшения которые существуют в квартире. Иначе такую расписку можно попробовать оспорить в суде.
1) Может ли мать Натальи претендовать на долю в этой квартире? Что она для этого должна сделать? Чем это может нам грозить в самом худшем случае? Насколько вероятно такое не желательное для нас развитие событий?
Александр
Мать Натальи может теоретически быть нетрудоспособной, на которую распространяется правило об обязательной доле от той части, которая наследуется по завещанию от ее мужа. Вероятность развития событий неизвестна, но вполне возможна. Выяснить можно только путем получения информации о трудоспособности вероятной наследницы.
Кстати, квартира менее 3 лет в собственности, поэтому сумма в договоре будет занижена (3 млн руб — в ДКП, а 5 млн руб — распиской «за неотделимые улучшения»). Это для нас дополнительный риск, но к сожалению, это общепринятая в Москве практика.
Александр
При таких обстоятельствах риск неполной правдивости представленной информации существенно возрастает.
Мы просили предоставить заявление матери Натальи, что она не претендует на квартиру умершего мужа.
Александр
Зачем, если было завещание?
1) Может ли мать Натальи претендовать на долю в этой квартире? Что она для этого должна сделать? Чем это может нам грозить в самом худшем случае? Насколько вероятно такое не желательное для нас развитие событий?
Александр
Не может претендовать, т.к. было завещание в пользу дочери
ЕЕ мать могла бы иметь обязательную долю в наследстве, если бы находилась на иждивении отца, но как Вы сами пишите, они не проживали совместно, соответственно никаких праву матери нет на квартиру
Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 63] [Статья 1149]
1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю — из той части имущества, которая завещана.
3. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.
2) Если мы решим покупать эту квартиру, какими дополнительными документами и формулировками в договоре купли-продажи мы можем подстраховаться на случай суда и возможного расторжения договора?
Александр
При указанных обстоятельствах, нет оснований для переживаний
Кстати, квартира менее 3 лет в собственности, поэтому сумма в договоре будет занижена (3 млн руб — в ДКП, а 5 млн руб — распиской «за неотделимые улучшения»). Это для нас дополнительный риск, но к сожалению, это общепринятая в Москве практика.
Александр
Уточните, а вы покупаете за наличные деньги или ипотека?
Пропишите, что продавец гарантирует, что на момент продажи на квартиру никто не претендует, под обременением не состоит и т.д.
Самарин Александр
Так если будут обременения, то регистрацуию не пройдет, а то, что никто не претендует, так сейчас не претендует, а через год претндует, смысла в этих формулировках нет
Кстати, квартира менее 3 лет в собственности, поэтому сумма в договоре будет занижена (3 млн руб — в ДКП, а 5 млн руб — распиской «за неотделимые улучшения»). Это для нас дополнительный риск, но к сожалению, это общепринятая в Москве практика.
Александр
Если ипотека, то прописывайте неотделимые улучшения сразу в договоре, если сумма 3 млн руб, то в любом случае их это не спасет, т.к. 1 млн руб не облагается налогом Данная практика распостранена сейчас везде, не только в Москве
1) Может ли мать Натальи претендовать на долю в этой квартире? Что она для этого должна сделать? Чем это может нам грозить в самом худшем случае? Насколько вероятно такое не желательное для нас развитие событий?
Александр
Здравствуйте, такой вариант развития событий возможен только в том случае если мать Натальи на момент смерти своего супруга была нетрудоспособна (то есть была инвалидом или пенсионером). В таком случае у неё возникло бы право на обязательную долю в наследстве, о которой она ОБЯЗАНА была заявить нотариусу в течении полугода со дня смерти мужа.
Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве
1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
При этом максимум на что она могла рассчитывать — это на 1/4 от доли в праве собственности на указанную квартиру
2) Если мы решим покупать эту квартиру, какими дополнительными документами и формулировками в договоре купли-продажи мы можем подстраховаться на случай суда и возможного расторжения договора?
Александр
Даже, если мать Натальи обратится в суд с иском о признании за ней права на наследство, то это не приведет к расторжению договора купли-продажи, а приведет к тому, что Наталья обязана будет ей выплатить денежные средства в размере 1/4 доли от суммы указанной в договоре купли-продажи
На данный момент мы этого точно не знаем. Очевидно, что эту квартиру им выделили (т.е. они её не купили), так как они её в 1999 г. приватизировали. Мы можем уточнить. А на что это влияет?
Александр
ни на что это не влияет
Как можно узнать, является ли мать Натальи нетрудоспособной?
Ей сейчас 60 лет. Является ли она нетрудоспособной по возрасту?
Прочитал в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 1 июля 1966 г. N 6 «О судебной практике по делам о наследовании»:
К нетрудоспособным относятся женщины, достигшие 55 лет, и мужчины, достигшие 60 лет (нетрудоспособные по возрасту), а также инвалиды I, II, III групп (нетрудоспособные по состоянию здоровья), независимо от того, назначены ли этим лицам пенсии по старости или инвалидности. При этом лица, ушедшие на пенсию на льготных основаниях (в связи с тяжелыми условиями труда), в круг наследников как нетрудоспособные не включаются.
Или я заблуждаюсь?
Здравствуйте, Александр!
1) Может ли мать Натальи претендовать на долю в этой квартире? Что она для этого должна сделать? Чем это может нам грозить в самом худшем случае? Насколько вероятно такое не желательное для нас развитие событий?
Александр
Исходя из Вашего вопроса, приобретаемая квартира была получена не троих, не включая маму продавца, хотя как я понимаю она находилась в браке.
