Квартирный вопрос

Геннадий, Ваш сын может продать только свою половину квартиры (но кому она нужна?). Есть ли желание бывшей супруги на продажу?

Здравствуйте Геннадий, как вариант можно рассмотреть договор купли-продажи доли в квартире другой половине (законному представителю сына).

Если последует официальный отказ от покупки доли в квартире, то возможно продать свою долю третьему лицу.  Собственник вправе распорядиться своей собственностью как угодно. 

Но должны быть оформлены правоустанавливающие документы на долю (свидетельство о собственности на 1/2 доли в квартире)

Здравствуйте, Геннадий.

Продать квартиру он не может, так как ему принадлежит лишь 1/2 доля. Таким образом он может продать только свою долю, но прежде предложить выкупить ее второму собственнику. Так как собственник несовершеннолетний, то его законному представителю, т.е. матери ребенка. 

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Здравствуйте, Геннадий! 

Согласно Гражданскому кодексу РФ: 

Статья 250. Преимущественное право покупки
1.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих
равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные
торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии
согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в
случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные
участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут
продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение
месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти
дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой
другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Здравствуйте, Геннадий. Продажа  квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего ребенка, не простое дело, имеет свои особенности.

Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то:
— для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя (законными представителями ребенка являются его родители — ст. 26 Гражданского кодекса РФ 1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя._

В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Пунктом 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ установлено, что  за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2, 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве». Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

 Для получения разрешения органов опеки понадобится пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок — собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки».

Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Главный принцип — доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия — ухудшаться. Или вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет.

Добрый день, Геннадий, сын является собственником только половины квартиры, поэтому может распоряжаться только своей частью, при этом с соблюдением права преимущественной покупки собственника второй части квартиры. Т.е., прежде чем продать свою долю он обязан предложить её выкупить несовершеннолетнему сыну, в лице бывшей жены, только в случае отказа (либо неполучения ответа) может продать третьему лицу.

Но на практике возможность продажа 1/2 доли в однокомнатной квартире маловероятна (ввиду отсутствия спроса),  в связи с чем, лучше соглаовать вопрос продажи квартиры с бывшей женой.

Здравствуйте Геннадий!

Квартиру (долю) можно продать двумя способами.

1. Продать вместе с сыном всю квартиру. От имени сына будет представлять интересы жена. Полученную сумму поделить на двоих.

2. Если бывшая жена откажется продавать долю сына, то ваш сын может продать свою долю с соблюдением преимущественного права покупки. В соответствии со ст. 250 Гражданского Кодекса РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

   Геннадий, если площадь квартиры позволяет, то можно попробовать выделить как отдельный объект права собственности комнату в данной квартире.

    В соответствии со ст. 15 и
16 Жилищного кодекса РФ, «Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым
помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым
имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства.

 К жилым помещениям относятся:

1) жилой
дом, часть жилого дома;

2)
квартира, часть квартиры;

3)
комната.

Комнатой
признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в
качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

<o:p> </o:p>

Таким
образом, при условии, что комната не проходная (изолированная), пригодна для
постоянного проживания, она или по соглашению собственников – вашего сына и
жены (как законного представителя своего сына) либо на основании решении суда может
быть разделена и вашему сыну выделена отдельная квартира, которую затем можно
будет продать.

<o:p> </o:p>

Плюс
данного варианта в том, что стоимость комнаты будет намного превышать стоимость
абстрактной ½ в праве собственности на квартиру.

<o:p> </o:p>

Минус – в
том, что требования ст. 250 ГК РФ распространяется в том числе и на данный
случай 9об этом есть соответствующее разъяснение ФРС).

<o:p> </o:p>

При
рассмотрении дела в суде суды будут руководствоваться Постановлением Пленума
Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007)

<o:p> </o:p>

Цитата: «Уточняя
в процессе подготовки дела к судебному разбирательству фактические
обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и закон,
которым они регулируются, следует иметь в виду, что:

          а) имущество, находящееся в долевой
собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между
ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из
общего имущества.

Выдел
участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в
собственность истцу определенной изолированной части жилого дома, соответствующих
его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252
ГК РФ);

         Если в пользование сособственника
передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по
требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за
пользование частью помещения, превышающей долю.

       При невозможности выдела в натуре
денежная компенсация за долю в праве общей собственности определяется
соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося
собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной
стоимости на момент разрешения спора.

Зачем советовать то, что очевидно невозможно? Ну есть же, в конце концов, закон, разъяснения Пленумов. Разделить квартиру означает только одно — создать в результате две отдельных квартиры, с отдельными входами, кухнями, коммуникациями и т.д. Никакой фантазии не хватит представить такой раздел!