Налоги по недвижимости

Здравствуйте Галина! Если квартира продается за деньги, то конечно лучше оформлять сделку куплей-продажей. По поводу условий, сначала специалисту необходимо изучить документы на недвижимость, только тогда Вы получите рекомендации по оптимизации налогов. Надеюсь мой ответ будет Вам полезен, удачного дня

Как лучше (минимум налогов) оформить продажу недвижимости (квартира) между чужими людьми? Договор дарения или Договор продажи? Спасибо.
Галина

поясните пожалуйста, сколько лет квартира находится в собственности продавца?

Здравствуйте! Уточните какова стоимость недвижимости, сколько лет в собственности, за какую сумму приобреталась?

По общему при продаже квартиры в собственности менее трех лет продавец платит налог 13%.

При дарении даритель не платит налог, но налог платит одаряемый 13%.

Ответьте на мой вопрос.

здравствуйте.

если квартира в собственности более трех лет, то налог не платится. Если стоимость менее 1 млн. руб налог также не платится.

Здравствуйте. А сделка между чужими людьми?

Здравствуйте, Галина!

Согласно НК РФ

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Соответственно, при дарении между чужими людьми для одаряемого это является доходом, и он обязан уплатить НДФЛ со стоимости подаренной квартиры (13%)

Если заключать договор купли-продажи, то налог платит продавец, при этом он вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей либо на сумму подтвержденных расходов. Также согласно ст 220 НК РФ налог не платится вообще, если квартира была в собственности продавца более 3 лет.

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от
продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые
помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в
указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика
менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого
имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего
Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Поэтому, на мой взгляд, выгоднее заключать договор купли-продажи.

Здравствуйте.

По договору дарения «покупатель» рискует тем, что в случае признания сделки недействительной он не сможет получить назад деньги. Ему к договору нужно оформлять расписку о получении денег, чтобы обезопасить себя. При дарении «продавец» вообще не платит никаких налогов, однако одаряемый-«покупатель» должен заплатить 13% НДФЛ от стоимости квартиры. Подумайте, согласится ли покупатель на такие условия.

По договору купли-продажи, если квартира в собственности менее трех лет, продавец платит налог 13% с полученной суммы, однакоон может ее уменьшить двумя путями:

1. Вычесть из стоимости квартиры 1 млн. рублей (это имущественный вычет), с разницы заплатить 13%.

2. Вместо вычета в 1 млн. он может уменьшит свой доход от продажи на расход по покупке ранее этой квартиры, с разницы заплатить налог. Н-р, Вы 2 года назад купили квартиру за 3 000 000 рублей, сейчас продаете за 4 000 000 рублей. Вам выгоднее уменьшить сумму дохода на расход, чем пользоваться вычетом в 1 млн. рублей. Вы будете считать налог так: (4 млн. — 3 млн.)*13% = 1 млн. * 13% = 130 000 рублей налога.

В этом случае Вам вместе с декларацией в налоговую нужно будет предоставить документы по покупке своей квартиры, чтобы подтвердить, за сколько вы ее ранее купили.

Говорить же о том, как лучше оформить продажу — через куплю-продажу или дарение, — вообще некорректно, т.к. дарение и продажа это две разных сделки и подмена купли-продажи дарением может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Галина, добрый день,

Я понимаю, что Вы владеете недвижимостью менее 3 лет (в ином случае, доход от продажи недвижимого имущества, находящего в собственности более 3 лет у налогового резидента РФ, не увеличивает налоговую базу по НДФЛ).

Между продавцом и покупателем должен быть заключён договор купли-продажи. Переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации.

В соответствии с принципом свободы договора, стороны сами определяют условия заключения договора, в том числе и цену. Однако же, риск доначисления НДФЛ налоговыми органами по ст. 40 НК РФ всё же существует, особенно если цена договора сильно отклоняется от рыночной.

Также обращаю Ваше внимание, что при продаже недвижимого имущества Вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере расходов на приобретение Вашей квартиры, либо в размере не более 1 000 000 рублей.

Галина, если вы не получаете деньги за эту квартиру, то лучше всего оформить договор купли-продажи по цене не более 1 млн рублей (так как цена для вас не имеет значения). Тогда вы сможете получить налоговый вычет в сумме 1 млн рублей и соответственно не будете платить никакого налога. Ни продавец, ни покупатель.

Чтоб избежать каких-либо рисков по уплате налогов, необходимо провести сделку купли-продажи и указать сумму в договоре не более 1 млн руб.

Если же квартира более 3 лет в собственности, то не имеет значения какую сумму укажите, налог в данном случае согласно ст 220 НК РФ платить не будете, но все равно необходимо будет заключить договор купли-продажи

Наиболее выгодно оформить договор купли-продажи. Поскольку, как вы пишете, расчеты будут только на бумаге, то тогда, если квартира находилась в собственности продавца менее 3 лет, укажите цену продажи 1.000.000 руб., если более 3-х лет, то сумму можно указывать любую. Продавец ничего платить не будет. Но учитывая, что покупатель тоже имеет право на налоговый вычет в пределах 2.000.000 руб., чтобы он получил максимально возможный вычет нужно указать цену в договоре от 2.000.000 руб. Тогда получится, что при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет и продавец и покупатель получат налоговый имущественный вычет 1.000.000 руб. ( на остаток у покупателя сохраняется право), а при продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет Продавец не будет платить налоги, а покупатель получит налоговый вычет в сумме 2.000.000 руб., т.е. есть возможность, ничего не платя, еще и получить деньги от государства.

Здравствуйте, Галина!

Исходя из того, что отчуждение квартиры будет происходить безвозмездно, необходимо заключить договор дарения. Поскольку одаряемый не является членом Вашей семьи и (или) Вашим близким родственником, он должен будет уплатить налог 13% от стоимости квартиры.

Заключить договор купли-продажи, на первый взгляд, более заманчиво, так как можно уйти от налогов, как советуют коллеги. Однако я не рекомендую идти таким путем, поскольку в данном случае это — притворная сделка. Согласно ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Поэтому к Вашему договору купли-продажи (если Вы его оформите) будут все равно применяться нормы о дарении, а это значит, что одаряемый в итоге все равно должен уплатить НДФЛ 13%, а также понести налоговую ответственность за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) и неуплату или неполную уплату сумм налога (сбора) (ст. 122 НК РФ).

Притворная сделка ничтожна, а это означает, что она недействительна независимо от ее признания таковой судом. Иными словами, подписав притворный договор купли-продажи и не производя оплату, Вы и вторая сторона уже своими действиями подтвердите ее недействительность в силу притворности.

А вот предъявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе сторона сделки (Вы или одаряемый), а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Кроме того, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Поэтому вывод простой: пусть одаряемый заплатит НДФЛ 13% с подаренной квартиры и спит спокойно. Это лучше, чем попасть под налоговую ответственность вследствие притворной купли-продажи, прикрывающей дарение.