Налог при продаже ком. Недвижимости физ. Лицом и определение срока владения

В связи с тем, что вы размежевали участок, и у вас из одного получилось два новых участка (как я понял из вашего вопроса), то 3 летний срок для уплаты налога, начинается с даты получения свидетельств о собственности после межевания. данная позицией придерживается Минфин.

Письмо Мин фина РФ № 03-04-05/10-372 от 07.07.2010

Вопрос: Прошу Вас разъяснить: с какого момента начинает течь трёхгодичный срок для получения налогового имущественного вычета в отношении каждого земельного участка, возникшего после официального разделения единого земельного участка на несколько земельных участков, принадлежащих одному физическому лицу, в случае, если сначала было изменено целевое использование единого земельного участка, а затем единый земельный участок был разделён документально на несколько земельных участков?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо от 30.03.2010 по вопросу налогообложения налогом на доходы физических лиц сумм, полученных от продажи земельных участков, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ) не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, в частности, от продажи земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Из письма следует, что физическое лицо приобрело земельный участок, который впоследствии был разделен на несколько земельных участков с целью дальнейшей их реализации

В соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При этом на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая вышеизложенное, если вновь образованные земельные участки находились в собственности налогоплательщика более трех лет, то доходы от их продажи освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц. Если данные земельные участки находятся в собственности налогоплательщика менее трех лет, то он имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в размере не превышающем 1 000 000 рублей по всем объектам недвижимого имущества, реализованным за налоговый период.

В случае, если земельные участки будут продаваться физическим лицом систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности.

В данном случае, в соответствии с абзацем четвертым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса в отношении доходов, получаемых индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, имущественный налоговый вычет не предоставляется.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин

Поэтому чтобы не платить налог с продажи зданиа Вам нужно подождать еще пару лет.

При этом как ИП у Вас нет необходимости регистрироваться.

В соответствии с Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 17 ноября 2009 г. N 03-04-05-01/808 О налогообложении деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом

Вопрос: Я являюсь физическим лицом, как предприниматель не оформлен. В 2008 году я как физическое лицо приобрел в собственность нежилое помещение площадью 35,40 кв. м, расположенное в торговом комплексе. Данное нежилое помещение я сдаю в аренду с правом использования его арендатором на свое усмотрение и для своих целей в соответствии с действующим законодательством РФ.

Я планировал уплачивать налог в размере 13% (подоходный налог) от дохода, полученного от аренды данного помещения, также как уплачиваются налоги от иных доходов, полученных физическим лицом в соответствии с гл. 23 НК РФ (например, сдача в аренду квартиры или гаража).

Однако представитель ИФНС РФ в устной беседе пояснил мне, что я не имею права сдавать данное помещение в аренду как физическое лицо и что мне необходимо оформить частное предпринимательство и уже тогда сдавать указанное, помещение в аренду, в противном случае, я буду подвержен штрафным санкциям.

На мой взгляд, данное требование к принуждению меня зарегистрировать частное предпринимательство незаконно и нарушает мои конституционные права. Помимо этого, оформление частного предпринимательства влечет за собой дополнительные расходы как финансовые, так и временные. Прошу также учесть тот факт, что это единственное помещение, сдаваемое мною в аренду, то есть для меня это не является бизнесом.

Прошу Вас разобраться в сложившейся ситуации и разъяснить, правомерны ли требования налогового органа, а также указать порядок уплаты налогов с доходов, полученных мною от сдачи помещения в аренду.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо от 21.09.2009 по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В этом случае физическое лицо должно будет уплачивать налог на доходы физических лиц в общем порядке.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Спасибо за ответ. Вот наткнулась на такую судебную практику, интересно ваше мнение, ситуации вроде бы схожи. Могу ли рассчитывать на такое же решение по моему делу, если дойдет до суда?

Судья Кочетыгова Ю.В.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

гр.д. № 33-23054

10 августа 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

В составе председательствующего : Федерякиной М.А.

и судей : Владимировой Н.Ю.,Лукьянова И.Е.,

при секретаре : Подопригора К.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Владимировой Н.Ю.

