Перевод квартиры в нежилое помещение

Здравствуйте, Алена!

Согласно ст. 46 ЖК РФ

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством
голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании
собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением
предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса
решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов
от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ваш вопрос относится к п. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том
числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных
построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте
общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда
капитального ремонта;
…
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников
помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении
договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их
установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество
собственников помещений в многоквартирном доме;

То есть для его решения вам необходимо согласие не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений.

Добрый день.

Кворум обязателен.

Но при этом 100% не нужно.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Добрый вечер. На этот счет в ст. 46 Жилищного кодекса РФ указано следующее

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

К исключением из данного порядка относятся:

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

В свою очередь Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» определил, что

4. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Присутствие собственников на общем собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников общего собрания (собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей) с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном многоквартирном доме, доли в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности, если в общем собрании принимает участие представитель собственника.

Таким образом кворума будет вполне достаточным для признания принятого в Вашем случае решения легитимным.

Ст. 46 ЖК РФ

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3)принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе озаключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Таким образом получается, что кворумом в Вашем случае будет более 2/3 от числа голосов собственников.

Если на собрании собственников по согласию будет кворум, необходимость в сборе 100% подписей собственников жилья останется? Или кворума все же достаточно.Ведь 100% это не реально.
Алена

Здравствуйте.

Можете попробовать уменьшить число голосов на основании следующего.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Тогда нужно будет 66% голосов, но как правило муниципалитет на согласование не принимает такие проекты реконструкции если нет 100% согласия.

Да и с учётом положений ГК РФ

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Вам придётся собирать согласие всех собственников.

Но муниципалитеты по разному решают этот вопрос, например в Санкт- Петербурге вообще не требуют согласия собственников.

ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

ЖИЛИЩНЫЙ КОМИТЕТ

ПИСЬМО
от 13 декабря 2011 г. N 18-5796/11

В связи с многочисленными обращениями собственников жилых помещений по вопросу получения согласия собственников помещений многоквартирного дома при переводе жилых помещений в нежилые помещения сообщаю следующее.
В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 31.08.2005 N 1272 «О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге» перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения осуществляют администрации районов Санкт-Петербурга по согласованию с Жилищным комитетом.
Вопросы перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое регламентированы статьями 22 — 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Статьей 23 ЖК РФ установлен перечень документов, необходимых для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Данный перечень является исчерпывающим и расширению органом, осуществляющим перевод, не подлежит. Согласно части 3 статьи 23 ЖК РФ орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных частью 2 статьи 23 ЖК РФ.
Предоставление согласия собственников помещений в доме, в котором находится переводимое помещение, данным перечнем не предусмотрено.
Требование о необходимости получения согласия всех собственников помещений в доме будет законным только в случае проведения реконструкции многоквартирного дома, при которой происходит уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласно пункту 3 статьи 36 ЖК РФ.
Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что реконструкцией объектов капитального строительства признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и(или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и(или) восстановления указанных элементов. В соответствии с данным Градостроительным кодексом РФ определением устройство отдельного входа в помещение в наружной стене здания в существующих границах реконструкцией не является.
С учетом изложенного устройство отдельного входа при отсутствии изменений существующих размеров переводимого в нежилой фонд помещения не является уменьшением размера общего имущества и получение согласия собственников помещений многоквартирного дома в соответствии со статьей 36 ЖК РФ в данном случае не требуется.