Продажа квартиры с несовершенолетним собственником

Здравствуйте, Луиза.

Думаю, все так, 7 кв.м. и в подмосковье 7 кв.м

Однако судебная практика различна! Главное для Вас — получить согласие органа опеки и попечительства.

Покупка или продажа осложняется при наличии в числе собственников либо зарегистрированных лиц несовершеннолетних граждан.
В случае если несовершеннолетнее лицо является собственником отчуждаемой квартиры (либо доли в такой квартире), законные представители такого лица (в соответствии со статьей 64 Семейного кодекса РФ законными представителями несовершеннолетнего являются его родители) в силу абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Статья 37 Гражданского кодекса РФ в части регулирования порядка управления имуществом подопечных отсылает к Федеральному закону от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее — Федеральный закон «Об опеке»), в связи с чем следует применять к действиям родителей (усыновителей) с имуществом ребенка все правила статей 19 — 21 Федерального закона «Об опеке».
Следовательно, для установления сроков выдачи указанного выше разрешения следует обратиться к Федеральному закону «Об опеке» — в соответствии с пунктом 3 статьи 21 данного Закона сроки получения разрешения (либо отказ в его выдаче) составляют не более чем 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
При этом органы опеки и попечительства должны удостовериться, что в результате отчуждения жилого помещения права несовершеннолетнего не будут нарушены — взамен отчуждаемого жилого помещения несовершеннолетний должен получить другое жилое помещение либо долю в нем, качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия, что должно быть подтверждено актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведенного выездным инспектором. И, наконец, заявления законных представителей должны быть поданы лично и не могут быть доверены иному лицу на основании доверенности.
Самая распространенная ситуация — продажа со встречной покупкой либо мена жилых помещений в одном субъекте. По сложившейся правоприменительной практике органы опеки и попечительства разрешают такую перестановку при условии, что в новом жилище несовершеннолетний получит в собственность столько же (или больше) квадратных метров общей площади, сколько имел в старом. Если новая квартира меньше старой, то придется увеличить долю ребенка в ней. Переезд же из благоустроенного жилья в городе в деревню может вызвать у органов опеки и попечительства сомнения в целесообразности проведения подобной сделки.
Так, Вологодским областным судом (Апелляционное определение от 23.10.2013 N 33-4876/2013) был признан правомерным отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения на продажу доли несовершеннолетнего в праве собственности на комнату, поскольку в результате данной сделки ухудшались жилищные условия несовершеннолетнего — взамен 1/2 доли комнаты в городе планировалось приобрести 1/4 доли в доме в деревне, не были представлены документы, подтверждающие неблагоприятные условия проживания в комнате и, напротив, благоприятные в приобретаемом доме в деревне.
При переезде необходимо доказать улучшение жилищных условий — приобретение собственности большей площади, наличие врачебных рекомендаций о необходимости смены климата и так далее.

Использованы материалы. Федорова О. Продажа квартиры: ребенок прилагается // Жилищное право. 2014. N 6. С. 19 — 28.

С уважением.