Просьба проверить договор ДДУ и договор бронирования

Здравствуйте, Павел!

Договоры достаточно шаблонные, можете подписывать, если есть доверие к застройщику. 

Сейчас дольщики обсуждают все свои проблемы на созданных ими форумах, посоветовала бы зарегистрироваться и почитать.

также почитайте в интернете отзывы о застройщике. 

Обращаю, что срок указанный в договоре о передаче квартиры, часто нарушается застройщиками. Затем суды взыскивают неустойку в гораздо меньшем размере, чем это указано в законе. 

Здравствуйте.

В правовых актах нет такого понятия «бронирование квартиры». Договор бронирования — обычный агентский договор. Каким образом агент может «забронировать» квартиру у Правообладателя-Застройщика, к которому не имеет никакого отношения, мне не совсем ясно.

Обратите внимание на срок действия договора бронирования — 04 июля 2013 г. Видимо, допущена опечатка в годе. 

Кроме того, если вознаграждение агенту и есть указанные 2% стоимости квартиры, тогда из текста агентского договора не следует перечисление указанных 2% Застройщику:

3.1.Вознаграждение
Агента, исходя из сложности подбора Объекта и объема действий, направленных на
заключение Договора приобретения, определяется в размере 41 097,24 (Сорок одна тысяча девяносто семь рублей 24 коп.), включая НДС 18% 6 269,07 рублей, которое Принципал
оплачивает на расчетный счет или в кассу Агента в срок до 14 июня 2013 г.

Указанная сумма проводится именно как вознаграждение за услуги агента и передаче Правообладателю она не подлежит.

Добрый день, Павел!

Просьба проверить договор ДДУ и договор бронирования

Павел

Договор почему то не открывается, можете скинуть повторно?

Здравствуйте, Павел!

В договоре должны быть указаны обязательные условия договора ДДУ.

Согласно ч.4 ст.4 ФЗ о долевом участи в строительстве Договор должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.(п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ)5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

За нарушение сроков передачи имущества предусмотрена неустойка.

Согласно ч.2 ст.6 ФЗ о долевом участии в строительстве В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

п.4.7. указать процент на который может изменяться цена договора.

п.5.4 предусмотреть, что вы можете принести свои возражения относительно акта в письменной форме.

п.5.7 не подписывайте эксплуатационные услуги и охрану. обычно выходит очень дорого. только комуналку. 

В целом договор нормальный, типовой. Я бы подробнее описала права и обязанности сторон.

К договору бронирования замечаний нет.

Желаю удачи!

Добрый день!

В целом по условиям не самый плохой договор.

Единственное в п.4.6. необходимо указать максимум площади, на которую может измениться площадь квартиры окончательно. Так как неизвестно на сколько может увеличиться по квадратам квартира.

К договору бронирования нареканий нет.

Павел, здравствуйте. Абсолютно согласна с Наумовой Анастасией. По сути это не договор бронирования. Чаще всего договор бронирования заключается с самим застройщиком и по сути является предварительным договором ДУ. Здесь же с Вас берут агентское вознаграждение за оказание юридических услуг и подготовку документов, необходимых для совершения сделки с застройщиком. А напрямую с застройщиком Вы никак не можете договориться? Не очень понятно, за что платить такие деньги. Как правильно заметила Анастасия, эти деньги не идут в счет оплаты стоимости квартиры. Или мы Вас неправильно поняли?

ДДУ нормальный, рабочий для Московской области договор,

что касается договора «бронирования», который по факту является агентским договором, то договор безобразный — обязанности агента размыты настолько, что ответственности агент при срыве сделки не несет никакой, кроме того сумма указанная в договоре не входит в стомисть квартиры, а является оплатой услуг агента

Здравствуйте, Павел. В договоре долевого участия не указан конкретный объект недвижимости (предмет договора «расплывчатый»..., уже стоит призадуматься, хотя это юридическая техника составителя договора). Видели ли Вы проектную декларацию? Необходимо четко представлять себе то — во что Вы вкладываете деньги.  Договор долевого участия должен содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этажность квартиры. Кроме того обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств. (Большое внимание уделяйте приложениям к договору, так как в них будет содержаться хараетристики объекта недвижимости).

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона (о долевом) существенные условия ДДУ следующие:

4. Договор должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Все существенные условия проект ДДУ, представленный Вами, содержит.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4, такой договор считается незаключенным.

Второй договор является не бронированием, а агентским договором, т.е. если Вы его подпишите, взаимодействовать с Застройщиком за Вас будет ЗАО «МИЭЛЬ-Новостройки Риэлти», 

.1. По настоящему
Договору Принципал поручает, а Агент за вознаграждение обязуется совершать от
имени и за счет Принципала (т.е. Вас) юридические и иные действия по поиску и организации
совершения сделки по приобретению Принципалом имущественных прав на объект
недвижимости (далее – «Объект») в
доме-новостройке, права на который на момент
подписания настоящего Договора принадлежат Общество с ограниченной ответственностью «ЭлитКомплекс» (далее –
«Правообладатель») в соответствии со следующими ориентировочными параметрами.

По сути лишняя трата денег. Вы могли бы, если определились с объектом недвижимости, обойтись и без агента. 

Здравствуйте Павел!

