Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Недвижимость. Возможность расторжения ДКП. Ипотека в силу закона
Здравствуйте. Я продавец квартиры. Квартира продана по схеме оплаты 2-мя частями-31% при заключении ДКП, остальное должно было быть уплочено одной суммой через месяц, но уплочено не было. На текущий момент имеем: сумма уплаченного до крайней даты исполнения обязательств менее 50%. Сумма итого уплаченного в уже просроченный срок-более 50%. Квартира за это время подорожала на 25%. Т.к. никаких прогнозов в закрытии задолженности нет- есть желание подать иск и вернуть имущество отдав полученные средства покупателю. Сам он на добровольное расторжение не идет, причины ясны.
Св-во о собственности у нового владельца. Квартира в залоге, ипотека в силу закона.
Почитав комментарии, наняв юристов сложилось мнение что иск о возврате имущества-на 90% холостой выстрел. Но дьявол в деталях и исходя из этого вопрос к вам как к профессионалам.
Более 50% должно быть передано до даты указанной в договоре или до даты подачи иска? Ведь это в корне меняет вероятность успеха при подаче иска о расторжении ДКП.
Заранее спасибо за ответ.
Станислав.
Добрый день, Станислав! Мне кажется, вы не совсем верно определяете правовое основание, на котором можно требовать возврата вам вашего имущества. На сколько я понимаю, вы рассматриваете в качестве основания п.2 ст. 489 ГК РФ. Но это не совсем верно, так как в этом случае речь идёт об отказе от исполнения договора и возврате товара. Но в случае заключения договора кп недвижимости после гос. регистрации перехода права собственности, говорить об отказе исполнения договора нельзя. В данном случае возможен вариант расторжения договора по основаниям ст. 450 гк РФ, а именно в связи с существенным нарушением договора другой стороной. Не уплата 70% стоимости имущества вполне можно признать существенным нарушением, и в данном случае можно использовать аналогию норм права и привести п.2 ст. 489 ГК РФ. Судебная практика говорит о том, что государственная регистрация права собстсвенности по ДКП недвижимости не является препятствием для расторжения таких договоров по основаниям ст. 450 ГК РФ.
Удачи вам!
Ну и кстати, если по какой либо причине не удаётся вариант с расторжением договора, даже если в этом вам откажет суд, вы сможете потребовать возврат невыплаченной вам суммы через суд, и обратить взыскание на эту квартиру. В вашем случае, даже если квартира — единственное жильё покупателя, это не будет препятствием для обращения на квартиру взыскания, так как квартира обременена ипотекой в вашу пользу. Может этот вариант даже в чём-то выгоднее для вас, так как в случае расторжения договора вы получаете назад квартиру, но будете должны вернуть полученные по сделке деньги. В случае же реализации квартиры в рамках исп. пр-ва и реализации её на торгах, вы просто получите свои деньги. Правда, в этом случае процесс реализации более долгий и хлопотный — приставы, к сожалению, не самый эффективный гос. орган.