Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли собственник помещения в здании не платить за отопление перекрыв радиаторы, заизолировав стояки?
И это не шутка...Имеется офисное 6-ти этажное здание. На каждом этаже коридор и по одну сторону пять офисов-соседей ( комнаты по 50 кв.м.). Собственник некоторых офисов на 1,4,5,6 этажах (нет у него всех офисов ни на одном этаже) "договорился" с управляющей компанией, что перекроет запорную арматуру на радиаторах, заизолирует стояки и не будет платить за отопление. Кризис у него.
На здании есть общедомовой счетчик тепла. По показаниям которого РСО выставляет счет на весь дом управляющей компании. УК раскидывает платеж на все помещения. Но с некоторых пор из офисов оплачивающих отопление вычеркнуты офисы вышеописанного собственника.
В суд, управляющей компанией, представлен Акт подтверждающий, что в помещениях этого собственника "выполнено перекрытие запорной арматуры на приборах отопления, произведена опломбировка, выполнена изоляция стояков отопления", подписи комиссии: директор УК, вед. инженер УК, сантехник, и вывод комиссии "Теплопоступление в указанных помещениях от системы отопления отсутствует".
Подскажите как опротестовать этот Акт и эту ситуацию, каким нормативам это противоречит? Собственники других офисов здания стали платить за отопление на 30% больше.
Здравствуйте.
Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства № 491 от 13 августа 2006 г.),
в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системыхолодного и горячего водоснабжения игазоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В соответствии с п. 6 Положения
в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме,включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Данные положения по аналогии относится и к вашему случаю, несмотря на то что здание офисное
В соответствии ч. 1 ст. 290 ГК РФ,
собственники квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ,
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Поэтому считаю что прежде чем производить отключение необходимо было получить согласие остальных собственников помещений.
Советую Вам написать претензию (для начала) в управляющую компанию, указав, что отключенные помещения отапливаются не автономно (и именно поэтому не промерзают зимой), а являясь частью по сути многоквартирного дома, имеющего также коллективные (общедомовые) приборы учета тепла (часть которого «отапливает» и отключенные офисы.
Кроме того, собственники отключенных офисов обязаны солидарно нести расходы на общедомовые нужды (и отопление в том числе).
Получив ответ, сможете решить, как действовать дальше.
Всего доброго!
Здравствуйте, Сергей!
В данной ситуации собственник офисов и представители УК несколько лукавят, утверждая, что этот собственник, перекрыв «стояки и радиаторы» не получает тепловую энергию. Это не так. Если бы он не получал тепло, в том числе и от других помещений, то система просто бы разморозилась и вышла из строя (это только моё личное мнение).
В данном случае необходимо установить следующее: было ли незаконное внесение изменений в систему отопления дома или нет, какое право иных сособственников помещений нарушено и кем.
Если имеет место незаконное внесение изменений в систему отопления здания, то возможно обращение в суд с иском о приведении её в первоначальное состояние. В качестве примера по аналогии можно привести такое судебное решение: rospravosudie.com/court-polevskoj-gorodskoj-sud-sverdlovskaya-oblast-s/act-106519666/
В любом случае необходимо доказать, что действиями собственника офисов и УК нарушены права других сособственников (платить стали больше). Поэтому считаю, что в данном случае необходимо проведение строительной экспертизы, которая и даст ответы на вопросы: имеет ли место незаконное внесение изменений в систему отопления и как это повлияло на размер оплаты других сособственников. То есть есть ли нарушение и получает ли это лицо всё же тепловую энергию за Ваш счет и в каком объеме. После заключения экспертизы можно решить какое требование заявлять в суд. Или требование о приведении системы отопления в первоначальное состояние и взыскании с виновника определенных сумм за потребленную за счет других сособственников энергию, то есть получение неосновательного обогащения или только последнее требование.
С уважением, С.Сергеев
Дополню. Обоснование простое, независимо от кризиса обязанность собственника нести бремя содержания своего имущества, то есть необходимые расходы, ни кризис ни никто-либо еще, не отменял:
Статья 210. ГК РФ, Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если у этого собственника нет средств на содержание своего имущества, то он может с ним расстаться — распорядится (продать, поменять и т.д.).