Так называемый Договор бронирования, на самом деле является агентским Договором и как я понимаю его заключение обусловлено одним обстоятельством — юридически обосновать получение ЗАО «МИЭЛЬ-Новостройки Риэлти», денежных средств от Вас за их работу. Учитывая то обстоятельство, что работа предусмотренная в договоре заключается в поиске квартиры, т.е. ее фактически нет, сумма в размере 41 097,24 рублей (вознаграждение по Договору), представляется сильно завышенной. Кроме того, эта сумма не является авансом за квартиру, а является именно вознаграждением агента и Вам не будет возвращена, например в случае указанном в пункте 4.3. Договора:

4.3.В случае нарушения Принципалом его обязательств
Агент вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке,
при этом денежная сумма, оплаченная Принципалом в счет вознаграждения Агента,
Принципалу не возвращается и засчитывается в качестве неустойки за нарушение
Принципалом условий настоящего Договора.

Но нужно сказать сразу, что без заключения этого агентского договора, Вы скорее всего не сможете приобрести квартиру. Поэтому Вам нужно решить насколько эта сумма для вас критична и готовы ли Вы с ней расстаться в случае непредвиденных обстоятельств.

Договор долевого участия вполне отвечает Вашим интересам. Даже прописана ответственность застройщика за срыв сроков строительства дома (п. 5.5. Договора).

Тем не менее есть некоторые шероховатости. Например, пункт 4.6. 

Если Расчетная площадь Объекта долевого строительства по результатам выполнения кадастровых работ изменится в большую или в меньшую сторону по сравнению с Расчетной площадью, указанной в пункте 1.2 Договора, Цена Договора подлежит соответствующему изменению, то есть рассчитывается как произведение общей площади Объекта долевого строительства по результатам выполнения кадастровых работ с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также балконов, лоджий, веранд и террас (с понижающими коэффициентами) и стоимости одного квадратного метра в размере _______(_________) рублей.

Я в договоре не увидел этих понижающих коэффициентов, а это важно. Т.к. доплачивать за увеличение балкона по цене квадратного метра общей площади, конечно же не правильно.

Не понял  с какими целями Вы выделили некоторые места в договоре, но сделаю по ним пояснения.

1.4. «Земельный участок» – земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050279:150,
с местоположением: Московская область, г. Щелково, мкр. Потапово-3 и площадью 18 632 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид
разрешенного использования – для многоэтажного жилищного строительства. Земельный
участок принадлежит Застройщику на праве, указанном в подпункте «а» пункта 2.2 Договора.

7.4. На момент подписания настоящего договора право аренды
Застройщика на Земельный участок и строящийся Жилой дом переданы в залог
Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН 1027700132195,
место нахождения: г. Москва, ул. Вавилова, д.19) на основании договора
залога недвижимого имущества от 01.04.2014 г. При этом Застройщиком
соблюдены условия п. 7 ст. 13 Закона о долевом участии.

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Т.е. действия застройщика основаны на законе и предоставляют возможность получить данный объект недвижимости (квартиру) в собственность.

Уважаемый  Павел! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите во внимание следующее:

согласно ч.1 ст.16 Закона от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»

Запрещается обусловливать приобретение одних товаров
(работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки,
причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор
товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном
объеме.

Проще говоря, если Вы путем обращения к Застройщику получаете разъяснение о необходимости заключения договора на «бронирование» или агентского соглашения на поиск Застройщика и квартиры, то агентский договор является ничтожным со всеми вытекающими последствиями, в т.ч. правом истребования уплаченной агенту суммы, процентов за пользование Вашими денежными средствами плюс моральный вред (ст.15 Закона).

В общем, надо только суметь создать и зафиксировать доказательства, что Вы обращались напрямую к Застройщику, но тот ушел от прямого заключения договорных отношений.

Потом, к ответственности можно привлечь и самого Застройщика.

По текстам самих проектов договоров уважаемые коллеги мнения уже выразили с учетом положений как ГК РФ, так и Закона №214-ФЗ «О долевом участии ....» 

Здравствуйте!

ДДУ

1) Пункт 2.3. — проектную декларацию не нашел на сайте. Хотя, в соответствии с п. 1 ст. 3 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик должен опубликовать проектную декларацию, может и в интернете. Обратите внимание, что в этом пункте указано, что Вы с ней ознакомились. Следует потребовать заверенную на момент подписания договора копию. Если она все-таки находится на сайте, есть риск внесения в нее изменений в одностороннем порядке.

2) В п. 4.8. следовало бы установить неустойку за просрочку возврата части цены договора, пропорциональной метражу, на который фактически уменьшилась квартира. Да и разница в днях оплаты для застройщика и участника — это не политес.

3). 5.1. как ни странно, но в этом договоре срок установлен правильно. Во многих других случаях — приблизительно, что неправильно.

4) раздел 7 договора весьма примечателен. Помимо залога в силу закона, исполнение обязательств застройщика перед участником должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страховкой — п. 2 ст. 12.1 закона «о ДДУ». В договоре об этом ни слова нет. Там банальщина о том, что объект заложен Сбербанку. Плюс залог в силу закона перед дольщиком. То есть дольщики вместе со Сбербанком делят залог. Этого мало, к сожалению. Следует задать вопрос застройщику на этот счет.

Из кучи долевых договоров, которые я видел, — этот хороший. Но стоит уделить внимание обеспечению исполнения обязательство застройщика, потому как в договоре говорится только о том, что застройщик обеспечил свои обязательства по кредиту, взятому им, перед банком. Залог в силу закона перед участниками есть, а надо еще поручительство банка или страхование.