Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Имеет ли право эта организация, без соответствующего договора, насчитать долг за последние 3 года, когда Договор заключила в конце 2023 года, а насчитала долг и пеню с 2021 года?
Вопрос о общедомовых расходах для юрлиц, арендуемых нежилое помещение в многоквартирном доме. Должна ли, жилищно-коммунальная организация заключить Договор на эти услуги с юрлицом, для оплаты этих расходов. Имеет ли право эта организация, без соответствующего договора , насчитать долг за последние 3 года, когда Договор заключила в конце 2023 года, а насчитала долг и пеню с 2021 года?
- Вопрос юристам.docx
Здравствуйте, Елена.
Фактически, у Вас все сводится к тому, что Вы все-таки заключили договор с «жилищно-коммунальной организацией», с которой теперь у Вас спор, при том, договор с обратной силой, распространяющийся на отношения, возникшие до заключения договора, в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ:
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора...
При этом, практика говорит, что именно собственник помещения несет бремя содержания своего имущества, но ровно до тех пор, пока договором или соглашением сторон (в том числе между арендатором и ресурсоснабжающей организацией, например) не будет предусмотрено иное. (см., например, вопрос 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015))
В Вашем случае это и произошло. При том, Вы самостоятельно заключили договор на подобных условиях, увы.
Вместе с тем, формулировка «распространяется на правоотношения, возникшие с 01 августа 2021г и действует по 31 июля 2023 г.» действительно вызывает вопросы, поскольку Вы подписали договор в октябре 2023 г., фактически после окончания срока действия договора, если формулировкой это предусмотрено. Однако, даже подобное подписание можно использовать для применения ст. 425 ГК РФ и попытки возложения на Вас обязанности оплаты задолженности.
Действует ли этот договор сейчас, не видя всех его условий, ответить проблематично.
Здравствуйте, Елена!
в Договоре в пункте «Срок действия Договора» написано, что « настоящий Договор считается заключённым с момента его подписания Сторонами, распространяется на правоотношения, возникшие с 01 августа 2021г и действует по 31 июля 2023 г. включительно. В случае изменений Договор считается пролонгированным на следующий календарный год..»
...
18.10.2023 года, эта организация через систему электронного документооборота (ДИАДОК) прислала Договор на предоставление жилищных услуг и общедомовые нужды. И этот Договор от 12.10.2023 мы по ошибке подписали 18.10.2023г.
Фактически Вами был подписан данный договор, и не имеет значение, что в тексте договора указано, что он действует до 31 июля 2023 г., т.е. срок действия истекает до даты подписания Вами.
Из договора следует, что договор может быть пролонгирован. И самими фактом его подписания Вы подтвердили согласие на его условия и, соответственно, на продление срока действия договора.
Пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что:
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Считаем, что Договор мы подписали 18.10.2023 года, и с этой даты мы обязаны платить. Мы правы или нет?
Конечно, надо бы анализировать содержание заключенного Вами договора на предоставление жилищных услуг и общедомовые нужды.
По большому счету, в договоре аренды должно бы быть указано, обязаны ли Вы как арендатор вносить плату за ОДН и взносы на капремонт или нет, поскольку, по общему правилу, такую плату вносит собственник (арендодатель). Но по договору аренды эта обязанность может быть возложена и на арендодателя.
В любом случае Вами уже подписан договор на предоставление жилищных услуг и общедомовые нужды. То есть Вы сами добровольно возложили на себя эти обязанности (если они уже не были предусмотрены договором аренды).
Но для точного ответа на Ваши вопросы необходимо проанализировать его содержание.
Елена, добрый день.
В данном случае договор противоречит закону, а именно, Жилищному кодексу в соответствии с п.5 ст. 153 которого расходы по оплате жилого помещения несет собственник жилого помещения с момента приобретения жилого помещения.Таким образом, положения договора о распространении договора с 01 августа 2021г. по 31 июля 2023 г. по вопросам оплаты являются недействительным в форме оспоримости, ст. 168 ГК РФ.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ: Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Однако в соответствии со ст. 7 ХЖК РФ правоприменительный приоритет отдается ЖК РФ, как специальному законодательству. Ст. 153 ЖК РФ носит императивный характер и не содержит в себе указание на возможность диспозитивного изменения ее положений, путем заключения договора.
Кроме того, если вы арендуете помещение с 2014 года вы в рамках договора ренды скорее всего уплачивали арендодателю переменную часть арендной платы, в которую включались и коммунальные платежи.
Недействительность в форме оспоримости говорит о том, что для того чтобы признать сделку недействительной требуется решение суда, таким образом в случае выставления приказа вам необходимо отменить приказ, а в случае подачи искового заявления нужно будет подать встречное исковое заявление о признании договора управления недействительным в части платежей с 2021 по 2023 года. В случае необходимости ответа на претензии, отмены приказа, подготовки встречного искового заявления пишите мне в личную почту.
Таким образом в, случае вашей оплаты коммунальных платежей в адрес УК у предыдущего собственника образуется неосновательное обогащение в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, так как вы оплатили коммунальные платежи дважды и Арендодателю и УК.