дело по кассационной жалобе представителя Довлатбегова М.Г. на решение Преображенского районного суда г. Москвы от 16.03.2011 г., которым постановлено:

в удовлетворении заявленных требований Довлатбегова М.Г. об оспаривании решения ИФНС России № 18 г.Москвы от 10.09.2010 года № 1113 о привлечении к налоговой ответственности и решения УФНС по г.Москве от 17.11.2010 года № 21-19/120533 по результатам апелляционной жалобы - отказать

УСТАНОВИЛА:

Довлатбегов М.Г. обратился в суд с заявлением, в котором просит отменить решение заместителя начальника ИФНС № 18 по г.Москве от 10.09.2010г.,которым он был привлечен к ответственности, предусмотренной п.1 ст.122 НК РФ, а также отменить Акт УФНС по г.Москве от 17.11.2010г. № 21-19/102533, которым вышеуказанное решение было оставлено без изменения, считая, что данные акты противоречат закону, указывая, что в 2006г. приобрел в свою и совместную собственность 2 земельных участка, спустя 3 года им было принято решение о разделе указанных земельных участков, после чего он совершил отчуждение двух из вновь образованных после раздела. При этом, подавая декларацию о доходах физических лиц за 2009 год, заявитель сообщил все необходимые сведения в отношении указанных земельных участков, а также приложил все необходимые документы, подтверждающие изначальное право на указанные земельные участки. 10.09.2010г. заместителем начальника ИФНС № 18 по г.Москве было вынесено решение о привлечении Довлатбегова М.Г. к ответственности в порядке п.1 ст.122 НК РФ, а именно: неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия) влекут взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора). Не согласившись с постановленным решением, Довлатбегов М.Г. обратился в УФНС по г.Москве с жалобой на решение, 17.11.2010г., по рассмотрении жалобы Довлатбегова М.Г., было принято решение об оставлении жалобы Довлатбегова М.Г. без удовлетворения, решение ИФНС № 18 по г.Москве было оставлено без изменения. Довлатбегов М.Г. считает решения, принятые налоговыми органами незаконными и просит их отменить, считает, что , поскольку земельные участки находились в его собственности более 3 лет, впоследствии реализованы по договорам купли-продажи иным лицам,при этом закон не ставит порядок освобождения от налогооблажения собственников, реализующих принадлежащее им более трех лет недвижимое имущество в зависимость от способа получения последними данной собственности, ему должен быть предоставлен имущественный налоговый вычет в связи с продажей земельных участков, образованных в результате их разделения для исчисления НДФЛ за 2009г. на сумму 646625 руб.

Представитель заявителя в судебное заседание явился, требования поддержал.

Представители ИФНС № 18 по г.Москве, УФНС по г.Москве в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения заявленных требований.

Судом постановлено названное решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит представитель Довлатбегова М.Г.

Заслушав представителей Довлатбегова М.Г., ИФНС № 18 по г.Москве, УФНС по г.Москве, проверив письменные материалы дела, исследовав доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене.

Судом 1 инстанции установлено, что в соответствии с договором дарения земельного участка от 06.04.2006г., Лыгин В.В. подарил заявителю земельный участок площадью 54800 кв.м. с кадастровым номером ………… в границах кадастрового плана земельного участка, находящийся по адресу: ……………… на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства.

Заявителем было получено свидетельство о государственной регистрации права от 05.05.2006г. Постановлением Главы Волоколамского муниципального района Московской области от 24.10.2007г. был изменен разрешенный вид использования земельного участка, Довлатбеговым М.Г. 03.06.2008г. было получено свидетельство о государственной регистрации права в связи с изменением вида разрешенного использования.

06.04.2006г. Хохлов Е.И. подарил Довлатбегову М.Г. и Казакову С.Г. в равных долях, по ½ доле каждому, принадлежащий ему по праву собственности земельный участок площадью 65 400 кв.м. с кадастровым номером …………., находящейся по адресу: ……………. на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства.

Довлатбеговым М.Г. и Казаковым С.Г. были получены свидетельства о государственной регистрации права. Постановлением Главы Волоколамского муниципального района Московской области от 24.10.2007г. был изменен разрешенный вид использования земельного участка, Довлатбеговым М.Г. и Казаковым С.Г. 03.06.2008г. было получено свидетельство о государственной регистрации права в связи с изменением вида разрешенного использования.

16.04.2009г. Довлатбеговым М.Г. и Казаковым С.Г. было принято решение о разделе земельного участка площадью 65 400 кв.м. кадастровый номер 50:07:07 05 09:03, расположенный по вышеназванному адресу на 38 обособленных земельных участков, с указанием общей площади и кадастровых номеров разделенных участков, о чем в ЕГРП были сделаны соответствующие регистрационные записи. 05.05.2009г. Довлатбегов М.Г. получил свидетельства о государственной регистрации права на земельные участки, полученные в результате раздела.

21.05.2009г. Довлатбеговым М.Г. принято решение о разделе земельного участка площадью 54 800 кв.м. на 33 обособленных земельных участка, с указанием общей площади и кадастровых номеров разделенных участков, о чем в ЕГРП были сделаны соответствующие регистрационные записи.