Собственник не вправе пользоваться так своим правом, чтобы это нарушало права других лиц:
Статья 10. ГК РФ. Пределы осуществления гражданских прав
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Если же внесения изменений не было, но отключение части тепловой сети нарушает права других собственников, возможно обращение в суд с требованием об устранении препятствий пользования. Чтобы обязали открыть закрытые заслонки.
Статья 304. ГК РФ. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом видно, что действующее законодательство предлагает разные способы защиты нарушенных прав, но каждый способ зависит от конкретной ситуации. В Вашем случае, просто предъявить платежные документы в которых увеличилась плата за тепло собственников других помещений будет недостаточно. Нужно доказать, что именно по вине таких-то действий конкретных лиц произошло увеличение платы в таком-то размере. Для этого необходимы доказательства. Одним из них может быть заключение строительной экспертизы, о чем я писал выше.
УК раскидывает платеж на все помещения. Но с некоторых пор из офисов оплачивающих отопление вычеркнуты офисы вышеописанного собственника.
Сергей
Здравствуйте.
Т.е. данный собственник перестал платить и за общедомовые нужды?
В судебной практике известны решения, когда собственников неотапливаемых помещений в многоквартирном жилом доме обязывали оплачивать тепло, даже когда у них не было радиаторов изначально — суд мотивировал тем, что 1. Тепло идет от стен от других помещений, собственники которых тепловую энергию оплачивают 2. Формула для расчета платежей не содержит исключений для неотапливаемых помещений, поэтому собственники их также должны вносить оплату.
Сейчас попробую найти похожее судебное решение, возможно, сможете взять его доводы по аналогии для формирования позиции по делу.
Вот нашла по отоплению и общедомовым нуждам, там суд пришел к выводу о предоставлении услуги по отоплению, оценив температуру в здании (хотя там у них проходит трубопровод, но ведь и в офисе, наверняка, не под пол трубы спилили) 13aas.arbitr.ru/cases/cdoc?docnd=839264765
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
27 апреля 2015 года
Дело №А42-8250/2014
Суд первой инстанции отклонил довод ООО «Октябрьская ЖЭУ» о завышении количества тепловой энергии для отопления подвальных помещений, указав, что ООО «Октябрьская ЖЭУ» не представило сведений об отсутствии в данных помещениях приборов отопления и данных об изоляции трубопроводов.
В апелляционной жалобе ООО «Октябрьская ЖЭУ» указало, что спорные подвальные помещения не имели отопительных приборов, в подтверждение чего в суд первой инстанции представлялись доказательства, которые необоснованно были отклонены.
Соответственно, по мнению подателя жалобы, у суда первой инстанции не было оснований учитывать при расчете потребленной тепловой энергии площадь подвальных помещений, в связи с чем взыскиваемая сумма завышена на 145 452,85 руб.
В тоже время суд апелляционной инстанции приходит к выводу о прохождении через спорное помещение неизолированных сетей центрального отопления, в результате чего помещение отапливается и имеет положительную температуру.
Указанные обстоятельства подтверждаются актом от 17.01.2015 (т. 2, л.д. 124)
Как следует из указанного акта температура поверхности стен подвального помещения офиса магазина «Раритет» составляет от 13 гр. до 31 гр.
Исходя из даты составления акта, температурного режима на улице, суд апелляционной инстанции полагает, что колебания положительных температур в помещении зависит от наличия отопительных приборов.
При проведении осмотра электрических обогревательных приборов не обнаружено.
Доказательства того, что тепловая энергия от централизованной системы не отапливает занимаемое ответчиком нежилое помещение не представлены.
Таким образом, тепловая энергия получена предпринимателем в согласованном в договоре объеме.
