Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И насколько законны действия правоприемника?
Был заключен договор найма жилого помещения.
По проществии времени в договоре был обнаружен ряд существенных недостатков: отсутствие паспортных данных обоих сторон и отсутствие адреса объекта.
В результате наследования сменился наймодатель.
Оплата аренды и КУ осуществлялась как банковским переводом, так и по расписке как на счет изначального наймодателя, так и его правоприемника. В отношении обоих велась личная переписка в месседжере в отношении найма помещения.
Однако правоприемник нарушает договоренность в части самовольного проникновения в помещение и желает выселить нанимателя ссылаяся на отсутствие данных в договоре.
Является ли такой договор ничтожным и недействительным? И насколько законны действия правоприемника?
Здравствуйте.
В отношении обоих велась личная переписка в месседжере в отношении найма помещения.
А какие вопросы обсуждались — срок, адрес, сумма оплаты — указаны?
Если переписка достаточно полная, то она может восполнить недостающее в договоре.
Статья 434 ГК РФ Форма договора
2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса
+ оплата банковскими переводами + остальные условия договора.
Поэтому нужно смотреть переписку, конечно, она здесь может иметь важное значение.
.
Является ли такой договор ничтожным и недействительным? И насколько законны действия правоприемника?
Здравствуйте.
Скажите пожалуйста, а что с адресом? Как получилось, что в договоре отсутствует адрес объекта? В каких-то еще документах, переписке есть этот адрес?
Паспортные данные не являются суественным условием договора, а вот индивидуализация объекта найма — да.
В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст. 673 ГК РФ).
Но с другой стороны Вы оплачивали коммунальные услуги по конкретному адресу, уплачивали плату за наем, в таких случаях крайне сложно говорить не то что о недействительности, а и о незаключенности договора.
так и по расписке как на счет изначального наймодателя, так и его правоприемника.
В расписке адрес указывался?
Однако правоприемник нарушает договоренность в части самовольного проникновения в помещение и желает выселить нанимателя ссылаяся на отсутствие данных в договоре.
Довольно странно принимать такую позицию притом, что принимались без проблем платежи, выдавались расписки. Конечно ни о каком самовольном проникновении тут не может быть и речи. Никто из правоохранительных органов таким делом заниматься не будет, ну а если он обратится в суд, то при предоставлении вами доказательств заключенности договора, в иске также скорее всего будет отказано.
А сколько времени прошло с момента открытия наследства? 6 месяцев уже прошло? Никакие дополнительные документы не подписывали?
Здравствуйте, Александр.
и отсутствие адреса объекта.
Подскажите, как охарактеризован предмет договора? Кадастровый номер?
В данном случае преждевременно говорить о недействительности договора, так как явных оснований для признания ее таковой не имеется.
Единственное, что можно говорить, так это о незаключенности договора. Однако, даже в этом случае, договор исполнялся, оплата производилась, следовательно сторонами были согласованы все существенные условия договора, в связи с этим можно говорить о заключенности договора.
Согласно ст. 432 ГК РФ,
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Что касается отсутствия паспортных данных в договоре, то это не является обстоятельством, свидетельствующим о незаключенности договора или о его недействительности.
Указание паспортных данных не является обязательным условием необходимым для заключения договора.
Помимо положений ст. 675 ГК РФ, о которых указал коллега, также можно применить общие положения о правопреемстве.
При наследовании происходит универсальное правопреемство, которое предполагает полный переход всей совокупности прав и обязанностей от одного субъекта – правопредшественника (гражданина, ) к другому лицу – правопреемнику, заменяющему его в правоотношении в силу закона.
То есть, в правоотношениях, вытекающих из договора найма жилого помещения, правопреемник стал стороной обязательства (наймодателем) и вправе расторгнуть договор только на основаниях, установленных договором или законом.
Здравствуйте, Александр.
Говорить о незаключенности или о ничтожности Договора крайне маловероятно в силу того, что договор исполнялся сторонами.
Договор найма сохраняет свою силу при смене собственника жилого помещения в силу статьи 675 Гражданского кодекса РФ.
Для расторжения Договора найма по инициативе Наймодателя нужны веские основания, предусмотренные Гражданским кодексом (статья 687 ГК) или Договором.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Если приложите сам Договор могу дать его дополнительную оценку.
С уважением! эксперт сайта Г.А. Кураев
Если Договором найма предусмотрено право на проверку соблюдения условий Договора найма Наймодателем и условия этой проверки, например уведомление за 1-2 дня или за неделю, то такие проверки возможны, они практикуются.
Без присутствия Нанимателя Наймодатель не вправе проникать в жилое помещение.
Здесь можно говорить о нарушении неприкосновенности жилища.
При этом заключенный договор продолжает действовать. Смена собственника на него не влияет.
Статья 675 ГК РФ Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Договор, где не указан его предмет — является незаключенным.
Но в Вашем случае, опять же, нужно смотреть переписку + ссылаться на фактическое поведение сторон, т.е. на то, что наниматель там проживал, а наймодатель принимал за это плату.
И это может восполнить недостатки договора.
В целом, исходя из описанного, думаю, вряд ли это ему удастся, ссылаясь только на отсутствие данных (т.к. опять же, можно сказать, что они восполнены фактическим поведением).
И такие его действия могут быть расценены как злоупотреблении правом.
Статья 10 ГК РФ Пределы осуществления гражданских прав
Единственное — всё равно, конечно, стоит изучить и переписку и сам договор целиком.