Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Регистрация построенного дома и пристроек
Добрый день!
Я строю частный дом в Подмосковье на собственном земельном участке в 5,5 соток.
У меня есть ГПЗУ и разрешение на строительство. В разрешение на строительство указано ограничение на общую площадь 224 кв. м.
В ГПЗУ указан коэффициент застройки 0,2 и коэффициент плотности застройки 0,4.
Дом в два этажа и общая площадь двух этажей равна 205 кв. м.
К дому я хочу пристроить гараж в 25 кв.м., котельную в 15 кв.м., и терассу в 15 кв.м.
Т.е. получаем общую площадь с пристройками равную 260 кв.м.
Вопрос: нарушаю ли я параметры разрешения на строительство?
С какими проблемами я столкнусь при регистрации права собственности на дом, гараж и пристройки, если все их построю?
Не имеет ли смысл получить свидетельство о собственности сначала на дом, затем только строить пристройки?
С уважением, Василий
Добрый день.
Я так понимаю свидетельство о праве собственности на участок есть.
В соответствии с законом о дачной амнистии вы сможете зарегистрировать участок.
Подробнее почему напишу после уточнения вопроса.
У Вас площадь 224 кв. м — это на дом, а на другие объекты разрешение не нужно!
Статья 51. Разрешение на строительство
[Градостроительный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 51]
17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном
физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, или строительства на земельном
участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей,
если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие
характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные
параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные
градостроительным регламентом;4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом,
законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной
деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
При этом никакие другие законы и подзаконные НПА, регулирующие затронутые здесь правоотношения, не могут противоречить Градостроительному Кодексу РФ вообще и приведенной мною статье 51 в частности.
Статья 3. Законодательство о градостроительной деятельности
[Градостроительный кодекс РФ] [Глава 1] [Статья 3]
2. Федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не
могут противоречить настоящему Кодексу.
Спасибо. Я в курсе этой статьи (попадалась). Однако мне также попадалось мнение что в понятие общей площади дома включаются также сооружения, непосредственно пристроенные к нему. Т.е. я полагаю что когда я вызову БТИ, то они же мне техпаспорт на строение целиком сделают (дом + пристройки). И вот тут будет превышение общей площади.
Вот тут в частности сказано что отапливая пристройка входит в жилую площадь: http://www.kp.ru/daily/24526/672980/
Котельная ведь непременно является отапливаемой.
И ответ Вашего коллеги Карху Бориса в этой ветке также это подтверждает.
Смотрим ст. 15 Жилищного кодекса РФ: «Объекты жилищных прав»
1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
www.consultant.ru/popular/housing/55_2.html#p260© КонсультантПлюс, 1992-2014
Отсюда — терраса НЕ входит в общую площадь. Вы можете строить, что же касается гаража и котельной, то Вы можете построить их отдельно. Если же будет в доме, то придется включать в общую площадь дома.
Возможноcти построить гараж отдельно нет. И если я его построю пристройкой к дому, то соответственно нарушу параметры РнС? Какое наказание за это будет? Смогу ли я оформить в собственность дом и гараж в этом случае?
Возможноcти построить гараж отдельно нет. И если я его построю пристройкой к дому, то соответственно нарушу параметры РнС? Какое наказание за это будет? Смогу ли я оформить в собственность дом и гараж в этом случае?
Василий
правильнее будет вначале построить дом, ввести его в эксплуатацию, а затем пристроить гараж.
Василий, добрый вечер.
Вы можете начала зарегистрировать дом, а потом просто задекларировать свои пристройки. По собственному опыту знаю (дом в Долгопрудном), чтоб зарегистрировать, даже окна не нужны. Вызываете кадастровых инженеров, заполняете у них декларацию (пишите, что в результате у Вас будет), они делают техплан, получаете кадастровый паспорт, потом свидетельство о собственности.
Василий, Вам просто не дадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
[Градостроительный кодекс РФ]
[Глава 6]
[Статья 55]
1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет
собой документ, который удостоверяет выполнение строительства,
реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в
соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного,
реконструированного объекта капитального строительства
градостроительному плану земельного участка или в случае строительства,
реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту
межевания территории, а также проектной документации.
Для получения акта приёмки возведённого или реконструированного частного жилого дома
необходимо получить документально зафиксированные (подтверждённые)
согласования со следующими представителями административных структур:
- главного архитектора;
- главного врача ВРЦ ГСЭН;
- главой администрации района;
- директора отделения ГУП МОБТИ;
- специалиста реестрового идентификатора строений;
- главного председателя комитета земельных ресурсов и землеустройства;
- государственного инспектора ГУ ПРМО;
- начальника ВОГПС;
- начальника отделения ТО ГУГАСН
Для получения заключения государственного архитектурно-строительного надзора на ввод в эксплуатацию частного жилого дома (в т.ч. после реконструкции) потребуются следующие документы:
- свидетельство о регистрации права на землю;
- постановление главы района на выделение земельного участка;
- постановления главы района на разрешение проектирования, строительства;
- строительный паспорт, разрешительное письмо на строительство, план размещения на участке возведённых строений;
- строительный проект, утверждённый и согласованный;
- регистрационная карточка ГАСК;
- первичная техническая инвентаризация;
- акт приемочной комиссии;
- общегражданский паспорт (доверенность);
- документы, согласованные с соответствующими службами инженерных
коммуникаций (службы водоснабжения, канализации, газоснабжения,
электроснабжения); - номер реестрового идентификатора;
- квитанции о покупке автономных пожарных извещателей
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
Поэтому лучше сейчас зарегистрируйте собственность, без ввода в эксплуатацию.
Здравствуйте, Василий.
Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну или более общую капитальную стену.
Площадь пристроек не входят в общую площадь жилого помещения, за исключением случаев, если пристройки отапливаемые, то они входят в состав жилого фонда и учитываются по площади.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовыхи иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. ( статья 15 ЖК РФ)
Котельная будет входить в площадь жилого помещения.
С уважением, Олег
Олег, спасибо. Вы ещё раз подтвердили что пристройки (в частности отапливаемые) входят в общую плошадь. Вопрос такой: если я превышаю параметры застройки из РнС( в частности общую площадь), как это наказывается? И как в таких случаях оформляется собственность?
Если я превышаю параметры застройки из РнС( в частности общую площадь), как это наказывается? И как в таких случаях оформляется собственность?
Василий
Вам нужно будет внести изменения просто в ваш проект застройки и узаконить в соответствующих органах превышающую вами площадь помещения. На практике ни разу не слышал, чтобы за превышение что-то было страшное.
Вот судебная практика по самовольной пристройке к примеру, суд на стороне справедливости.
С уважением, Олег
Да, право собственности на участок есть. Насколько знаю, дачная амнистия действует до 1 января 2015 года. Завершить полностью строительство дома и пристроек я не успею. В этом году я планирую только стены дома поднять и крышу дома сделать. Т.е. в доме пока не будет отопления, ремонта, облицовки, окон.
Закон о дачной амнистии могут продлить, тем более разрешение на строительство дома у Вас есть.
В плане ГПЗУ предусмотрен дом на 224 кв.м.?
Если строения будут капитальными (гараж) на них тоже нужно будет получать разрешение.