Здесь указано дополнительно, что нужно доказать не просто изоляцию трубы, а ее надлежащее качество domovodstvo.ru/fas2/20F7D687C10421D044257C40001DD5DB.html
Довод апеллянта о том, что при расчете объема потребленной тепловой энергии истцом не учтены площади неотапливаемых квартир, апелляционной коллегией отклоняется как не имеющий правового значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку данные квартиры отапливаются за счет теплоперетоков из соседних квартир. Отсутствие теплоперетоков либо их размер ответчиком не доказаны. Несмотря на отсутствие в жилых помещениях теплопотребляющих установок, фактическое потребление энергии имеет место в результате теплоотдачи трубопровода в этих помещениях из-за отсутствия теплоизоляции. При этом доказательств надлежащей теплоизоляции имеющихся стояков в материалы дела не представлено.
В то же время, пока искала, видела постановление, отменившее похожее решение и указавшей, что данная температура — не оказание услуги по отоплению, а теплопотери от трубы (http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=AZS;n=118392). Выходит, практика неоднозначна.
Здесь также интересный довод docs.cntd.ru/document/414541693
Довод ответчика о наличии в многоквартирном доме квартир с индивидуальным отоплением, а также неотапливаемых площадей судом отклоняется ввиду следующего.
…
Из приведенных выше норм действующего законодательства РФ следует, что учет и изменение технической документации производится на основании акта приемочной комиссии. В материалах дела отсутствуют какие-либо отвечающие критериям относимости, допустимости и достоверности доказательства подтверждающие доводы ответчика.
Таким образом, вывод ответчика о наличии неотапливаемой площади несостоятелен ввиду применения для расчета тепловой энергии на нужды центрального отопления общеполезной площади дома. Производимый ответчиком расчет не основан на нормах действующего законодательства, а, следовательно, не может быть принят судом.
Кроме того в материалах дела имеются справки МУП БТИ г. Таганрога N4-346-7 от 24.12.2012г. и N3-438-3 от 24.12.2012г. (представленные ответчиком) по спорным многоквартирным домам, в которых указывается площадь примененная истцом для расчетов поставленной тепловой энергии на нужды центрального отопления. Таким образом, необходимые изменения (если таковые имели место) уже внесены в техническую документацию многоквартирных домов.
Отдельно по ОДН не получилось найти решение, возможно, потому, что до Вашей УК никому в голову не пришло освободить собственника помещений от оплаты его доли в ОДН только потому, что его собственное помещение не отапливается. Связь между отсутствием отопления в офисе и отсутствием обязанности оплачивать отопление в помещениях общего пользования, действительно, трудно усмотреть. Если Ваша УК рассуждает так — это не многоквартирный дом, поэтому доли у данного собственника в общем имуществе нет, то это, во-первых, неверное, во-вторых, не согласуется с выставлением квитанций остальным собственникам.
В данной ситуации я бы рекомендовала Вам попытаться доказать отапливаемость данных помещений, а также ссылаться на бремя содержания имущества в долевой собственности в рамках ГК РФ, а также на то, что ни в одном нормативном акте нет исключений для собственников неотапливаемых помещений в части оплаты по общедомовому счетчику. Надеюсь, мой ответ хоть в чем-то Вам помог.
п.6 Положения включает обогревающие элементы в общедолевое имущество, а п.1 ст.247 ГК РФ включает в "долевку" только оборудование обслуживающее более одной квартиры.
Как разрешить это небольшое противоречие?
Согласно п. 1 ст. 290 к общей собственности собственников квартир в многоквартирном доме отнесены: а) общие помещения дома; б) несущие конструкции дома; в) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование дома, предназначенное для обслуживания более одной квартиры. Указанный исчерпывающий перечень элементов общего имущества жилого дома является неполным.
Согласно СНиП от 2 августа 2001 г. элементы жилого дома достаточно четко подразделяются на четыре группы: 1) помещения; 2) конструкции; 3) пространства; 4) оборудование. При этом помещениями (жилыми и нежилыми) считаются внутренние части здания, отделенные друг от друга капитальными стенами или перегородками и предназначенные для самостоятельного использования. Оборудованием признаются водопроводные и канализационные трубы, электропроводка, телефонный кабель, отопительная система и т.п.
подробнее можно прочитать здесь:
www.ville.ru/laws/gk/lawgk290.html