Также судом было установлено и сторонами не оспаривалось, что образованные в результате раздела земельные участки 09.07.2009г., 06.11.2009г. были реализованы в соответствии с договорами купли-продажи (купчей) Каширину Ю.А. и Масагутовой И.Р., Абрамову Ю.Н. и Кудрявцевой Е.П.

27.04.2010г. заявителем в ИФНС № 18 по г.Москве была представлена налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц за 2009 год, в которой Довлатбегов М.Г. отразил полученные в 2009г. доходы от реализации 2 земельных участков в сумме 1 646 625 руб. и заявил имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп.1 п.1 ст.220 НК РФ.

ИФНС № 18 по г.Москве, проведя камеральную налоговую проверку представленной налоговой декларации, составила акт камеральной налоговой проверки от 27.07.2010г. № 3544, которым Довлатбегову М.Г. предлагалось уплатить сумму НДФЛ в размере 84 062 руб. по сроку уплаты 15.07.2010г., пени по НДФЛ в размере 1 237,81 руб., штрафные санкции в размере 16 812,40 руб. за неуплату сумм налога в результате занижения налоговой базы, а также вынесла 10.09.2010г. решение № 1113 о привлечении Довлатбегова М.Г. к ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренного п.1 ст.122 НК РФ.

01.10.2010г. Довлатбегов М.Г. обратился в УФНС по г.Москве с жалобой на решение от 10.09.2010г.

Решением УФНС по г.Москве от 17.11.2010г. решение ИФНС № 18 по г.Москве было оставлено без изменения, жалоба Довлатбегова М.Г. без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении заявления Довлетбегова М.Г. суд указал, что учитывая возникшее зарегистрированное право собственности у заявителя на 71 вновь образованный земельный участок с новыми кадастровыми номерами, в том числе, впоследствии 2 реализованных, при этом срок нахождения в собственности образованных участков исчисляется с даты их регистрации в ЕГРП, суд приходит к выводу, что проданные в 2009г. земельные участки с кадастровыми номерами ………… и ………….. были образованы в 2009г., находились в собственности Довлатбегова М.Г. менее трех лет, в связи с чем налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1.000.000 руб. по всем объектам недвижимого имущества, реализованным за налоговый период.

Однако, с выводом суда судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ, доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения):

доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. ( ранее – пп.1п.1ст.220 НК РФ - При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.)

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно положениям пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы, такое подтверждение должно соответствовать требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации без искажения содержания правового режима собственности в отношении объекта недвижимости, основываться исключительно на представленных документах, подтверждающих право и его содержание.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в отношении которого он вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе распоряжаться иным образом, не связанным с его отчуждением или передачей во владения другим лицам (пункты 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как указывалось выше, по договору дарения заявитель 06.04.2006г. приобрел земельный участок площадью 54800 кв.м., также 06.04.2006г. по договору дарения Довлатбегов М.Г. и Казаков С.Г. в равных долях, по ½ доле каждому, приобрели земельный участок площадью 65 400 кв.м., право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке .

Впоследствии заявитель принял решение о разделе земельного участка площадью 54 800 кв.м. на 33 обособленных земельных участка (21.05.2009г.), а земельного участка площадью 65 400 кв.м. на 38 обособленных земельных участков (16.04.2009г.) с указанием общей площади и кадастровых номеров разделенных участков, о чем в ЕГРП были сделаны соответствующие регистрационные записи.

Действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет.

Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

При этом Федеральный закон N 122-ФЗ не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право, в том числе на отдельные части объекта недвижимости.

Таким образом, факт регистрации заявителем объектов недвижимости, возникших после раздела двух земельных участков, не влечет прекращение права собственности Довлатбегова М.Г. на спорное имущество, являющееся частями земельных участков, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке в 2006г., то есть, проданные Довлатбеговым М.Г. земельные участки находились в его собственности более трех лет.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, , судом первой инстанции установлены, Судебная коллегия находит возможным, отменяя судебное решение, принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, об удовлетворении требований Довлатбегова М.Г.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст.360 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Преображенского районного суда г.Москвы от 16.03.2011г., отменить. Принять по делу новое решение.

Требования Довлатбегова Михаила Георгиевича удовлетворить.

Отменить решение заместителя начальника ИФНС № 18 по г.Москве от 10.09.2010г.,которым Довлатбегов Михаил Георгиевич был привлечен к ответственности, предусмотренной п.1 ст.122 НК РФ, а также отменить Акт УФНС по г.Москве от 17.11.2010г. № 21-19/102533.