Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Необходима консультация по налогу с продажи подаренной коммерческой недвижимости
Необходима консультация по налогу с продажи подаренной коммерческой недвижимости
Необходима консультация по налогу с продажи подаренной коммерческой недвижимости
Добрый день! Опишите подробней — кто кому подарил, как одаряемым использовалась недвижимость, есть ли у него ИП и спецрежим
Здравствуйте.
Не совсем понятно. Вы назвали объект некоммерческим помещением. То есть это помещение жилое? Потому что все остальные объекты представляют собой нежилые и фактически являются коммерческими. Тем более что факти использования в коммерческой деятельности Вами подтверждается — Вы указываете
и сдают в аренду
Это бы хотелось уточнить.
Помещение необходимо продать, как минимизировать НДФЛ у одаряемого, ведь три года владения будет только с 01.08.2024. Изначально помещение куплено за 3600, где первый собственник платил 1/3, второй 2/3 суммы, кадастровая стоимость помещения на момент дарения доли была 15 млн
Кроме того, поскольку все ИП то вариант, когда дарение между близкими росдветнниками не создает объекта налоообложения у получателя недвижимости, не работает — это да отдельных хозяйствующих субъекта, а значит у него возник внереализационный доход на стоимость подаренной ему доли (Вы пишете, что он тоже ИП).
Помещение необходимо продать, как минимизировать НДФЛ у одаряемого, ведь три года владения будет только с 01.08.2024.
Собственно ввиду того, что помещение используется в коммерческой деятельности, то НДФЛ у него не будет, но ему придется заплатить налог по своей системе налогобложения — т.е. 6% со всей суммы, если на на УСН (доходы). Срок владения при этом значения не имеет (п. 17.2 ст. 217 НК РФ).
Таким образом, пока не видится какой-то оптимальной схемы для минимизации налога, другое дело, что уплатит он его в меньшем размере, но со всей суммы дохода от проданной доли.
Если Вы намерены продать помещение без учета факта использования его в предпринимательской деятельности придется очень потрудиться.
1. Прекратить ИП у всех.
2. Перестать сдавать объект и в течение длительного периода его не сдавать
3. Продать объект по истечении 5 лет после получения права собственности последним из ставших таковыми. В этом случае налога не будет вовсе.
Стоит ли это того, решать конечно Вам. При этом поскольку сделка по дарению доли от одного ИП другому уже совершена, тут уже никак не обойтись без налога, только не НДФЛ, а УСН 6%.
Алексей, добрый день!
В случае если подаренная недвижимость не используется в предпринимательской деятельности, то применяются положения главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ. При продаже недвижимости НДФЛ не уплачивается, если срок владения подаренной недвижимостью (доли в недвижимости) составляет три года (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).
Если же нежилая недвижимость используется в предпринимательской деятельности и уплачивается УСН, то при продаже недвижимости (доли) следует уплатить налог по УСН.
Вы пишите, что
Теперь у помещения три собственика с равными долями, но в договоре аренды только изначальные первые два собствениика, одаряемый не указан в договре аренды.
Т.е. поскольку Вы стали сособственником помещения, фактически Вы также участвуете в сдаче помещения в аренду.
На мой взгляд, действительность договора после того как Вы стали сособственником помещения могут поставить под сомнение. В нем Вы не учтены, как еще один собственник помещения, нет Вашего согласия на сдачу помещения в аренду, как и нет Вашего согласия на получение дохода двумя другими собственниками. Дополнительного соглашения, в котором Вы указаны, также нет.
Кроме того согласно ст. 248 ГК РФ
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Т.е. по умолчанию Вы также получаете доход от сдачи в аренду помещения пропорционально Вашей доли.
Кроме того, если с продажи доли Вы уплатите УСН, то сравнивать кадастровую стоимость с договорной не нужно будет: кадастровая стоимость не учитывается при обложении дохода от продажи недвижимости по УСН.
Сейчас уточнил, что первые собственники впервые зарегистрировались как ИП 04.03.2019, после покупки помещения, или это не имеет значения?
Значения не имеет. Помещение используется в ПД, оно является нежилым, вид деятельности, как Вы сами указали, — сдача в аренду. Вот это определяет, что доход от продажи должен проходить по УСН.
Здравствуйте, Алексей.
Читаем внимательно: по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.
Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона. То есть действующее законодательство предусматривает, что при смене собственника имущества, которое передано в аренду, происходит перемена стороны в договоре (арендодателя). Иных последствий перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу действующее законодательство не содержит.
Таким образом, новый собственник становится новой стороной в договоре аренды согласно законодательству.
Далее: при продаже недвижимости, к примеру, за 9 000 000 руб. налог с дохода у нового собственника как ИП будет следующий: 9 000 000 /3 = 3 000 000 руб. 3 000 000 *0,06 = 180 000 руб.
Никакие рассуждения здесь по поводу физлиц места не имеют.
Сроки продажи тоже значения не имеют.
Рекомендую составить к договору аренды доп. соглашение о смене собственника — и — вперед.
В целом если стороны договора дарения близкие родственники, не ИП и подарок одаряемым не использовался в пред.деятельности при продаже применяются положения ст. 214.10 НК РФ и ст. 220 НК РФ. Первая предусматривает расчет налоговой базы с учетом кадастровой стоимости — либо как 70% КС либо от цены продажи в зависимости от того, что больше. Вторая позволяет учесть расходы дарителя на приобретение данной недвижимости для уменьшения налоговой базы при ее продаже одаряемым.
Ясно. Если налоговая выяснит, что продаваемая доля также сдавалась ( а это не так то трудно сделать), то срок владения значения иметь не будет т.к. в таком случае в силу п. 17.2 ст. 217 НК РФ положения о сроке владения не применяются. Тем более одаряемый также ИП.
Тогда у получателя доли в принципе возникает налогооблагаемый доход применительно к п. 8 ст. 250 НК РФ (внереализационные доходы), а доход от продажи должен относится на УСН а не на Общий режим. Плюс в том, что цену своей доли он может скорректировать без привязки к кадастровой стоимости т.к. положения ст. 214.10 НК РФ применяются при расчете ндфл, а не налога на УСН.