Так как квартира была получена путем обмена приватизированной квартиры, значит изначально была безвозмездная сделка, а значит мать продавца не имеет права на долю в данной квартире, как совместно нажитое имущество.
Статья 36. Имущество каждого из супругов
[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 36]
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования
или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов),является его собственностью.
Но есть риск, что мать продавца может потребовать обязательную долю в наследстве, на следующем основании
Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 63] [Статья 1149]
1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю — из той части имущества, которая завещана.
3. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.
4. Если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания (жилой дом, квартира, иное жилое помещение, дача и тому подобное) или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и тому подобное), суд может с учетом имущественного положения наследников, имеющих право на обязательную долю, уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении.
Поэтому пока не прошел годичный срок давности для возможности обжалования завещания.
Пока нет официального отказа от доли в наследстве от матери продавца, риск приобретения квартиры есть.
2) Если мы решим покупать эту квартиру, какими дополнительными документами и формулировками в договоре купли-продажи мы можем подстраховаться на случай суда и возможного расторжения договора?
Александр
Так как договор будет заключать между Вами и продавцом, без ее матери, то несмотря на то, что формулировка Вы можете включить любые пункты, это не мешает подать иск матери продавца о выделение обязательной доли.
Самый разумное, если сделка выгодная для Вас, так это заключить договор титульного страхования квартиры (стоит от 1 до 3-4% от стоимости сделки).
В этом случае сотрудники страховой полностью проанализируют все риски.
Кстати, квартира менее 3 лет в собственности, поэтому сумма в договоре будет занижена (3 млн руб — в ДКП, а 5 млн руб — распиской «за неотделимые улучшения»). Это для нас дополнительный риск, но к сожалению, это общепринятая в Москве практика.
Александр
Это очень большой риск, с учетом отсутствия отказа матери официально отказаться от права возможности обжаловать завещание.
Иногда лучше переплатить, и требовать указания полной суммы, иначе есть риск потерять большую сумму.
Вот можете ознакомиться с условиями продуктов по титульному страхованию недвижимости
www.rgs.ru/products/private_person/property/title_insurance/generalinfo/index.wbp
Доброго времени Александр!
Претендовать не сможет если трудоспособна и не является инвалидом.
Если она находится на пенсии или у нее установлена инвалидность то она имеет право претендовать на обязательную долю
Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 63] [Статья 1149]
1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя,его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю — из той части имущества, которая завещана.
3. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.
4. Если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания (жилой дом, квартира, иное жилое помещение, дача и тому подобное) или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и тому подобное), суд может с учетом имущественного положения наследников, имеющих право на обязательную долю, уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении.
При продаже лучше указать всю стоимость иначе при оспаривании сделки можете вернуть только ту сумму которая указана в договоре купли-продажи.
Вывод: Риск один существенный — это мать Ирина Наумовна может претендовать согласно вышеуказанной статье!
Мы опасаемся, что мать Натальи будет оспаривать наследство и у нас в будущем могут быть проблемы с этой квартирой.
Александр
42. Если при принятии наследства
после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ
возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у
наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества
независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре,
наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право
лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства
по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии,
что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между
наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества
оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства
(статья 1105 ГК РФ).
Постановление Пленума Верховного суда РФ от 29.05.2012 №9
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2012 г. N9
О СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПО ДЕЛАМ О НАСЛЕДОВАНИИ
Отсюда следует, что если после продажи квартиры возникнут споры о наследстве — к покупателям они отношения иметь не будут.
А на что это влияет?
Александр
«Внутрисемейные» разборки на права покупателя не влияют. Иначе, в противном случае, «замер» бы весь рынок недвижимости. И если до определённого времени могло быть признание договора недействительным по причине нарушения прав кого-либо из наследников или иных членов семьи, то после разъяснений Пленума ВС РФ и Постановления Конституционного суда РФ о защите прав добросовестного приобретателя, права покупателя достаточно защищены.
Александр, добрый вечер.
Учитывая возраст Натальи и ее отца, можно сделать однозначный вывод, что ее мать пенсионерка, а следовательно, как указали коллеги, ИМЕЕТ обязательную долю в наследстве. Так что существует реальный шанс того, что она в судебном порядке восстановит срок принятия наследства.Если она будет требовать деньги с дочери, то это не ваша проблема, но обратившись в суд с иском о признании договора купли продажи не действительным, может доставить Вам несколько неприятных месяцев нервотрепки.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9
«О судебной практике по делам о наследовании»
31. При определении наследственных прав в соответствии со статьями 1148 и 1149 ГК РФ необходимо иметь в виду следующее:
а) к нетрудоспособным в указанных случаях относятся:
несовершеннолетние лица (пункт 1 статьи 21 ГК РФ);
граждане, достигшие возраста, дающего право на установление трудовой пенсии по старости (пункт 1 статьи 7 Федерального закона от 17 декабря 2001 года N 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации») вне зависимости от назначения им пенсии по старости.
"А как первоначальная квартира была приобретена?"
Вы имеете в виду квартиру в снесённой пятиэтажке в Кузьминках, из которой их переселили в продаваемую квартиру?
На данный момент мы этого точно не знаем. Очевидно, что эту квартиру им выделили (т.е. они её не купили), так как они её в 1999 г. приватизировали. Мы можем уточнить.
А на что это влияет?
Да, её. Просто может такое быть, что 1я квартира была приобретена в браке и тогда супруга имеет право на половину доли умершего супруга как минимум, а там еще и на обязательную может быть.